La Suisse est depuis longtemps reconnue comme une destination très attrayante pour les investissements immobiliers, en particulier dans le secteur de la construction. Grâce à son économie stable, à son environnement de construction bien réglementé et à son urbanisation croissante, le pays, en particulier le canton de Zurich, a connu une forte augmentation des projets immobiliers. Cependant, l’obtention d’un permis de construire à Zurich nécessite le strict respect des réglementations municipales et cantonales. Le cadre juridique régissant les permis de construire à Zurich découle principalement de la loi sur l’aménagement du territoire et la construction (Planungs- und Baugesetz, PBG) et de l’ordonnance sur la procédure de construction (Bauverfahrensverordnung, BVV).
Quelles sont les étapes préliminaires pour obtenir un permis de construire à Zurich?
Afin de rationaliser le processus d’obtention d’un permis de construire et d’éviter de futurs litiges juridiques, il est conseillé de:
- Faire appel à un avocat possédant un haut niveau d’expertise technique à un stade précoce
Faire appel à un avocat possédant une expertise spécialisée dès le début du processus permet de s’y retrouver dans les réglementations complexes et les exigences procédurales, réduisant ainsi le risque de retards ou de problèmes de conformité. Les professionnels du droit peuvent également identifier et atténuer les litiges potentiels avant qu’ils ne s’aggravent, garantissant ainsi un processus plus fluide et plus efficace. Des conseils juridiques proactifs permettent de protéger les intérêts et d’éviter des complications juridiques coûteuses à l’avenir. - Engager le dialogue avec l’autorité locale compétente en matière de construction
Il est conseillé de consulter l’autorité municipale compétente en matière de construction dès le début de la phase de planification afin d’obtenir des conseils clairs sur les exigences applicables et les documents nécessaires à la demande de permis. L’autorité compétente en matière de construction peut également fournir des informations sur les lois de zonage, les réglementations environnementales et les restrictions potentielles sur la propriété. - Communiquer avec les propriétaires des propriétés voisines
Informer de manière proactive les voisins des projets de construction prévus permet d’atténuer les objections, de réduire le risque de plaintes officielles et de favoriser un environnement coopératif. La transparence dans la communication peut prévenir les conflits juridiques et accélérer le processus d’approbation. - Soumettre les demandes de permis de construire par voie électronique
Depuis le 1er avril 2024, toutes les demandes de permis de construire doivent être soumises via la plateforme officielle eBaugesucheZH. Ce système numérisé améliore la transparence, facilite la soumission des documents et accélère les délais de traitement. Les demandeurs doivent s’assurer que tous les documents requis, y compris les plans et les évaluations d’impact environnemental, sont correctement téléchargés pour éviter les retards.
Quelles sont les autorités qui doivent intervenir dans le processus d’obtention du permis de construire?
Selon l’ampleur et l’emplacement du projet, d’autres autorités peuvent être amenées à donner leur accord avant le début des travaux. Les autorisations les plus importantes délivrées par les autorités sont notamment les suivantes:
✔ Autorisation de l’Agence de protection de l’environnement
Les projets de grande envergure, tels que les aménagements industriels, les infrastructures de transport ou les installations de loisirs, doivent faire l’objet d’une étude d’impact sur l’environnement (EIE) afin de garantir la durabilité écologique. Cette évaluation permet de déterminer si le projet respecte les normes de protection de l’environnement.
✔ Autorisation du bureau des ponts et chaussées
Si un projet implique l’utilisation de véhicules lourds susceptibles d’avoir un impact sur les infrastructures routières, une autorisation est requise en vertu de l’article 227 PBG en conjonction avec l’article 21 BVV. Cela permet de garantir que les routes et les systèmes de transport public peuvent supporter une augmentation du trafic sans usure excessive ni risques pour la sécurité.
Quels sont les différents types de procédures de construction en Suisse?
Le PBG et le BVV définissent trois types de procédures d’autorisation de construction en Suisse, chacune dépendant de la nature et de la complexité du projet:
- Procédure ordinaire («Ordentliches Verfahren»)
Il s’agit de la procédure par défaut pour la plupart des projets de construction, y compris les nouveaux bâtiments et les travaux de rénovation importants. La période d’examen préliminaire est généralement de deux mois, et peut aller jusqu’à quatre mois pour les projets de plus grande envergure (articles 319-321 PBG). Cette procédure comprend une évaluation juridique et technique complète du projet. - Procédure de notification («Anzeigeverfahren»)
Cette procédure accélérée s’applique aux projets de construction de moindre envergure qui n’affectent pas les intérêts de tiers. Le délai de traitement est d’environ 30 jours (article 325 PBG en liaison avec les articles 13 et suivants BVV). Elle s’applique principalement aux modifications mineures et aux rénovations intérieures. - Procédure de déclaration («Meldeverfahren»)
Ce processus est réservé à des installations spécifiques telles que les systèmes d’énergie solaire, les pompes à chaleur, les raccordements au chauffage urbain et les stations de recharge pour véhicules électriques. Les demandeurs doivent en informer l’autorité locale compétente en matière de construction et, si aucune objection n’est soulevée dans les 30 jours, le projet peut être mis en œuvre (article 2 BVV). Cela facilite la mise en œuvre de solutions énergétiques durables.
Comment se déroule le processus de permis de construire, de la demande à l’approbation?
Le processus de permis de construire comprend plusieurs étapes, garantissant la conformité avec les réglementations municipales et cantonales avant que l’autorisation ne soit accordée.
- Examen préliminaire («Vorprüfung»)
L’autorité municipale en charge de la construction examine si la demande est complète. Si des autorisations cantonales sont nécessaires, elles seront demandées à ce stade. Les demandeurs doivent s’assurer que tous les documents requis sont inclus pour éviter les retards. - Implantation («Aussteckung»)
Le site du projet doit être matériellement délimité avant le début de la période de notification publique. Les marquages doivent rester visibles pendant toute la période de recours, afin de garantir la transparence du processus décisionnel. Cela permet aux tiers de visualiser l’étendue du projet avant que des objections formelles puissent être déposées. - Annonce publique («Veröffentlichung»)
La municipalité publie la demande dans le journal officiel cantonal et dans la publication officielle de la municipalité. Les documents sont accessibles au public pendant 20 jours, ce qui permet aux tiers (par exemple, les voisins) de déposer des objections si nécessaire. Si aucune objection n’est soulevée, le processus passe à la phase suivante. - Permis de construire («Baubewilligung»)
Si toutes les exigences légales et procédurales sont remplies, la municipalité accorde le permis de construire. Certains permis peuvent inclure des conditions ou des exigences de conformité spécifiques, qui doivent être remplies avant le début de la construction. Si aucun recours n’est déposé dans les 30 jours, le permis devient juridiquement contraignant. Si la construction ne commence pas dans les trois ans, le permis expire et une nouvelle demande doit être déposée.
Quels sont les recours juridiques disponibles si le permis de construire est rejeté?
En cas de rejet d’un permis de construire, le demandeur ou les tiers concernés ont le droit de contester la décision par le biais d’un recours (Rekurs) en vertu de l’article 329 et suivants du PBG. La procédure de recours comprend les étapes suivantes:
- Demande de décision relative au permis de construire
Les demandeurs doivent demander officiellement la décision par écrit à l’autorité locale compétente en matière de construction dans les 20 jours suivant la période de notification publique. - Déposer un recours contre le refus d’un permis de construire
Si la décision ne satisfait pas le demandeur, un recours doit être déposé auprès de l’autorité compétente dans les 30 jours suivant la réception du refus. Le recours doit être étayé par des arguments juridiques et des pièces justificatives. - Frais de recours
Les recours sont soumis à des frais administratifs, et la partie perdante est généralement tenue de couvrir ces dépenses. Les demandeurs doivent évaluer les implications financières avant de procéder à un recours.
L’obtention d’un permis de construire à Zurich nécessite une planification méticuleuse, le strict respect des lois municipales et cantonales et l’engagement auprès de diverses autorités réglementaires. Compte tenu de la complexité du processus et des risques de litiges, le recours à un conseiller juridique professionnel garantit un processus de demande fluide et atténue les risques associés à la non-conformité.
Si vous avez besoin d’aide pour les demandes de permis de construire, la conformité réglementaire ou les recours en Suisse, notre équipe juridique expérimentée est prête à vous fournir des conseils d’experts à chaque étape du processus.
