{"id":24596,"date":"2026-03-26T10:40:14","date_gmt":"2026-03-26T09:40:14","guid":{"rendered":"https:\/\/lindemannlaw.ch\/?p=24596"},"modified":"2026-03-30T08:26:51","modified_gmt":"2026-03-30T07:26:51","slug":"abschaffung-eigenmietwert-immobiliengesellschaft","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lindemannlaw.ch\/de\/insights2\/abschaffung-eigenmietwert-immobiliengesellschaft\/","title":{"rendered":"Abschaffung des Eigenmietwerts \u2014 ein struktureller Paradigmenwechsel zugunsten der Immobiliengesellschaft"},"content":{"rendered":"

Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird vielerorts als Ende einer lang kritisierten Steuerbelastung f\u00fcr Wohneigent\u00fcmer begr\u00fcsst. Doch hinter dieser viel beachteten Reform verbirgt sich eine weitaus folgenreichere \u00c4nderung: die Neugestaltung des Schuldzinsabzugs. F\u00fcr Immobilieneigent\u00fcmer \u2014 insbesondere jene mit fremdfinanzierten Portfolios \u2014 ist dies keine Vereinfachung. Es ist ein Paradigmenwechsel, der die steuerliche Logik des privaten Immobilienbesitzes grundlegend ver\u00e4ndert.<\/p>\n

Der neue Schuldzinsabzug \u2014 einfach erkl\u00e4rt<\/strong><\/p>\n

Nach geltendem Recht sind Schuldzinsen grunds\u00e4tzlich bis zur H\u00f6he der steuerbaren Verm\u00f6gensertr\u00e4ge abzugsf\u00e4hig, erg\u00e4nzt um einen pauschalen Zusatzbetrag von CHF 50’000 \u2014 der sicherstellt, dass Finanzierungskosten auch \u00fcber die tats\u00e4chlichen Verm\u00f6gensertr\u00e4ge hinaus abgezogen werden k\u00f6nnen. Das neue System ersetzt diesen einkommensbasierten Ansatz durch eine verm\u00f6gensbasierte Formel.<\/p>\n

Der abzugsf\u00e4hige Anteil der Schuldzinsen wird k\u00fcnftig durch ein einfaches Verh\u00e4ltnis bestimmt: der Wert der nicht selbst genutzten Liegenschaften geteilt durch das Gesamtverm\u00f6gen.<\/p>\n

Die Formel ist einfach. Die Konsequenzen sind es nicht.<\/p>\n

Die Quote in der Praxis \u2014 gleiche Liegenschaft, anderes Ergebnis<\/strong><\/p>\n

Nehmen wir eine Mietliegenschaft im Wert von CHF 1’000’000 mit j\u00e4hrlichen Hypothekarzinsen von CHF 30’000. Nach den neuen Regeln:<\/p>\n

Szenario A \u2014 Gesamtverm\u00f6gen CHF 4’000’000: Die abzugsf\u00e4hige Quote betr\u00e4gt 25 %. Nur CHF 7’500 der CHF 30’000 Zinszahlungen k\u00f6nnen abgezogen werden.<\/p>\n

Szenario B \u2014 Gesamtverm\u00f6gen CHF 8’000’000: Die Quote sinkt auf 12,5 %. Abzugsf\u00e4hig sind nur noch CHF 3’750.<\/p>\n

Die Liegenschaft ist dieselbe. Die Hypothek ist dieselbe. Die Zinszahlungen sind dieselben. Dennoch halbiert sich der Steuerabzug \u2014 einzig weil das Gesamtverm\u00f6gen des Eigent\u00fcmers h\u00f6her ist. Mit anderen Worten: Nicht die Liegenschaft oder ihre Finanzierung bestimmt den Abzug, sondern die gesamte Verm\u00f6gensstruktur des Eigent\u00fcmers.<\/p>\n

Eine politische Quote, keine wirtschaftliche Realit\u00e4t<\/strong><\/p>\n

Der neue Abzug steht in keinem Zusammenhang mit den tats\u00e4chlichen Finanzierungskosten einer bestimmten Liegenschaft. Eine Hypothek kann direkt mit einer steuerpflichtige Ertr\u00e4ge generierenden Mietliegenschaft verkn\u00fcpft sein \u2014 dennoch wird der abzugsf\u00e4hige Betrag durch eine globale Formel bestimmt, die auf das gesamte Verm\u00f6gen des Eigent\u00fcmers angewendet wird.<\/p>\n

Dies f\u00fchrt zu einem grundlegenden Widerspruch: Mieteinnahmen werden weiterhin vollumf\u00e4nglich besteuert, w\u00e4hrend die zur Erzielung dieser Einnahmen aufgewendeten Finanzierungskosten nur teilweise abzugsf\u00e4hig sind. Das Nettoprinzip \u2014 ein Grundpfeiler der Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungsf\u00e4higkeit \u2014 wird damit faktisch ausgeh\u00f6hlt.<\/p>\n

Praktische Konsequenzen: Fremdfinanzierung verliert an Attraktivit\u00e4t<\/strong><\/p>\n

Die Folgen liegen auf der Hand. Fremdfinanzierte Immobilien im Privatbesitz werden aus steuerlicher Sicht deutlich weniger attraktiv. Je h\u00f6her der Anteil selbst genutzter oder nicht ertragsgenerierender Verm\u00f6genswerte, desto st\u00e4rker die Einschr\u00e4nkung.<\/p>\n

Im Extremfall \u2014 ein Wohneigent\u00fcmer ohne weitere Kapitalertr\u00e4ge \u2014 kann der Schuldzinsabzug vollst\u00e4ndig entfallen.<\/p>\n

Die Immobilien-AG als strukturelle Alternative<\/strong><\/p>\n

W\u00e4hrend das Privateigentum mit diesen neuen Einschr\u00e4nkungen konfrontiert ist, bleibt ein Grundprinzip unber\u00fchrt: Im Rahmen einer Unternehmensstruktur sind Hypothekarzinsen weiterhin vollumf\u00e4nglich als Gesch\u00e4ftsaufwand abzugsf\u00e4hig.<\/p>\n

Hier gewinnt die Immobilien-AG an strategischer Bedeutung. Innerhalb einer solchen Struktur bleibt die klassische Steuerlogik vollst\u00e4ndig erhalten: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, und die zur Erzielung dieser Einnahmen anfallenden Finanzierungskosten sind vollst\u00e4ndig abzugsf\u00e4hig. Die wirtschaftliche Realit\u00e4t der Investition wird damit korrekt abgebildet.<\/p>\n

Struktur vor Objekt \u2014 der neue Entscheidungsrahmen<\/strong><\/p>\n

Die Reform verschiebt die zentrale Frage f\u00fcr Immobilieneigent\u00fcmer. Es geht nicht mehr nur darum, welche Liegenschaft man h\u00e4lt, sondern wie man sie h\u00e4lt. F\u00fcr Eigent\u00fcmer mit mehreren Liegenschaften, erheblicher Fremdfinanzierung oder einer langfristigen Haltestrategie verdient die Holdingstruktur ernsthafte Beachtung.<\/p>\n

\u00dcber die Steueroptimierung hinaus bietet die Unternehmensform weitere Vorteile: \u00dcbertragbarkeit via Aktien statt Grundbucheintrag, Flexibilit\u00e4t bei der Nachfolgeplanung, klare Verm\u00f6genstrennung sowie die M\u00f6glichkeit, Gewinne durch Thesaurierung steuereffizient zu reinvestieren.<\/p>\n

Besonders geeignet ist eine Holdingstruktur dort, wo aktiver Immobilienhandel beabsichtigt ist oder Gewinne reinvestiert statt ausgesch\u00fcttet werden sollen. Im Privatbesitz riskieren h\u00e4ufige Transaktionen eine Umqualifizierung als gewerbsm\u00e4ssiger Liegenschaftsh\u00e4ndler \u2014 mit erheblichen und oft unerwarteten steuerlichen Folgen. Die Unternehmensstruktur schafft hier Klarheit und Stabilit\u00e4t.<\/p>\n

Die Frage der Eintrittskosten<\/strong><\/p>\n

Den strukturellen Vorteilen stehen die Kosten des \u00dcbergangs gegen\u00fcber. Die \u00dcbertragung von Liegenschaften in eine Unternehmensstruktur kann Grundst\u00fcckgewinnsteuern, Hand\u00e4nderungssteuern und weitere Transaktionskosten ausl\u00f6sen. Bestehen erhebliche stille Reserven in den Liegenschaften, kann dieses \u00absteuerliche Eintrittsbillett\u00bb betr\u00e4chtlich sein und ist h\u00e4ufig der entscheidende Faktor f\u00fcr den Zeitpunkt und die Machbarkeit einer Restrukturierung.<\/p>\n

Fazit<\/strong><\/p>\n

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist keine geringf\u00fcgige Anpassung. Es handelt sich um einen systemischen Wandel mit strukturellen Konsequenzen. Die neue Schuldzinsabzugsquote ist einfach zu berechnen, wirtschaftlich jedoch ungenau \u2014 sie entkoppelt die abzugsf\u00e4higen Aufwendungen teilweise von den Ertr\u00e4gen, zu deren Erzielung sie anfallen.<\/p>\n

Gleichzeitig etabliert sich die Immobilien-AG als steuerlich konsistente und strategisch flexible Alternative. Die Frage, die sich Immobilieneigent\u00fcmer k\u00fcnftig stellen m\u00fcssen, lautet nicht mehr nur: Was besitze ich? Sondern: In welcher Struktur sollte ich es besitzen?<\/p>\n

Autor: Thomas Kostkiewicz, Partner, LINDEMANNLAW<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ver\u00e4ndert den Schuldzinsenabzug grundlegend. Erfahren Sie, warum die Immobilien-AG an strategischer Bedeutung gewinnt.<\/p>\n","protected":false},"author":29,"featured_media":24604,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_yoast_wpseo_focuskw":"","_yoast_wpseo_title":"","_yoast_wpseo_metadesc":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"default","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"set","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[49],"tags":[911,916,915,912,906,918,910,909,917,908],"related_contact":[201,617],"expertise":[150,234,166,393,153,329,573],"class_list":["post-24596","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-insights2","tag-corporate","tag-gesellschaft","tag-holding","tag-holding-company","tag-immobil","tag-liegenschaft","tag-mortgage-interest","tag-real-estate","tag-steuer","tag-tax-deduction"],"acf":[],"yoast_head":"\nAbschaffung des Eigenmietwerts \u2014 ein struktureller Paradigmenwechsel zugunsten der Immobiliengesellschaft | Lindemann Law<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/lindemannlaw.ch\/de\/insights2\/abschaffung-eigenmietwert-immobiliengesellschaft\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Abschaffung des Eigenmietwerts \u2014 ein struktureller Paradigmenwechsel zugunsten der Immobiliengesellschaft\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Die Abschaffung des Eigenmietwerts ver\u00e4ndert den Schuldzinsenabzug grundlegend. 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