Introduction
Que ce soit pour l’achat, le financement ou le développement d’un bien immobilier, toute personne impliquée dans l’immobilier en Suisse ne peut pas passer à côté du registre foncier. Il s’agit du registre central des droits réels et constitue la base de la sécurité juridique et de la confiance dans les transactions immobilières. Cependant, bien que le registre foncier offre un haut degré de fiabilité, il ne garantit pas une sécurité absolue dans tous les cas. Dans ce numéro, nous vous proposons un aperçu concis des principales questions relatives au registre foncier – et nous vous indiquons quand une assistance juridique est indispensable.
Que contient le registre foncier et comment est-il structuré ?
Le registre foncier suisse est basé sur le système dit des feuillets réels. Pour chaque immeuble, un feuillet du registre foncier séparé est tenu, pourvu d’un numéro unique. Cela garantit la clarté et l’unicité juridique. Seuls les droits réels tels que la propriété, les servitudes, les charges foncières ainsi que les droits de gage immobilier sous forme d’obligations hypothécaires, de cédules hypothécaires sur papier ou de cédules hypothécaires de registre sont inscrits au registre foncier. Le système est complété par des mentions (par exemple pour les droits d’achat ou de rachat) et des annotations, par exemple pour les interdictions de construire ou les restrictions au droit de disposer.
En revanche, les droits purement obligatoires, tels que les contrats de location, ainsi que les relations de droit familial n’apparaissent pas dans le registre foncier, à moins qu’ils ne soient pertinents pour le registre foncier. La mention de la participation aux acquêts constitue une exception. La base légale pour le contenu et la structure du registre foncier se trouve aux articles 946 et suivants du Code civil suisse. CC.
Comment fonctionnent l’inscription, la prénotation et la mention au registre foncier et quel est le rôle du notaire ?
L’enregistrement d’un droit réel nécessite en général un acte juridique authentifié, généralement par un notaire. Après la présentation de l’acte au bureau du registre foncier, celui-ci est vérifié matériellement et inscrit au registre foncier. Le principe d’inscription absolue de l’article 971, paragraphe 1, du Code civil est déterminant : Les droits réels sur les immeubles ne prennent naissance, ne sont modifiés ou ne s’éteignent en principe qu’avec l’inscription au registre foncier.
Les annotations, en revanche, concernent des droits personnels, par exemple un droit de préemption convenu, et déploient un effet particulier par rapport aux droits inscrits ultérieurement, pour autant que les conditions légales soient remplies (voir art. 959 ss. CCS). Les annotations, quant à elles, ne créent pas de droits autonomes, mais attirent l’attention sur des circonstances juridiquement importantes (voir art. 962 CC). Leur fonction est d’informer et de divulguer, par exemple en cas d’interdiction de construire de droit public ou de restrictions du droit de disposer de droit privé.
La durée d’un enregistrement dépend du canton et de la complexité du processus. Elle varie de quelques jours à plusieurs semaines. Une préparation notariale précoce est donc non seulement recommandée, mais aussi décisive dans de nombreux cas.
Pourquoi le registre foncier est-il si important et que signifie la force exécutoire ?
Le registre foncier constitue l’épine dorsale de la sécurité juridique dans les transactions immobilières. Il crée la transparence pour les acquéreurs, les investisseurs et les banques – en particulier grâce à ce que l’on appelle l’autorité de la chose jugée positive et négative. La force de chose jugée positive signifie qu’une personne qui se fie de bonne foi à une inscription au registre foncier est protégée par cette inscription (cf. art. 973, al. 1, CC). Ainsi, celui qui acquiert un bien immobilier et se fie à l’inscription actuelle devient propriétaire, même s’il s’avère plus tard que l’inscription était matériellement incorrecte.
La force de chose jugée négative permet quant à elle aux tiers de se fier au fait que le registre foncier est complet (cf. art. 971, al. 1, CC). Si une inscription manque, on peut généralement supposer que le droit correspondant n’existe pas. Mais attention : les deux mécanismes de protection ne s’appliquent que dans certaines conditions. Celui qui connaît la situation réelle ou qui aurait pu la connaître en faisant preuve d’une diligence raisonnable ne bénéficie pas de cette protection de la confiance. Le registre foncier est donc un instrument puissant, mais pas infaillible.
Qui peut obtenir des informations ou consulter le registre foncier et quelle est la différence ?
Le Code civil fait une distinction claire entre l’information et la consultation. Un simple renseignement sur les données inscrites au grand livre, par exemple sur les rapports de propriété ou les servitudes, peut être demandé par toute personne sans qu’il soit nécessaire de prouver un intérêt particulier (art. 970 al. 2 CC). Pour une consultation complète, qui inclut également les pièces justificatives, les plans, les notes du journal et d’autres registres, il faut en revanche un intérêt démontré de manière crédible (voir art. 970, al. 1, CC).
Un tel intérêt peut être de nature économique, scientifique, personnelle ou familiale – par exemple dans le cadre d’une intention d’achat, d’une poursuite ou d’une consultation d’avocat. Dans de nombreux cantons, il est également possible pour les avocats de consulter les données par voie électronique après autorisation. Il est essentiel que l’accès aux informations sensibles reste proportionné et objectivement justifié.
Quand le registre foncier peut-il être trompeur et quand la confiance légitime fait-elle défaut ?
Malgré tout son caractère systématique, le registre foncier ne reflète pas toujours fidèlement la réalité juridique. Ainsi, il existe des cas où le montant inscrit d’une cédule hypothécaire est supérieur à la dette hypothécaire réellement existante, ce qui peut conduire à des hypothèses erronées sur la charge d’un immeuble. En outre, pour les cédules hypothécaires sur papier et les obligations foncières, la loi permet un changement de créancier même sans inscription au registre foncier, ce qui repose sur le principe dit de l’inscription relative.
Il en va tout autrement de la cédule hypothécaire de registre : Le principe de l’inscription absolue s’applique ici, et un changement de créancier n’est valable qu’avec une inscription. La prudence est également de mise en ce qui concerne les règlements dans les copropriétés : Ces documents peuvent être obsolètes ou ne plus correspondre à la situation réelle, mais ils restent juridiquement contraignants tant qu’ils n’ont pas été adaptés. Dans tous ces cas, la protection de la confiance ne s’applique pas si l’acquéreur avait connaissance de la situation juridique réelle ou aurait dû l’avoir. Il vaut donc la peine d’y regarder de plus près et de demander conseil à un professionnel.
Conclusion : vérifier le registre foncier, pas seulement le lire
Le registre foncier est un élément essentiel du droit foncier suisse, mais il ne remplace pas un examen juridique minutieux. Les inscriptions ne doivent pas seulement être lues, mais comprises et évaluées dans leur contexte. C’est précisément lors de l’examen des extraits du registre foncier, des transactions immobilières ou des questions de financement que le savoir-faire juridique est indispensable. En effet, ce qui semble clair à première vue peut être très différent en termes de profondeur juridique.
LINDEMANNLAW vous offre un conseil approfondi dans l’ensemble du domaine du droit du registre foncier et du droit immobilier – de l’analyse minutieuse des inscriptions existantes à la représentation de vos intérêts auprès des autorités, des bureaux du registre foncier ou de tiers, en passant par la rédaction de contrats juridiquement sûrs. Nous combinons précision professionnelle et réflexion stratégique – et faisons valoir vos droits de manière conséquente.
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