Εισαγωγή
Είτε πρόκειται για αγορά, χρηματοδότηση ή εκμετάλλευση ακινήτου: όποιος ασχολείται με ακίνητα στην Ελβετία δεν μπορεί να αποφύγει το κτηματολόγιο. Είναι το κεντρικό μητρώο για τα εμπράγματα δικαιώματα και αποτελεί τη βάση για την ασφάλεια δικαίου και την εμπιστοσύνη στις συναλλαγές ακινήτων. Ωστόσο, αν και το κτηματολόγιο προσφέρει υψηλό βαθμό αξιοπιστίας, δεν εγγυάται απόλυτη ασφάλεια σε κάθε περίπτωση. Σε αυτό το ενημερωτικό δελτίο, παρέχουμε μια συμπαγή επισκόπηση των σημαντικότερων ζητημάτων που σχετίζονται με το κτηματολόγιο – και δείχνουμε πότε η νομική συνδρομή είναι απαραίτητη.
Τι περιέχει το κτηματολόγιο και πώς είναι δομημένο;
Το ελβετικό κτηματολόγιο βασίζεται στο λεγόμενο σύστημα πραγματικών φύλλων. Για κάθε ακίνητο τηρείται ξεχωριστό φύλλο κτηματολογίου, το οποίο φέρει έναν μοναδικό αριθμό. Αυτό εξασφαλίζει σαφήνεια και νομική καθαρότητα. Στο κτηματολόγιο καταγράφονται μόνο εμπράγματα δικαιώματα, όπως η κυριότητα, οι δουλείες, τα βάρη και οι υποθήκες με τη μορφή ενυπόθηκων ομολόγων, εντύπων υποθηκών ή εγγεγραμμένων υποθηκών. Το σύστημα συμπληρώνεται από προσημειώσεις (π.χ. για δικαιώματα αγοράς ή επαναγοράς) και σημειώσεις, π.χ. για απαγορεύσεις δόμησης ή περιορισμούς διάθεσης.
Από την άλλη πλευρά, τα αμιγώς υποχρεωτικά δικαιώματα, όπως οι μισθωτικές συμβάσεις και οι σχέσεις οικογενειακού δικαίου, δεν εμφανίζονται στο κτηματολόγιο, εκτός εάν είναι συναφή με τη νομοθεσία περί κτηματολογίου. Εξαίρεση σε αυτό αποτελεί, για παράδειγμα, η σημείωση σχετικά με τη συμμετοχή στην αποκτηθείσα ιδιοκτησία. Η νομική βάση για το περιεχόμενο και τη διάρθρωση του κτηματολογίου βρίσκεται στα άρθρα 946 επ. ZGB.
Πώς λειτουργούν η εγγραφή, η προσημείωση και η σημείωση στο κτηματολόγιο και ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου;
Η καταχώριση ενός εμπράγματου δικαιώματος απαιτεί γενικά δημόσια συμβολαιογραφική δικαιοπραξία, η οποία διενεργείται συνήθως από συμβολαιογράφο. Μόλις η πράξη υποβληθεί στο κτηματολόγιο, ελέγχεται ουσιαστικά και στη συνέχεια καταχωρίζεται στο κτηματολόγιο. Η αρχή της απόλυτης εγγραφής σύμφωνα με το άρθρο 971 παράγραφος 1 ZGB είναι εδώ καθοριστική: Τα εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων γεννιούνται, μεταβάλλονται ή λήγουν μόνο με την εγγραφή στο κτηματολόγιο.
Οι προσημειώσεις, από την άλλη πλευρά, αφορούν προσωπικά δικαιώματα, για παράδειγμα ένα συμφωνημένο δικαίωμα προτίμησης, και έχουν ειδικό αποτέλεσμα σε σύγκριση με τα δικαιώματα που εγγράφονται σε μεταγενέστερο χρόνο, εφόσον πληρούνται οι νομικές προϋποθέσεις (βλ. άρθρα 959 επ. ZGB). Από την άλλη πλευρά, οι σημειώσεις δεν δημιουργούν αυτοτελή δικαιώματα, αλλά αναφέρονται σε νομικά σημαντικές περιστάσεις (βλ. άρθρο 962 ZGB). Η λειτουργία τους είναι να παρέχουν πληροφόρηση και γνωστοποίηση, π.χ. στην περίπτωση οικοδομικών απαγορεύσεων δημοσίου δικαίου ή περιορισμών διάθεσης ιδιωτικού δικαίου.
Η διάρκεια της εγγραφής εξαρτάται από το καντόνι και την πολυπλοκότητα της διαδικασίας. Μπορεί να κυμαίνεται από λίγες ημέρες έως αρκετές εβδομάδες. Συνεπώς, η έγκαιρη συμβολαιογραφική προετοιμασία δεν συνιστάται απλώς, αλλά σε πολλές περιπτώσεις είναι ζωτικής σημασίας.
Γιατί είναι τόσο σημαντικό το κτηματολόγιο και τι σημαίνει νομική ισχύς;
Το κτηματολόγιο αποτελεί τη ραχοκοκαλιά της ασφάλειας δικαίου στις συναλλαγές ακινήτων. Δημιουργεί διαφάνεια για τους αγοραστές, τους επενδυτές και τις τράπεζες – ιδίως μέσω της λεγόμενης θετικής και αρνητικής νομικής ισχύος. Η θετική νομική ισχύς σημαίνει ότι κάποιος που βασίζεται καλόπιστα σε μια εγγραφή στο κτηματολόγιο προστατεύεται από την εγγραφή αυτή (βλ. άρθρο 973 παράγραφος 1 ZGB). Για παράδειγμα, όποιος αποκτά ένα ακίνητο και βασίζεται στην τρέχουσα εγγραφή γίνεται ιδιοκτήτης, ακόμη και αν αποδειχθεί αργότερα ότι η εγγραφή ήταν ουσιαστικά εσφαλμένη.
Η αρνητική νομική ισχύς επιτρέπει με τη σειρά της σε τρίτους να εμπιστεύονται την πληρότητα του κτηματολογίου (βλ. άρθρο 971 παράγραφος 1 ZGB). Εάν λείπει μια εγγραφή, μπορεί γενικά να θεωρηθεί ότι το αντίστοιχο δικαίωμα δεν υφίσταται. Αλλά προσέξτε: και οι δύο μηχανισμοί προστασίας ισχύουν μόνο υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Όποιος γνωρίζει τα πραγματικά γεγονότα ή θα μπορούσε να τα έχει αναγνωρίσει με εύλογη προσοχή δεν απολαμβάνει αυτής της προστασίας της εμπιστοσύνης. Το κτηματολόγιο είναι επομένως ένα ισχυρό αλλά όχι αλάνθαστο εργαλείο.
Ποιος δικαιούται να λαμβάνει πληροφορίες ή να επιθεωρεί το κτηματολόγιο και ποια είναι η διαφορά;
Ο Ελβετικός Αστικός Κώδικας κάνει σαφή διάκριση μεταξύ ενημέρωσης και επιθεώρησης. Οποιοσδήποτε μπορεί να λάβει απλές πληροφορίες σχετικά με τα στοιχεία που έχουν καταχωρηθεί στο κυρίως βιβλίο, όπως η κυριότητα ή οι δουλείες, χωρίς να χρειάζεται να αποδείξει ιδιαίτερο έννομο συμφέρον (άρθρο 970 παρ. 2 ZGB ). Για μια ολοκληρωμένη επιθεώρηση, ωστόσο, η οποία περιλαμβάνει επίσης αποδείξεις, σχέδια, ημερολογιακές εγγραφές και άλλους καταλόγους, απαιτείται ένα αξιόπιστο έννομο συμφέρον (βλ. άρθρο 970 παρ. 1 ZGB).
Το συμφέρον αυτό μπορεί να είναι οικονομικής, επιστημονικής, προσωπικής ή οικογενειακής φύσης – για παράδειγμα, στο πλαίσιο μιας πρόθεσης αγοράς, είσπραξης χρέους ή στο πλαίσιο νομικών συμβουλών. Σε πολλά καντόνια, οι δικηγόροι μπορούν επίσης να αποκτήσουν πρόσβαση ηλεκτρονικά μετά από εξουσιοδότηση. Είναι πάντοτε ζωτικής σημασίας η πρόσβαση σε ευαίσθητες πληροφορίες να σέβεται την αρχή της αναλογικότητας και να είναι αντικειμενικά δικαιολογημένη.
Πότε το κτηματολόγιο μπορεί να είναι παραπλανητικό και πότε δεν υπάρχει προστασία της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης;
Παρ’ όλη τη συστηματικότητα, το κτηματολόγιο δεν αποτελεί πάντοτε πιστή απεικόνιση της νομικής πραγματικότητας. Για παράδειγμα, υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες το εγγεγραμμένο ποσό μιας υποθήκης είναι υψηλότερο από το πραγματικό χρέος υποθήκης, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε εσφαλμένες υποθέσεις σχετικά με την επιβάρυνση ενός ακινήτου. Επιπλέον, ο νόμος επιτρέπει την αλλαγή πιστωτή για τις έντυπες υποθήκες και τα ενυπόθηκα ομόλογα ακόμη και χωρίς εγγραφή στο κτηματολόγιο, γεγονός που βασίζεται στη λεγόμενη αρχή της σχετικής εγγραφής.
Η κατάσταση είναι εντελώς διαφορετική με την εγγεγραμμένη υποθήκη: Εδώ ισχύει η αρχή της απόλυτης εγγραφής και η αλλαγή πιστωτή είναι έγκυρη μόνο με μια εγγραφή στο κτηματολόγιο. Προσοχή απαιτείται επίσης με τους κανονισμούς των συνιδιοκτησιών: Τα έγγραφα αυτά μπορεί να είναι ξεπερασμένα ή να μην ανταποκρίνονται πλέον στις πραγματικές συνθήκες, αλλά παραμένουν νομικά δεσμευτικά εφόσον δεν έχουν τροποποιηθεί. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, η προστασία της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης δεν ισχύει εάν ο αγοραστής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει την πραγματική νομική κατάσταση. Επομένως, αξίζει να εξετάσετε προσεκτικά και να αναζητήσετε επαγγελματική συμβουλή.
Συμπέρασμα: Ελέγξτε το κτηματολόγιο, μην το διαβάζετε απλώς
Το κτηματολόγιο αποτελεί θεμελιώδες στοιχείο του ελβετικού δικαίου ιδιοκτησίας, αλλά δεν υποκαθιστά τον προσεκτικό νομικό έλεγχο. Οι καταχωρίσεις πρέπει όχι μόνο να διαβάζονται, αλλά και να κατανοούνται και να αξιολογούνται στο πλαίσιό τους. Η νομική εμπειρογνωμοσύνη είναι απαραίτητη, ιδίως όταν εξετάζονται αποσπάσματα κτηματολογίου, συναλλαγές ακινήτων ή θέματα χρηματοδότησης. Εξάλλου, αυτό που φαίνεται σαφές με την πρώτη ματιά μπορεί να είναι εντελώς διαφορετικό σε νομικό βάθος.
Η LINDEMANNLAW σας προσφέρει συμβουλές νομικού κύρους σε όλους τους τομείς του κτηματολογίου και του δικαίου ακινήτων – από την προσεκτική ανάλυση των υφιστάμενων καταχωρίσεων και τη σύνταξη νομικά συμβατών συμβάσεων έως την εκπροσώπηση των συμφερόντων σας έναντι αρχών, κτηματολογικών γραφείων και τρίτων. Συνδυάζουμε την επαγγελματική ακρίβεια με τη στρατηγική σκέψη – και διεκδικούμε με συνέπεια τα δικαιώματά σας.
Μιλήστε μαζί μας για τη νομική σαφήνεια στις συναλλαγές ακινήτων.
Αποποίηση ευθυνών: Η παρούσα δημοσίευση προορίζεται μόνο για γενική ενημέρωση και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Για νομικές συμβουλές σχετικά με τη συγκεκριμένη περίπτωσή σας, παρακαλούμε επικοινωνήστε απευθείας μαζί μας.
