{"id":26638,"date":"2026-09-02T14:30:53","date_gmt":"2026-09-02T13:30:53","guid":{"rendered":"https:\/\/lindemannlaw.ch\/?p=26638"},"modified":"2026-09-02T15:04:16","modified_gmt":"2026-09-02T14:04:16","slug":"permis-de-construire-suisse-moins-de-regles-plus-de-logements","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lindemannlaw.ch\/fr\/insights\/permis-de-construire-suisse-moins-de-regles-plus-de-logements\/","title":{"rendered":"Proc\u00e9dures de permis de construire en Suisse : pourquoi moins de r\u00e8gles signifient plus de logements"},"content":{"rendered":"

Il y a plus d’une d\u00e9cennie, le Secr\u00e9tariat d’\u00c9tat \u00e0 l’\u00e9conomie (SECO) chiffrait les seuls co\u00fbts de la r\u00e9glementation dans le b\u00e2timent \u00e0 quelque 1,6 milliard de francs par an, soit pr\u00e8s de 6 % du volume de construction[1]<\/a>, et la densit\u00e9 r\u00e9glementaire n’a cess\u00e9 de cro\u00eetre depuis. Un r\u00e9flexe commode s’est pourtant impos\u00e9 : Berne devrait r\u00e9soudre le probl\u00e8me, et des proc\u00e9dures plus rapides suffiraient. Ces deux postulats sont trop courts. Qui lit le rapport du Conseil f\u00e9d\u00e9ral du 2 avril 2026 sur l’acc\u00e9l\u00e9ration des proc\u00e9dures en droit de l’am\u00e9nagement du territoire et de la construction[2]<\/a> le constate : sur le plan constitutionnel, la Conf\u00e9d\u00e9ration ne peut apporter qu’une partie de la solution et, m\u00eame l\u00e0 o\u00f9 elle est comp\u00e9tente, la seule acc\u00e9l\u00e9ration ne s’attaque gu\u00e8re \u00e0 la cause profonde.<\/p>\n

    \n
  1. \n

    Qui est comp\u00e9tent en Suisse pour les proc\u00e9dures de permis de construire et le droit de la construction ?<\/h2>\n<\/li>\n<\/ol>\n

    En vertu de l’article 75 alin\u00e9a 1 de la Constitution f\u00e9d\u00e9rale (Cst.), la Conf\u00e9d\u00e9ration fixe les principes applicables \u00e0 l’am\u00e9nagement du territoire. La mise en \u0153uvre incombe aux cantons, et le droit de la construction rel\u00e8ve pour l’essentiel de la comp\u00e9tence cantonale. La Conf\u00e9d\u00e9ration r\u00e8gle ce qui est d’importance nationale et doit laisser aux cantons la plus grande latitude possible dans l’ex\u00e9cution, comme l’exigent leur souverainet\u00e9 proc\u00e9durale et leur autonomie d’organisation (article 46 alin\u00e9a 3 et article 47 Cst.).[3]<\/a> Toute mesure d’acc\u00e9l\u00e9ration des proc\u00e9dures doit se mesurer \u00e0 cette r\u00e9partition des comp\u00e9tences.<\/p>\n

      \n
    1. \n

      Quelles mesures d’acc\u00e9l\u00e9ration le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a-t-il examin\u00e9es, et pourquoi en rejette-t-il la plupart ?<\/h2>\n<\/li>\n<\/ol>\n

      Le rapport du Conseil f\u00e9d\u00e9ral examine soigneusement les propositions les plus \u00e9videntes, de la mise des frais \u00e0 la charge des opposants d\u00e9bout\u00e9s \u00e0 l’approbation automatique \u00e0 l’\u00e9ch\u00e9ance d’un d\u00e9lai. Pour la plupart d’entre elles, il conclut qu’elles empi\u00e9teraient sur la souverainet\u00e9 proc\u00e9durale cantonale ou toucheraient \u00e0 des droits fondamentaux tels que le droit d’\u00eatre entendu (article 29 alin\u00e9a 2 Cst.) et aux garanties de proc\u00e9dure des voisins. Il ne s’agit pas d’une retenue de confort, mais de la cons\u00e9quence logique de la r\u00e9partition constitutionnelle des comp\u00e9tences.<\/p>\n

      \u00abDans ce domaine, la Conf\u00e9d\u00e9ration ne peut faire que ce que la Constitution lui permet : ni plus, ni moins.\u00bb<\/em><\/p><\/blockquote>\n

        \n
      1. \n

        Que peut r\u00e9ellement apporter la Conf\u00e9d\u00e9ration ?<\/h2>\n<\/li>\n<\/ol>\n

        Restent trois ou quatre mesures pour lesquelles la Conf\u00e9d\u00e9ration est v\u00e9ritablement comp\u00e9tente : d\u00e9clarer la construction de logements d’int\u00e9r\u00eat national, restreindre la qualit\u00e9 pour recourir et limiter les motifs de recours devant le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral. Ce sont des leviers importants, mais par nature limit\u00e9s : ils concernent la proc\u00e9dure devant le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral, derni\u00e8re de plusieurs instances, et pas n\u00e9cessairement l’endroit o\u00f9 na\u00eet le plus grand retard. Les Seebahn-H\u00f6fe zurichois l’illustrent : les coop\u00e9ratives d’habitation ABZ et BEP planifient depuis une vingtaine d’ann\u00e9es le renouvellement de leurs ensembles de la fin des ann\u00e9es 1920 : 350 nouveaux logements coop\u00e9ratifs, de quoi loger 1000 personnes au lieu des 500 actuelles.[4]<\/a> Apr\u00e8s des ann\u00e9es de d\u00e9bats sur la protection du patrimoine et la proc\u00e9dure de plan d’am\u00e9nagement, le projet a encore d\u00fb affronter un r\u00e9f\u00e9rendum populaire en novembre 2025.[5]<\/a> Ces retards \u00e9chappent \u00e0 ce que la Conf\u00e9d\u00e9ration peut r\u00e9glementer : le d\u00e9fi n’a jamais \u00e9t\u00e9 la seule proc\u00e9dure, mais le volume consid\u00e9rable de questions mat\u00e9rielles \u00e0 trancher.<\/p>\n

          \n
        1. \n

          Pourquoi le corpus de r\u00e8gles continue-t-il malgr\u00e9 tout de cro\u00eetre ?<\/h2>\n<\/li>\n<\/ol>\n

          Deux exemples officiels r\u00e9cents montrent la vitesse de cette croissance : l’ordonnance sp\u00e9ciale sur les constructions I du canton de Zurich a \u00e9t\u00e9 \u00e9tendue d’environ un tiers lors de la r\u00e9vision du droit de l’\u00e9nergie de 2022[6]<\/a>, et la derni\u00e8re r\u00e9vision de la loi sur l’am\u00e9nagement du territoire allonge les articles r\u00e9vis\u00e9s dans un ordre de grandeur comparable.[7]<\/a> S’y ajoute l’effet cumul\u00e9 du droit de l’environnement, de la protection contre le bruit, de la protection du patrimoine, du climat et de l’\u00e9nergie \u00e0 tous les niveaux, f\u00e9d\u00e9ral, cantonal et communal, chacun durci ind\u00e9pendamment des autres et se superposant en pratique. Oliver Streiff, professeur de droit public \u00e0 la Haute \u00e9cole zurichoise de sciences appliqu\u00e9es (ZHAW), d\u00e9crit cette superposition de r\u00e8gles issues de domaines juridiques diff\u00e9rents comme le probl\u00e8me central du droit actuel de l’am\u00e9nagement du territoire et de la construction.[8]<\/a> Cela correspond \u00e0 l’exp\u00e9rience pratique : une demande de permis passe aujourd’hui par l’autorit\u00e9 de construction ainsi que par les services de l’\u00e9nergie, du bruit, de la protection des eaux et des transports ; chacun poursuit sa loi sp\u00e9ciale, et chaque s\u00e9rie de demandes compl\u00e9mentaires prolonge la proc\u00e9dure, quel que soit le degr\u00e9 de num\u00e9risation du formulaire ou l’ampleur de la restriction de la qualit\u00e9 pour recourir d\u00e9cid\u00e9e \u00e0 Berne. Chaque r\u00e9vision est bien fond\u00e9e en soi ; ensemble, elles produisent un corpus de r\u00e8gles qu’aucun ma\u00eetre d’ouvrage ne ma\u00eetrise plus et qu’une proc\u00e9dure plus rapide ne r\u00e9duit en rien.<\/p>\n

          \u00abDes r\u00e8gles plus complexes ne produisent pas de meilleures constructions. Elles produisent des co\u00fbts plus \u00e9lev\u00e9s pour l’\u00c9tat, les autorit\u00e9s et les ma\u00eetres d’ouvrage, et elles emp\u00eachent les logements dont la Suisse a un besoin urgent.\u00bb<\/em><\/p><\/blockquote>\n

            \n
          1. \n

            Qu’est-ce qui aiderait r\u00e9ellement contre la p\u00e9nurie de logements ?<\/h2>\n<\/li>\n<\/ol>\n

            Hans Wicki, pr\u00e9sident de l’organisation fa\u00eeti\u00e8re de la construction Bauenschweiz, le r\u00e9sume : un v\u00e9ritable all\u00e8gement ne viendrait que d’une r\u00e9duction substantielle des r\u00e8gles \u00e0 tous les niveaux et dans tous les domaines sp\u00e9cialis\u00e9s, pas seulement en droit de proc\u00e9dure et pas seulement \u00e0 Berne. Le canton de Zoug teste pr\u00e9cis\u00e9ment cette voie avec ses \u00abzones blanches\u00bb : des zones \u00e0 b\u00e2tir dans lesquelles pratiquement toutes les prescriptions usuelles de construction seraient suspendues, sans distances minimales ni limites de hauteur, seules les normes de s\u00e9curit\u00e9 restant en vigueur.[9]<\/a> Jean-Fran\u00e7ois Steiert, pr\u00e9sident de la Conf\u00e9rence suisse des directeurs des travaux publics, de l’am\u00e9nagement du territoire et de l’environnement (DTAP), ajoute : les cantons doivent r\u00e9apprendre \u00e0 penser sans normes. C’est le bon levier, mais un levier juridiquement d\u00e9licat : qui supprime des r\u00e8gles doit clarifier qui r\u00e9pond du dommage lorsque, sans distances aux limites, quelque chose tourne mal, car la responsabilit\u00e9 du propri\u00e9taire d’ouvrage au sens de l’article 58 du Code des obligations (CO) ne dispara\u00eet pas automatiquement avec elles.[10]<\/a> C’est un travail de fourmi pour les juristes cantonaux, pas pour le D\u00e9partement f\u00e9d\u00e9ral de l’environnement, des transports, de l’\u00e9nergie et de la communication (DETEC).<\/p>\n

            Pendant ce temps, l’activit\u00e9 de construction recule : alors que 53 000 logements neufs environ arrivaient sur le march\u00e9 en 2018, le chiffre le plus r\u00e9cent avoisine 43 000 ; avec une demande d’environ 50 000 unit\u00e9s par an, il se creuse ainsi, ann\u00e9e apr\u00e8s ann\u00e9e, un d\u00e9ficit de 7000 \u00e0 10 000 logements.[11]<\/a> Le point d\u00e9cisif est un constat qui se perd dans le d\u00e9bat sur la rapidit\u00e9 : la complexit\u00e9 des r\u00e8gles ne conduit pas \u00e0 de meilleurs r\u00e9sultats. Elle conduit \u00e0 une quote-part de l’\u00c9tat plus \u00e9lev\u00e9e, \u00e0 des co\u00fbts plus \u00e9lev\u00e9s pour les autorit\u00e9s de construction qui doivent absorber une charge d’examen toujours croissante, et \u00e0 des co\u00fbts plus \u00e9lev\u00e9s pour les promoteurs immobiliers, qui les financent en fin de compte. Surtout, elle emp\u00eache des projets urgents : au premier rang, des logements neufs, d’une importance consid\u00e9rable pour la Suisse. La Conf\u00e9d\u00e9ration peut utiliser son cadre constitutionnel et apporte ainsi une contribution importante, mais limit\u00e9e. La v\u00e9ritable r\u00e9duction des r\u00e8gles ne peut cependant \u00eatre obtenue que par la Conf\u00e9d\u00e9ration et les cantons ensemble, chacun dans sa propre sph\u00e8re de comp\u00e9tence. On ne construira davantage que lorsqu’un projet devra satisfaire \u00e0 moins de r\u00e8gles, et non aux m\u00eames r\u00e8gles plus vite.<\/p>\n

            Dr iur. Alexander Schiemenz est associ\u00e9 fondateur de LINDEMANNLAW, avocat, conseiller fiscal, promoteur immobilier et investisseur.<\/p>\n

            Comment nous pouvons vous aider<\/h2>\n

            Vous planifiez un projet immobilier, faites face \u00e0 une proc\u00e9dure de permis de construire de longue haleine ou \u00e9valuez les cons\u00e9quences juridiques et en mati\u00e8re de responsabilit\u00e9 de nouvelles prescriptions de construction ? LINDEMANNLAW conseille promoteurs, investisseurs et collectivit\u00e9s publiques en droit suisse de la construction, de l’am\u00e9nagement du territoire et de l’immobilier. Contactez-nous. Nous vous accompagnons volontiers.<\/p>\n

            Lisez l’article complet dans Finanz und Wirtschaft (FuW) : Regulierungswut: Schnellere Bauverfahren l\u00f6sen die Wohnungsnot nicht<\/a><\/p>\n

            Sources :<\/h2>\n

            [1]<\/a> Secr\u00e9tariat d’\u00c9tat \u00e0 l’\u00e9conomie (SECO), Bericht \u00fcber die Regulierungskosten (rapport sur les co\u00fbts de la r\u00e9glementation), d\u00e9cembre 2013 (ann\u00e9e de r\u00e9f\u00e9rence 2011)<\/a> ; cf. Kuster\/Plaz\/Curschellas, Regulierungskosten im Bereich Baurecht, Die Volkswirtschaft 1\/2014<\/a> : \u00abDie Regulierungskosten des Hochbaus betragen f\u00fcr die Schweizer Wirtschaft im untersuchten Jahr 2011 insgesamt rund 1,6 Mrd. Franken oder knapp 6% des betrachteten Hochbauvolumens\u00bb<\/p>\n

            [2]<\/a> Conseil f\u00e9d\u00e9ral suisse, rapport \u00abVerfahrensbeschleunigung im Raumplanungs- und Baurecht\u00bb du 2 avril 2026 (adopt\u00e9 par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral le 22 avril 2026)<\/a><\/p>\n

            [3]<\/a> Constitution f\u00e9d\u00e9rale de la Conf\u00e9d\u00e9ration suisse du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101).<\/p>\n

            [4]<\/a> Wohnbaugenossenschaften Z\u00fcrich (association zurichoise des coop\u00e9ratives d’habitation), \u00abJa zum Gestaltungsplan \u2039Seebahn-H\u00f6fe\u203a\u00bb<\/a><\/p>\n

            [5]<\/a> Ville de Zurich, communiqu\u00e9 de presse \u00abVolksreferendum gegen den privaten Gestaltungsplan \u2039Seebahn-H\u00f6fe\u203a zustande gekommen\u00bb de juillet 2025 (relatif \u00e0 la d\u00e9cision du conseil municipal GR no 2024\/419 du 9 avril 2025 ; votation populaire du 30 novembre 2025)<\/a><\/p>\n

            [6]<\/a> Ordonnance sp\u00e9ciale sur les constructions I du canton de Zurich (BBV I; LS 700.21)<\/a><\/p>\n

            [7]<\/a> Modification de la loi sur l’am\u00e9nagement du territoire du 29 septembre 2023 (BBl 2023 2488), entr\u00e9e en vigueur par \u00e9tapes depuis 2026<\/a><\/p>\n

            [8]<\/a> Cette citation et les suivantes de Hans Wicki et Jean-Fran\u00e7ois Steiert d’apr\u00e8s : Andreas Valda, \u00ab\u00dcberbordende Baunormen erdr\u00fccken den Wohnungsbau\u00bb, Bilanz du 6 juillet 2026<\/a><\/p>\n

            [9]<\/a> \u00abKanton Zug: Fast ohne Regeln \u2014 weisse Zonen sollen Wohnungsnot bek\u00e4mpfen\u00bb, 20 Minuten du 7 avril 2026<\/a><\/p>\n

            [10]<\/a> Loi f\u00e9d\u00e9rale compl\u00e9tant le Code civil suisse (Livre cinqui\u00e8me : Droit des obligations) du 30 mars 1911 (CO ; RS 220).<\/p>\n

            [11]<\/a> D\u00e9partement f\u00e9d\u00e9ral de l’\u00e9conomie, de la formation et de la recherche (DEFR), Aktionsplan Wohnungsknappheit (plan d’action contre la p\u00e9nurie de logements), table ronde du 13 f\u00e9vrier 2024, p. 5<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            Il y a plus d’une d\u00e9cennie, le Secr\u00e9tariat d’\u00c9tat \u00e0 l’\u00e9conomie (SECO) chiffrait les seuls co\u00fbts de la r\u00e9glementation dans le b\u00e2timent \u00e0 quelque 1,6 milliard de francs par an, soit pr\u00e8s de 6 % du volume de construction[1], et la densit\u00e9 r\u00e9glementaire n’a cess\u00e9 de cro\u00eetre depuis. 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