{"id":25927,"date":"2026-07-22T13:50:55","date_gmt":"2026-07-22T12:50:55","guid":{"rendered":"https:\/\/lindemannlaw.ch\/?p=25927"},"modified":"2026-07-22T14:17:36","modified_gmt":"2026-07-22T13:17:36","slug":"investition-in-schweizer-immobilien-2026-lex-koller-halteinstrumente-35-verrechnungssteuer-finanzierung-und-die-anstehenden-reformen-ein-rechtlicher-leitfaden-fuer-hnwis-und-family-offi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lindemannlaw.ch\/de\/insights2\/investition-in-schweizer-immobilien-2026-lex-koller-halteinstrumente-35-verrechnungssteuer-finanzierung-und-die-anstehenden-reformen-ein-rechtlicher-leitfaden-fuer-hnwis-und-family-offi\/","title":{"rendered":"Schweizer Immobilien: Ein strategischer Leitfaden 2026 f\u00fcr internationale Investoren"},"content":{"rendered":"

Nur wenige Rechtsordnungen vereinen wie die Schweiz politische Stabilit\u00e4t, eine starke W\u00e4hrung, eine leistungsf\u00e4hige Bankeninfrastruktur und Rechtsstaatlichkeit. F\u00fcr verm\u00f6gende Privatpersonen (HNWIs) und Family Offices geht es bei Schweizer Immobilien selten um Rendite \u2013 es geht um Positionierung: ein in Hartw\u00e4hrung gehaltener, tief gesch\u00fctzter Wertspeicher mit einem der zuverl\u00e4ssigsten Grundb\u00fccher der Welt. Zugleich ist es aber auch ein Markt mit einem der strengsten Regime f\u00fcr ausl\u00e4ndische Erwerbe in Europa \u2013 und dieses Regime steht derzeit politisch auf dem Pr\u00fcfstand.<\/p>\n

F\u00fcr internationale Investoren und Family Offices, die eine Allokation in Schweizer Immobilien erw\u00e4gen, ist im Jahr 2026 Folgendes wirklich entscheidend.<\/p>\n

Ein zivilrechtliches System auf der Grundlage des kantonalen F\u00f6deralismus<\/h2>\n

Die Schweiz ist eine zivilrechtliche Rechtsordnung, in der die meisten Regeln auf Bundesebene kodifiziert sind \u2013 allen voran das Zivilgesetzbuch und das Obligationenrecht \u2013, mit jedoch erheblichen Unterschieden auf kantonaler Ebene bei Fragen wie Zonenordnung, Besteuerung, Hand\u00e4nderungsgeb\u00fchren und notarieller Praxis. Immobilien\u00fcbertragungen und Sicherungsrechte unterliegen dem Bundesrecht, w\u00e4hrend die Kantone das \u00dcbertragungsverfahren, die Geb\u00fchren und in manchen F\u00e4llen zus\u00e4tzliche Hand\u00e4nderungssteuern regeln.<\/p>\n

Der Grundpfeiler der Schweizer Titelsicherheit ist das \u00f6ffentliche Grundbuch, das \u00f6ffentlichen Glauben<\/em> geniesst: Ein gutgl\u00e4ubiger Erwerber darf sich auf die Eintr\u00e4ge verlassen, und der Schutz des guten Glaubens ist stark. Titelrecherchen und Title-Insurance \u2013 in vielen anderen Rechtsordnungen \u00fcblich \u2013 sind daher im Allgemeinen entbehrlich. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung \u00fcber, und Schuldbriefe (Schuldbriefe<\/em>) rangieren ab dem Datum der Eintragung. Die \u00dcbertragung von Immobilien muss durch eine \u00f6ffentlich beurkundete Urkunde in dem Kanton erfolgen, in dem das Grundst\u00fcck liegt, und die Beurkundung muss in der Amtssprache dieses Kantons erfolgen.<\/p>\n

Diese Kombination \u2013 kodifizierte bundesrechtliche Substanz, kantonale Verfahrensstrenge und ein grundbuchgest\u00fctztes Titelregime \u2013 f\u00fchrt zu transaktionalen Ergebnissen, die vorhersehbar, gut dokumentiert und nach dem Abschluss schwer anfechtbar sind.<\/p>\n

Lex Koller: Die erste Frage f\u00fcr jeden ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer \u2013 und ein politischer Beobachtungspunkt<\/h2>\n

Der wichtigste einzelne Punkt f\u00fcr gebietsfremde Investoren ist das Bundesgesetz \u00fcber den Erwerb von Grundst\u00fccken durch Personen im Ausland<\/em> \u2013 allgemein bekannt als Lex Koller<\/strong>.<\/p>\n

Die Lex Koller beschr\u00e4nkt den ausl\u00e4ndischen Erwerb von nicht gewerblichen<\/em> Immobilien, also von Wohnliegenschaften, unbebautem, nicht f\u00fcr gewerbliche Nutzung vorgesehenem Land sowie von Grundst\u00fccken, die von \u00f6ffentlichen Stellen genutzt werden, und dauerhaft leerstehenden Geb\u00e4uden. In der Praxis sind ausl\u00e4ndische Privatpersonen vom Erwerb von Wohneigentum weitgehend ausgeschlossen, mit einer bemerkenswerten Ausnahme: Ferienwohnungen in bewilligten Tourismusgemeinden, vorbehaltlich kantonaler Kontingente.<\/p>\n

Zwei weitere Nuancen sind von Bedeutung:<\/p>\n

Das Klassifizierungsnetz ist weit gespannt.<\/strong> Eine juristische Person mit statutarischem Sitz ausserhalb der Schweiz gilt automatisch als \u00abausl\u00e4ndisch\u00bb, unabh\u00e4ngig davon, wer sie kontrolliert. In der Schweiz ans\u00e4ssige Gesellschaften gelten ebenfalls als ausl\u00e4ndisch, wenn sie ausl\u00e4ndisch beherrscht sind \u2013 beurteilt auf wirtschaftlicher Grundlage anhand der Eigentums- und Finanzierungskette. Angeh\u00f6rige der EU\/EFTA werden als Schweizer behandelt, sofern sie rechtlich und tats\u00e4chlich in der Schweiz wohnhaft sind; Angeh\u00f6rige von Nicht-EU\/EFTA-Staaten ben\u00f6tigen eine Schweizer Niederlassungsbewilligung C.<\/p>\n

Gemischt genutzte Liegenschaften sind nur zul\u00e4ssig, wenn der Wohnanteil klar untergeordnet ist<\/strong> (zum Beispiel eine Hauswartwohnung innerhalb eines B\u00fcrogeb\u00e4udes) oder wenn die Zonenordnung einen Wohnanteil von nicht mehr als 50 % verlangt.<\/p>\n

Gewerbliche Immobilien<\/strong> \u2013 Liegenschaften, die dauerhaft f\u00fcr eine gewerbliche T\u00e4tigkeit genutzt werden \u2013 fallen ausserhalb<\/em> der Beschr\u00e4nkungen der Lex Koller und sind f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren frei erwerbbar, vorbehaltlich der \u00fcblichen transaktionalen Regeln.<\/p>\n

Der politische Beobachtungspunkt f\u00fcr 2026: Die Lex Koller wird derzeit aktiv \u00fcberpr\u00fcft. Die Motion 24.3961 (Versch\u00e4rfung der Lex Koller<\/em>, September 2024) schl\u00e4gt eine breite Versch\u00e4rfung vor, und am 21. M\u00e4rz 2025 k\u00fcndigte der Bundesrat ein Paket \u00abflankierender Massnahmen\u00bb an, das mit einer Volksinitiative verkn\u00fcpft ist, die eine Begrenzung der Schweizer Bev\u00f6lkerung auf 10 Millionen anstrebt. Beide Vorlagen k\u00f6nnten die Kontrollen im Zweitwohnungssegment und m\u00f6glicherweise im gewerblichen Segment versch\u00e4rfen. Bis Ende 2025 war keine davon in Kraft getreten \u2013 ausl\u00e4ndische Investoren sollten jedoch das Risiko strengerer Regeln und einer eingehenderen Pr\u00fcfung einpreisen, insbesondere bei Resort-Immobilien, Zweitwohnungen und Strukturen mit erheblicher ausl\u00e4ndischer Finanzierung.<\/p>\n

Keine Devisenkontrollen \u2013 aber 35 % Verrechnungssteuer und echte AML-Disziplin<\/h2>\n

Die Schweiz erhebt keine Devisenkontrollen gegen\u00fcber ausl\u00e4ndischen Immobilieninvestoren. Kapital kann zu Marktbedingungen ein- und ausgef\u00fchrt und umgewandelt werden.<\/p>\n

Zwei Compliance-Realit\u00e4ten verdienen jedoch Beachtung:<\/p>\n

Schweizer Finanzinstitute wenden im Rahmen des Bundesgesetzes zur Bek\u00e4mpfung der Geldw\u00e4scherei und der Terrorismusfinanzierung strenge AML-, KYC- und Herkunftsnachweis-Pr\u00fcfungen an. Bei komplexen internationalen Strukturen sollte dies von Tag eins an als paralleler Arbeitsstrang eingeplant werden.<\/p>\n

Der zweite Punkt ist steuerlicher Natur: Zinsen, die ein Schweizer Kreditnehmer auf ein durch Schweizer Immobilien besichertes Darlehen zahlt, unterliegen einer Verrechnungssteuer von rund 13 %\u201333 %<\/strong> je nach.<\/p>\n

Der Erwerbsprozess: Notariell beurkundet, kantonal, verl\u00e4sslich<\/h2>\n

Im Gegensatz zu einigen Rechtsordnungen sind vorvertragliche Reservationsvereinbarungen (bei Wohnimmobilien, mit Reservationsgeb\u00fchren \u00fcblicherweise zwischen CHF 20’000 und CHF 50’000) nur begrenzt durchsetzbar. Bei gewerblichen Transaktionen erfolgen Signing und Closing h\u00e4ufig am selben Tag, wobei der Kaufpreis \u00fcber das Notariatssperrkonto oder eine Zahlungszusage einer Schweizer Bank abgewickelt wird.<\/p>\n

Die Erwerbskosten \u2013 Notariatsgeb\u00fchren, Grundbuchgeb\u00fchren und in manchen Kantonen Hand\u00e4nderungssteuern \u2013 k\u00f6nnen rund 3,5 % des Kaufpreises<\/strong> erreichen, wobei die kantonale Verteilung zwischen K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer variiert. Kaufvertr\u00e4ge sind typischerweise standardisiert und knapp gehalten, gesetzliche Gew\u00e4hrleistungen werden regelm\u00e4ssig ausgeschlossen, und die Parteien st\u00fctzen sich stattdessen auf eine gezielte Reihe von Zusicherungen zu Pfandrechten, Rechtsstreitigkeiten, Umweltfragen und der Richtigkeit von Mietverh\u00e4ltnissen.<\/p>\n

Finanzierung: schuldbriefgetrieben, konservativ, bankgef\u00fchrt<\/h2>\n

Die Schweizer Immobilienfinanzierung st\u00fctzt sich auf den Schuldbrief (Schuldbrief<\/em>)<\/strong>, der im Grundbuch entweder als Papier- oder \u2013 zunehmend \u2013 als Registerschuldbrief eingetragen wird. Schuldbriefe verk\u00f6rpern sowohl die gesicherte Forderung als auch das Pfandrecht; sie sind \u00fcbertragbar und k\u00f6nnen bei einer Refinanzierung erneut als Sicherheit verwendet werden, was die hohen kantonalen Geb\u00fchren vermeidet, die bei der Ausstellung neuer Schuldbriefe anfallen.<\/p>\n

Ausl\u00e4ndische Kreditgeber d\u00fcrfen grunds\u00e4tzlich ohne Schweizer Lizenz in die Schweiz hinein Kredite vergeben, sofern sie \u00fcber keine Schweizer Infrastruktur oder Personal verf\u00fcgen. Der entscheidende steuerliche Punkt: Zinsen, die ein Schweizer Kreditnehmer auf ein durch Schweizer Immobilien besichertes Darlehen zahlt, unterliegen einer Verrechnungssteuer von rund 13 %\u201333 %<\/strong> je nach.<\/p>\n

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Bei LINDEMANNLAW beraten wir internationale Unternehmer, Familien und Family Offices bei Schweizer und grenz\u00fcberschreitenden Immobilien \u2013 von der ersten Strukturierungsfrage bis zur eingetragenen Eigentums\u00fcbertragung. Von der Lex-Koller-Klassifizierung und der Wahl des Halteinstruments \u00fcber die Modellierung der Verrechnungssteuer und die AML-Bereitschaft bis hin zur Schuldbrief-Finanzierung verbinden wir die grundbuchgest\u00fctzte Schweizer Mechanik mit dem weiteren grenz\u00fcberschreitenden Kontext \u2013 und wir verfolgen die laufenden Lex-Koller-Reformen genau, damit Ihre Struktur f\u00fcr das gebaut ist, was kommt, und nicht nur f\u00fcr das Heute.<\/p>\n

Wenn Sie 2026 eine Allokation in Schweizer Immobilien erw\u00e4gen, sprechen Sie mit uns, bevor Sie eine Reservationsvereinbarung unterzeichnen. Fr\u00fchzeitige Strukturierung ist der Punkt, an dem der Wert gesch\u00fctzt wird. Kontaktieren Sie LINDEMANNLAW, um ein vertrauliches Beratungsgespr\u00e4ch zu vereinbaren.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

\u200bVollst\u00e4ndigen Leitfaden herunterladen (PDF)<\/span><\/strong><\/a>
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Nur wenige Rechtsordnungen vereinen wie die Schweiz politische Stabilit\u00e4t, eine starke W\u00e4hrung, eine leistungsf\u00e4hige Bankeninfrastruktur und Rechtsstaatlichkeit. F\u00fcr verm\u00f6gende Privatpersonen (HNWIs) und Family Offices geht es bei Schweizer Immobilien selten um Rendite \u2013 es geht um Positionierung: ein in Hartw\u00e4hrung gehaltener, tief gesch\u00fctzter Wertspeicher mit einem der zuverl\u00e4ssigsten Grundb\u00fccher der Welt. 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