To po\u0142\u0105czenie \u2014 skodyfikowana substancja federalna, kantonalny rygor proceduralny oraz re\u017cim tytu\u0142u oparty na rejestrze \u2014 daje wyniki transakcyjne, kt\u00f3re s\u0105 przewidywalne, dobrze udokumentowane i trudne do zakwestionowania po fakcie.<\/p>\n
Lex Koller: pierwsze pytanie dla ka\u017cdego zagranicznego nabywcy \u2014 i punkt obserwacji politycznej<\/h2>\n
Najwa\u017cniejsz\u0105 kwesti\u0105 dla inwestor\u00f3w nieb\u0119d\u0105cych rezydentami jest Ustawa federalna o nabywaniu nieruchomo\u015bci przez osoby za granic\u0105<\/em> \u2014 powszechnie znana jako Lex Koller<\/strong>.<\/p>\n Lex Koller ogranicza nabywanie przez cudzoziemc\u00f3w nieruchomo\u015bci niekomercyjnych<\/em>, czyli nieruchomo\u015bci mieszkalnych, niezabudowanych grunt\u00f3w nieprzeznaczonych do u\u017cytku komercyjnego, a tak\u017ce nieruchomo\u015bci u\u017cytkowanych przez organy publiczne oraz trwale niezamieszkanych budynk\u00f3w. W praktyce cudzoziemcy b\u0119d\u0105cy osobami fizycznymi s\u0105 w du\u017cej mierze wykluczeni z nabywania nieruchomo\u015bci mieszkalnych, z jednym istotnym wyj\u0105tkiem: domy wakacyjne w zatwierdzonych gminach turystycznych, z zastrze\u017ceniem kantonalnych kontyngent\u00f3w.<\/p>\n Znaczenie maj\u0105 dwa dalsze niuanse:<\/p>\n Siatka klasyfikacji jest szeroka.<\/strong> Osoba prawna z siedzib\u0105 statutow\u0105 poza Szwajcari\u0105 jest automatycznie uznawana za \u201ezagraniczn\u0105”, niezale\u017cnie od tego, kto j\u0105 kontroluje. Sp\u00f3\u0142ki z siedzib\u0105 w Szwajcarii s\u0105 r\u00f3wnie\u017c uznawane za zagraniczne, je\u015bli s\u0105 kontrolowane przez podmioty zagraniczne \u2014 co ocenia si\u0119 na podstawie ekonomicznej poprzez \u0142a\u0144cuch w\u0142asno\u015bci i finansowania. Obywatele UE\/EFTA s\u0105 traktowani jak Szwajcarzy, je\u017celi zamieszkuj\u0105 w Szwajcarii pod wzgl\u0119dem prawnym i faktycznym; obywatele spoza UE\/EFTA potrzebuj\u0105 szwajcarskiego zezwolenia na osiedlenie si\u0119 kategorii C.<\/p>\n Nieruchomo\u015bci o mieszanym przeznaczeniu s\u0105 dozwolone tylko wtedy, gdy cz\u0119\u015b\u0107 mieszkalna jest wyra\u017anie podrz\u0119dna<\/strong> (na przyk\u0142ad mieszkanie dozorcy w budynku biurowym) lub gdy planowanie przestrzenne wymaga udzia\u0142u mieszkalnego nieprzekraczaj\u0105cego 50%.<\/p>\n Nieruchomo\u015bci komercyjne<\/strong> \u2014 nieruchomo\u015bci trwale wykorzystywane do dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej \u2014 nie podlegaj\u0105 ograniczeniom<\/em> Lex Koller i mog\u0105 by\u0107 swobodnie nabywane przez inwestor\u00f3w zagranicznych, z zastrze\u017ceniem standardowych regu\u0142 transakcyjnych.<\/p>\n Punkt obserwacji politycznej na 2026 rok: Lex Koller jest obecnie aktywnie poddawana przegl\u0105dowi. Wniosek 24.3961 (Versch\u00e4rfung der Lex Koller<\/em>, wrzesie\u0144 2024) proponuje szerokie zaostrzenie, a 21 marca 2025 roku Rada Federalna og\u0142osi\u0142a pakiet \u201e\u015brodk\u00f3w towarzysz\u0105cych” powi\u0105zany z inicjatyw\u0105 ludow\u0105 d\u0105\u017c\u0105c\u0105 do ograniczenia liczby ludno\u015bci Szwajcarii do 10 milion\u00f3w. Obie propozycje mog\u0142yby zaostrzy\u0107 kontrole w segmencie drugich dom\u00f3w i potencjalnie w segmencie komercyjnym. Na koniec 2025 roku \u017cadna z nich nie zosta\u0142a uchwalona \u2014 jednak inwestorzy zagraniczni powinni uwzgl\u0119dni\u0107 ryzyko surowszych przepis\u00f3w i bardziej wnikliwej kontroli, zw\u0142aszcza w odniesieniu do nieruchomo\u015bci wypoczynkowych, drugich dom\u00f3w oraz struktur ze znacznym finansowaniem zagranicznym.<\/p>\n Szwajcaria nie stosuje kontroli dewizowej wobec zagranicznych inwestor\u00f3w w nieruchomo\u015bci. Kapita\u0142 mo\u017cna wprowadza\u0107, wyprowadza\u0107 i wymienia\u0107 na warunkach rynkowych.<\/p>\n Dwie realia dotycz\u0105ce zgodno\u015bci zas\u0142uguj\u0105 jednak na uwag\u0119:<\/p>\n Szwajcarskie instytucje finansowe stosuj\u0105 rygorystyczne procedury AML, KYC oraz weryfikacji \u017ar\u00f3d\u0142a \u015brodk\u00f3w w ramach Ustawy federalnej o zwalczaniu prania pieni\u0119dzy i finansowania terroryzmu. W przypadku z\u0142o\u017conych struktur mi\u0119dzynarodowych nale\u017cy to zaplanowa\u0107 jako r\u00f3wnoleg\u0142y nurt prac od pierwszego dnia.<\/p>\n Druga kwestia ma charakter podatkowy: odsetki p\u0142acone przez szwajcarskiego kredytobiorc\u0119 od po\u017cyczki zabezpieczonej szwajcarsk\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105 podlegaj\u0105 podatkowi u \u017ar\u00f3d\u0142a w wysoko\u015bci oko\u0142o 13%\u201333%<\/strong> w zale\u017cno\u015bci.<\/p>\n W przeciwie\u0144stwie do niekt\u00f3rych jurysdykcji, przedkontraktowe umowy rezerwacyjne (w segmencie mieszkaniowym, z op\u0142atami rezerwacyjnymi zwykle od 20 000 do 50 000 CHF) maj\u0105 ograniczon\u0105 wykonalno\u015b\u0107. W transakcjach komercyjnych podpisanie i zamkni\u0119cie cz\u0119sto nast\u0119puj\u0105 tego samego dnia, a cena zakupu jest przekazywana przez rachunek powierniczy notariusza lub zobowi\u0105zanie p\u0142atnicze szwajcarskiego banku.<\/p>\n Koszty nabycia \u2014 op\u0142aty notarialne, op\u0142aty rejestru grunt\u00f3w oraz, w niekt\u00f3rych kantonach, podatki od przeniesienia w\u0142asno\u015bci \u2014 mog\u0105 si\u0119ga\u0107 oko\u0142o 3,5% ceny zakupu<\/strong>, przy czym kantonalny podzia\u0142 mi\u0119dzy kupuj\u0105cego a sprzedaj\u0105cego r\u00f3\u017cni si\u0119. Umowy sprzeda\u017cy s\u0105 zazwyczaj wystandaryzowane i zwi\u0119z\u0142e, ustawowe r\u0119kojmie s\u0105 rutynowo wy\u0142\u0105czane, a strony opieraj\u0105 si\u0119 zamiast tego na ukierunkowanym zestawie o\u015bwiadcze\u0144 obejmuj\u0105cych zastawy, spory s\u0105dowe, kwestie \u015brodowiskowe oraz zgodno\u015b\u0107 najm\u00f3w.<\/p>\n Finansowanie szwajcarskich nieruchomo\u015bci koncentruje si\u0119 na li\u015bcie zastawnym (Schuldbrief<\/em>)<\/strong>, wpisanym do rejestru grunt\u00f3w w formie papierowej lub \u2014 coraz cz\u0119\u015bciej \u2014 jako rejestrowy list zastawny. Listy zastawne uciele\u015bniaj\u0105 zar\u00f3wno zabezpieczon\u0105 wierzytelno\u015b\u0107, jak i zastaw; s\u0105 zbywalne i mog\u0105 by\u0107 ponownie wykorzystane jako zabezpieczenie przy refinansowaniu, co pozwala unikn\u0105\u0107 wysokich op\u0142at kantonalnych zwi\u0105zanych z wystawianiem nowych list\u00f3w.<\/p>\n Zagraniczni kredytodawcy mog\u0105 co do zasady udziela\u0107 kredyt\u00f3w do Szwajcarii bez szwajcarskiej licencji, pod warunkiem \u017ce nie posiadaj\u0105 szwajcarskiej infrastruktury ani personelu. Kluczowa kwestia podatkowa: odsetki p\u0142acone przez szwajcarskiego kredytobiorc\u0119 od po\u017cyczki zabezpieczonej szwajcarsk\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105 podlegaj\u0105 podatkowi u \u017ar\u00f3d\u0142a w wysoko\u015bci oko\u0142o 13%\u201333%<\/strong> w zale\u017cno\u015bci.<\/p>\n W LINDEMANNLAW doradzamy mi\u0119dzynarodowym przedsi\u0119biorcom, rodzinom i biurom rodzinnym w zakresie szwajcarskich i transgranicznych nieruchomo\u015bci \u2014 od pierwszego pytania dotycz\u0105cego strukturyzacji a\u017c po wpisany tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci. Od klasyfikacji wed\u0142ug Lex Koller i wyboru wehiku\u0142u holdingowego, poprzez modelowanie podatku u \u017ar\u00f3d\u0142a, gotowo\u015b\u0107 AML i finansowanie listem zastawnym, \u0142\u0105czymy opart\u0105 na rejestrze szwajcarsk\u0105 mechanik\u0119 z szerszym kontekstem transgranicznym \u2014 i uwa\u017cnie \u015bledzimy bie\u017c\u0105ce reformy Lex Koller, aby Pa\u0144stwa struktura by\u0142a zbudowana z my\u015bl\u0105 o tym, co nadchodzi, a nie tylko o dniu dzisiejszym.<\/p>\n Je\u015bli rozwa\u017caj\u0105 Pa\u0144stwo alokacj\u0119 w szwajcarskie nieruchomo\u015bci w 2026 roku, prosimy o kontakt przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej. To w\u0142a\u015bnie na wczesnym etapie strukturyzacji chroniona jest warto\u015b\u0107. Prosimy o kontakt z LINDEMANNLAW, aby um\u00f3wi\u0107 poufn\u0105 konsultacj\u0119.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n \u200bPobierz pe\u0142ny przewodnik (PDF)<\/span><\/strong><\/a> Niewiele jurysdykcji \u0142\u0105czy, tak jak Szwajcaria, stabilno\u015b\u0107 polityczn\u0105, si\u0142\u0119 waluty, infrastruktur\u0119 bankow\u0105 i praworz\u0105dno\u015b\u0107. Dla os\u00f3b zamo\u017cnych (HNWI) i biur rodzinnych szwajcarskie nieruchomo\u015bci rzadko dotycz\u0105 rentowno\u015bci \u2014 chodzi o pozycjonowanie: przechowanie warto\u015bci w twardej walucie, g\u0142\u0119boko chronione, oparte na jednym z najbardziej wiarygodnych rejestr\u00f3w grunt\u00f3w na \u015bwiecie. Jest to jednak tak\u017ce rynek o jednym z […]<\/p>\n","protected":false},"author":19,"featured_media":25943,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"default","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"set","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[492],"tags":[],"related_contact":[201,339],"expertise":[679,538,563,584,612,615,585,549],"class_list":["post-25944","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-bez-kategorii"],"acf":[],"yoast_head":"\nBrak kontroli dewizowej \u2014 ale 35% podatku u \u017ar\u00f3d\u0142a i realna dyscyplina AML<\/h2>\n
Proces nabycia: notarialny, kantonalny, wiarygodny<\/h2>\n
Finansowanie: oparte na li\u015bcie zastawnym, konserwatywne, prowadzone przez banki<\/h2>\n
\n![\"\"](\"https:\/\/lindemannlaw.ch\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/switzerland-real-estate-212x300.jpg\")
<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"