В сложных и высокостатусных сферах недвижимости и слияний и поглощений (Mergers and Acquisitions, M&A) обеспечение безопасности обязательств и общей безопасности сделок имеет первостепенное значение. Одним из наиболее эффективных и широко распространенных подходов к решению этой задачи является использование услуг эскроу.

Использование услуг эскроу для сделок с недвижимостью и M&A дает несколько ключевых преимуществ, включая снижение рисков за счет надежного хранения средств до выполнения всех условий и защиты средств от несанкционированного доступа или мошенничества. Кроме того, услуги эскроу способствуют эффективному управлению средствами, предлагая структурированный процесс удержания и выдачи средств на основе заранее определенных условий. Такая эффективность не только ускоряет сроки проведения сделки, но и обеспечивает соблюдение условий соглашения, что приводит к более плавному завершению сделки.

В данной статье анализируются потенциальные аспекты, которые необходимо учитывать при использовании услуг эскроу в сделках с недвижимостью и M&A, а также потенциальные риски для сторон сделки и эскроу-агента, которые могут возникнуть в течение срока действия эскроу-договора.

Какие ключевые аспекты необходимо учитывать при использовании услуг эскроу в сделках с недвижимостью и M&A?

Перед заключением сделки эскроу продавец или покупатель должен представить эскроу-агенту договор купли-продажи для проведения технико-экономического обоснования. Помимо этого анализа, эскроу-агент проводит проверку на предмет должной осмотрительности участвующих сторон и источника средств для финансирования сделок с недвижимостью или M&A. Если эскроу-агент удовлетворен всеми проверками, покупатель, продавец и эскроу-агент заключают трехстороннее эскроу-соглашение.

Сделки с недвижимостью
В соответствии с договором эскроу с основной сделкой с недвижимостью, покупатель обязуется перевести денежные средства в размере согласованной покупной цены недвижимости на счет эскроу, а продавец обязуется выполнить условия в отношении объекта недвижимости (например, предоставить техническую документацию, доступ к объекту для осмотра и т.д.).

Среди прочего, очень важным условием, которое необходимо выполнить, является передача права собственности на недвижимость. В зависимости от юрисдикции, в которой находится недвижимость, к передаче права собственности применяются различные правила. Например, в Швейцарии договор купли-продажи должен быть нотариально заверен и зарегистрирован в земельном кадастре. Стороны должны проконсультироваться с юристом в соответствующей юрисдикции, чтобы четко понимать требования конкретной страны и иметь ясность при описании механизма передачи в договоре эскроу.

Сделки M&A
В случае если основной сделкой является сделка M&A, продавец обязан передать акции на хранение эскроу-агенту, а покупатель – внести на счет эскроу оговоренную цену покупки или ее часть. В настоящее время акции хранятся скорее в электронной форме, чем в виде физических сертификатов. Покупатель и продавец могут договориться о внесении на счет эскроу только части покупной цены в качестве гарантии выполнения установленных условий или удовлетворения претензий в случае нарушения гарантийных обязательств или ложных заверений.

Если покупатель создает специальную компанию для приобретения, материнская компания должна предоставить информацию и документацию об источнике средств, использованных в сделке.

В случае, если предполагается корректировка цены покупки после закрытия сделки, определенная часть цены покупки должна быть выделена для этой цели при перечислении средств на счет эскроу. Должны быть определены типы корректировок и указана методика их расчета. Эскроу-агент должен выдать соответствующие средства эскроу в соответствии с совместными инструкциями продавца и покупателя или решением суда, отражающим согласованные или арбитражные корректировки.

Каковы потенциальные риски или недостатки, которые могут возникнуть в течение срока действия договора эскроу?

✗ Задержка выдачи средств
В сделках с недвижимостью и M&A задержка в выдаче средств может произойти, если не все условия сделки выполнены или если между сторонами возникли споры. Например, если покупатель и продавец не согласны с выполнением условий контракта, средства могут оставаться в эскроу до разрешения спора, что может привести к финансовым трудностям и неопределенности для обеих сторон.

✗ Проблемы разрешения споров
Когда возникают конфликты, связанные с распределением средств, это может усложнить сделку. Эффективные механизмы урегулирования, предусмотренные в эскроу-договоре, необходимы для оперативного и дружественного разрешения таких споров. Без четкого и эффективного процесса разрешения споров затянувшиеся конфликты могут привести к увеличению судебных издержек, потере времени и напряженным отношениям между сторонами.

✗ Отсутствие ясности в инструкциях
Продавец и покупатель совместно инструктируют эскроу-агента о сроках и условиях выдачи средств. Это может быть оговорено специальными пунктами в договоре эскроу, которые четко определяют процедуру выдачи средств, или отдельными совместными письменными инструкциями предоставленных продавцом и покупателем. Крайне важно иметь четко прописанные пункты о механизме выдачи в договоре эскроу, чтобы избежать недоразумений между покупателем, продавцом и эскроу-агентом в течение срока действия договора эскроу.

Неясность может значительно замедлить процесс сделки, поскольку эскроу-агенту придется обращаться за дополнительными разъяснениями, что приведет к задержкам. Кроме того, неясные инструкции могут привести к действиям, которые могут не совпадать с намерениями сторон, что вызовет дополнительные осложнения и потенциальные финансовые потери.

✗ Рыночные колебания
Изменения рыночной конъюнктуры могут повлиять на стоимость активов или средств, находящихся в условном депонировании. Например, внезапное падение рыночной стоимости недвижимости может повлиять на согласованную цену объекта недвижимости, что может привести к пересмотру или даже отмене сделки. Аналогичным образом колебания фондового рынка или курсов валют могут повлиять на сделки M&A, поскольку стоимость приобретаемых активов может измениться, что потребует корректировки условий сделки.

В этом случае все стороны договора эскроу должны согласиться с изменениями. Изменения должны быть оформлены в виде письменных и подписанных поправок к первоначальному договору эскроу.

Существуют ли какие-либо особые соображения при использовании услуг эскроу для международных сделок с недвижимостью или M&A?

При заключении международных сделок с недвижимостью или M&A использование услуг эскроу может добавить уровень безопасности и доверия. Однако есть несколько особых соображений, которые следует учитывать, чтобы обеспечить гладкую и успешную сделку:

✓ Обмен валют и колебания курсов
Одним из основных моментов в международных сделках является работа с несколькими валютами. Курсы валют могут значительно колебаться, влияя на общую стоимость сделки. Очень важно договориться о том, какая валюта будет использоваться для сделки, и продумать стратегии хеджирования, чтобы снизить риск неблагоприятного изменения обменного курса. Кроме того, убедитесь, что эскроу-агент может эффективно и прозрачно осуществлять необходимые валютные обмены.

✓ Соответствие нормативным требованиям
В разных странах существуют различные нормативные требования к сделкам с недвижимостью и M&A. Чтобы избежать юридических сложностей, необходимо обеспечить соблюдение всех соответствующих норм. Это включает в себя понимание любых ограничений на иностранную собственность, обязательного раскрытия информации и требований по противодействию отмыванию денег (ПОД). Сотрудничество с авторитетным эскроу-агентом, имеющим опыт проведения международных сделок, может оказать ценную помощь в обеспечении соответствия нормативным требованиям.

✓ Регулирующее право и юрисдикция
В договоре эскроу всегда должны быть указаны регулирующее право и юрисдикция. Как правило, местонахождение эскроу-агента определяет регулирующее право и юрисдикцию в договоре эскроу.

LINDEMANNLAW имеет богатый юридический опыт и солидную практику эскроу в сфере недвижимости и сделок M&A, где соглашения разрабатываются с учетом индивидуальных потребностей и условий сторон или их консультантов. Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации, мы будем рады помочь.

Эти услуги, как правило, предоставляются нашей отдельной сестринской компанией LINDEMANN FINANCE, если они не квалифицируются как типичная деятельность эскроу-юриста.

Хотите узнать больше о сделках эскроу? Присоединяйтесь к нашему бесплатному веб-семинару по услугам эскроу 5 сентября 2024 года, организованному LINDEMANNLAW. Узнайте, как защитить свои сделки, и получите ответы на свои вопросы в ходе живой сессии вопросов и ответов. Зарегистрируйтесь сейчас, чтобы занять свое место, и мы с нетерпением ждем предстоящей беседы.