Cette combinaison \u2014 une substance f\u00e9d\u00e9rale codifi\u00e9e, une rigueur proc\u00e9durale cantonale et un r\u00e9gime de titres fond\u00e9 sur le registre \u2014 produit des r\u00e9sultats transactionnels pr\u00e9visibles, bien document\u00e9s et difficiles \u00e0 contester apr\u00e8s coup.<\/p>\n
Lex Koller : la premi\u00e8re question pour tout acheteur \u00e9tranger \u2014 et un point de vigilance politique<\/h2>\n
Le point le plus important pour les investisseurs non-r\u00e9sidents est la Loi f\u00e9d\u00e9rale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes \u00e0 l’\u00e9tranger<\/em> \u2014 commun\u00e9ment appel\u00e9e Lex Koller<\/strong>.<\/p>\n La Lex Koller restreint l’acquisition par des \u00e9trangers de biens immobiliers non commerciaux<\/em>, c’est-\u00e0-dire les biens r\u00e9sidentiels, les terrains non b\u00e2tis non destin\u00e9s \u00e0 un usage commercial, ainsi que les biens utilis\u00e9s par les autorit\u00e9s publiques et les b\u00e2timents durablement vacants. En pratique, les particuliers \u00e9trangers sont largement exclus de l’acquisition de biens r\u00e9sidentiels, \u00e0 une exception notable pr\u00e8s : les r\u00e9sidences de vacances dans les communes touristiques autoris\u00e9es, sous r\u00e9serve des contingents cantonaux.<\/p>\n Deux nuances suppl\u00e9mentaires importent :<\/p>\n Le filet de classification est large.<\/strong> Une personne morale dont le si\u00e8ge statutaire est situ\u00e9 hors de Suisse est automatiquement r\u00e9put\u00e9e \u00ab \u00e9trang\u00e8re \u00bb, quel que soit celui qui la contr\u00f4le. Les soci\u00e9t\u00e9s domicili\u00e9es en Suisse sont \u00e9galement consid\u00e9r\u00e9es comme \u00e9trang\u00e8res si elles sont sous contr\u00f4le \u00e9tranger \u2014 appr\u00e9ci\u00e9 sur une base \u00e9conomique \u00e0 travers la cha\u00eene de propri\u00e9t\u00e9 et de financement. Les ressortissants de l’UE\/AELE sont trait\u00e9s comme des Suisses s’ils sont l\u00e9galement et effectivement domicili\u00e9s en Suisse ; les ressortissants hors UE\/AELE ont besoin d’un permis d’\u00e9tablissement suisse C.<\/p>\n Les biens \u00e0 usage mixte ne sont autoris\u00e9s que lorsque la part r\u00e9sidentielle est clairement accessoire<\/strong> (par exemple, un logement de concierge au sein d’un immeuble de bureaux) ou lorsque le zonage exige une part r\u00e9sidentielle ne d\u00e9passant pas 50 %.<\/p>\n L’immobilier commercial<\/strong> \u2014 les biens utilis\u00e9s en permanence pour une activit\u00e9 commerciale \u2014 \u00e9chappe aux<\/em> restrictions de la Lex Koller et est librement acqu\u00e9rable par des investisseurs \u00e9trangers, sous r\u00e9serve des r\u00e8gles transactionnelles habituelles.<\/p>\n Le point de vigilance politique pour 2026 : la Lex Koller fait actuellement l’objet d’une r\u00e9vision active. La motion 24.3961 (Versch\u00e4rfung der Lex Koller<\/em>, septembre 2024) propose un durcissement de grande ampleur, et le 21 mars 2025 le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a annonc\u00e9 un train de \u00ab mesures d’accompagnement \u00bb li\u00e9 \u00e0 une initiative populaire visant \u00e0 plafonner la population de la Suisse \u00e0 10 millions. Les deux propositions pourraient renforcer les contr\u00f4les dans le segment des r\u00e9sidences secondaires et, potentiellement, dans le segment commercial. Fin 2025, aucune n’avait \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e \u2014 mais les investisseurs \u00e9trangers devraient int\u00e9grer le risque de r\u00e8gles plus strictes et d’un examen plus intrusif, en particulier pour les biens de vill\u00e9giature, les r\u00e9sidences secondaires et les structures \u00e0 fort financement \u00e9tranger.<\/p>\n La Suisse n’impose aucun contr\u00f4le des changes aux investisseurs immobiliers \u00e9trangers. Les capitaux peuvent \u00eatre introduits, sortis et convertis aux conditions du march\u00e9.<\/p>\n Deux r\u00e9alit\u00e9s de conformit\u00e9 m\u00e9ritent toutefois attention :<\/p>\n Les institutions financi\u00e8res suisses appliquent des contr\u00f4les rigoureux en mati\u00e8re de LBA, de KYC et de v\u00e9rification de l’origine des fonds dans le cadre de la Loi f\u00e9d\u00e9rale concernant la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Pour les structures internationales complexes, cela devrait \u00eatre planifi\u00e9 comme un chantier parall\u00e8le d\u00e8s le premier jour.<\/p>\n Le second point est de nature fiscale : les int\u00e9r\u00eats vers\u00e9s par un emprunteur suisse sur un pr\u00eat garanti par un bien immobilier suisse sont soumis \u00e0 un imp\u00f4t anticip\u00e9 d’environ 13 %\u201333 %<\/strong> selon.<\/p>\n Contrairement \u00e0 certaines juridictions, les accords de r\u00e9servation pr\u00e9contractuels (pour le r\u00e9sidentiel, avec des frais de r\u00e9servation g\u00e9n\u00e9ralement compris entre 20 000 et 50 000 CHF) n’ont qu’une force ex\u00e9cutoire limit\u00e9e. Dans les transactions commerciales, la signature et le closing interviennent fr\u00e9quemment le m\u00eame jour, le prix d’achat \u00e9tant achemin\u00e9 via le compte s\u00e9questre du notaire ou un engagement de paiement d’une banque suisse.<\/p>\n Les frais d’acquisition \u2014 honoraires notariaux, frais de registre foncier et, dans certains cantons, droits de mutation \u2014 peuvent atteindre environ 3,5 % du prix d’achat<\/strong>, la r\u00e9partition cantonale entre acheteur et vendeur variant. Les contrats de vente sont g\u00e9n\u00e9ralement standardis\u00e9s et concis, les garanties l\u00e9gales sont couramment exclues, et les parties s’appuient plut\u00f4t sur un ensemble cibl\u00e9 de d\u00e9clarations couvrant les gages, les litiges, les questions environnementales et l’exactitude des baux.<\/p>\n Le financement de l’immobilier suisse s’articule autour de la c\u00e9dule hypoth\u00e9caire (Schuldbrief<\/em>)<\/strong>, inscrite au registre foncier soit sous forme papier, soit \u2014 de plus en plus \u2014 sous forme de c\u00e9dule hypoth\u00e9caire de registre. Les c\u00e9dules hypoth\u00e9caires incarnent \u00e0 la fois la cr\u00e9ance garantie et le gage ; elles sont transf\u00e9rables et peuvent \u00eatre r\u00e9utilis\u00e9es comme s\u00fbret\u00e9 lors d’un refinancement, ce qui \u00e9vite les frais cantonaux \u00e9lev\u00e9s d\u00e9clench\u00e9s par l’\u00e9mission de nouvelles c\u00e9dules.<\/p>\n Les pr\u00eateurs \u00e9trangers peuvent, en principe, pr\u00eater en Suisse sans licence suisse, \u00e0 condition de ne disposer d’aucune infrastructure ni personnel en Suisse. Le point fiscal essentiel : les int\u00e9r\u00eats vers\u00e9s par un emprunteur suisse sur un pr\u00eat garanti par un bien immobilier suisse sont soumis \u00e0 un imp\u00f4t anticip\u00e9 d’environ 13 %\u201333 %<\/strong> selon.<\/p>\n Chez LINDEMANNLAW, nous conseillons des entrepreneurs, des familles et des family offices internationaux en mati\u00e8re d’immobilier suisse et transfrontalier \u2014 de la premi\u00e8re question de structuration jusqu’au titre inscrit. De la classification au regard de la Lex Koller et du choix du v\u00e9hicule de d\u00e9tention, \u00e0 la mod\u00e9lisation de l’imp\u00f4t anticip\u00e9, \u00e0 la pr\u00e9paration AML et au financement par c\u00e9dule hypoth\u00e9caire, nous combinons la m\u00e9canique suisse fond\u00e9e sur le registre avec le contexte transfrontalier plus large \u2014 et nous suivons de pr\u00e8s les r\u00e9formes en cours de la Lex Koller afin que votre structure soit con\u00e7ue pour ce qui vient, et non uniquement pour aujourd’hui.<\/p>\n Si vous envisagez une allocation \u00e0 l’immobilier suisse en 2026, parlez-nous avant de signer un accord de r\u00e9servation. C’est dans la structuration pr\u00e9coce que la valeur est prot\u00e9g\u00e9e. Contactez LINDEMANNLAW pour organiser une consultation confidentielle.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n \u200bT\u00e9l\u00e9charger le guide complet (PDF)<\/span><\/strong><\/a> Peu de juridictions r\u00e9unissent, comme la Suisse, stabilit\u00e9 politique, force de la monnaie, infrastructure bancaire et \u00c9tat de droit. Pour les personnes fortun\u00e9es (HNWI) et les family offices, l’immobilier suisse est rarement une affaire de rendement \u2014 il s’agit de positionnement : une r\u00e9serve de valeur en monnaie forte, profond\u00e9ment prot\u00e9g\u00e9e, adoss\u00e9e \u00e0 l’un des […]<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":25935,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"default","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"set","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[60],"tags":[],"related_contact":[201,339],"expertise":[165,591,328,191,361,592,559,1005],"class_list":["post-25936","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-insights"],"acf":[],"yoast_head":"\nPas de contr\u00f4le des changes \u2014 mais 35 % d’imp\u00f4t anticip\u00e9 et une v\u00e9ritable discipline AML<\/h2>\n
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Financement : port\u00e9 par la c\u00e9dule hypoth\u00e9caire, conservateur, men\u00e9 par les banques<\/h2>\n
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