Vous souhaitez acquérir un bien immobilier en Suisse à des fins d’habitation ou d’investissement ? La Suisse limitant l’acquisition de biens immobiliers par des personnes à l’étranger, il convient d’examiner et de préparer soigneusement une telle acquisition.

1. Quand l’acquisition d’un bien immobilier est-elle soumise à autorisation ?

La « Lex Koller », c’est-à-dire la « Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger », s’applique dans toute la Suisse. Si les conditions suivantes sont remplies, l’acquisition d’un bien immobilier est soumise à autorisation par les autorités cantonales :

• L’acquéreur est une « personne à l’étranger »
• Le bien immobilier est soumis à autorisation
• La transaction est une acquisition immobilière

Toutes les autres transactions immobilières ne nécessitent pas d’autorisation et peuvent être effectuées sans les restrictions de la Lex Koller.

2. Suis-je considéré comme une « personne à l’étranger » ?

Sont considérés comme « personne à l’étranger » :

• Les ressortissants d’Etats étrangers ayant leur domicile à l’étranger
• Les ressortissants des États membres de l’UE/AELE domiciliés en Suisse sans autorisation de séjour B, d’établissement C ou de courte durée L
• Ressortissants d’autres pays étrangers domiciliés en Suisse sans autorisation d’établissement C

Inversement, cela signifie que l’acquisition d’un bien immobilier en Suisse est ouverte sans restriction aux groupes de personnes suivants :

• Suisses/doubles nationaux domiciliés en Suisse ou à l’étranger
• Les ressortissants des États membres de l’UE/AELE ayant leur domicile légal et effectif en Suisse (permis de séjour B, permis d’établissement C ou permis de séjour de courte durée L)
• Ressortissants d’autres pays étrangers titulaires d’une autorisation d’établissement C et ayant leur domicile effectif en Suisse

3. Puis-je plutôt acquérir le bien immobilier via ma société anonyme ?

Les personnes morales sont également soumises à la Lex Koller et donc à l’obligation d’obtenir une autorisation. Une personne morale ne peut acquérir un bien immobilier sans autorisation que si la société a son siège en Suisse et qu’elle est contrôlée directement ou indirectement par des personnes physiques qui ne sont pas des personnes à l’étranger.

4. Qu’est-ce qu’une « acquisition immobilière soumise à autorisation » ?

L’acquisition de maisons individuelles ou d’immeubles collectifs, d’appartements en copropriété et de terrains à bâtir destinés à de telles constructions par des personnes à l’étranger est soumise à autorisation.

Est considéré comme acquisition non seulement le transfert du bien immobilier au registre foncier, mais aussi tout acte juridique qui confère à une personne à l’étranger le pouvoir de disposer effectivement d’un bien immobilier soumis à autorisation. Ainsi, un financement étranger ou l’acquisition d’un usufruit peuvent également déclencher l’obligation d’autorisation.

5. Existe-t-il des exceptions à l’obligation d’autorisation ?

Il existe quelques exceptions et possibilités importantes pour acquérir un bien immobilier en Suisse en tant que personne à l’étranger.

a) Résidence principale
L’acquisition d’une résidence principale est exemptée de l’obligation d’autorisation, pour autant que cette résidence serve de domicile légal à la personne à l’étranger et qu’elle soit effectivement habitée. Cela dépend étroitement de l’octroi d’une autorisation de séjour ou d’établissement.

b) Résidence secondaire
L’acquisition d’une résidence secondaire par un frontalier dans la région de son lieu de travail est également exemptée de l’obligation d’autorisation.
L’acquisition d’une résidence secondaire par des personnes à l’étranger qui entretiennent des liens exceptionnellement étroits et dignes de protection avec le lieu de la résidence secondaire est soumise à autorisation.

c) Immeubles de vacances
Certains cantons autorisent l’acquisition de biens immobiliers de vacances dans certaines communes situées dans des régions touristiques : Appenzell Rhodes-Extérieures, Berne, Fribourg, Glaris, Grisons, Jura, Lucerne, Neuchâtel, Nidwald et Obwald, Saint-Gall, Schaffhouse, Schwyz, Tessin, Uri, Vaud et Valais.

d) Immeubles commerciaux et établissements industriels
L’acquisition d’un bien immobilier n’est pas soumise à autorisation si celui-ci sert d’établissement stable à une entreprise commerciale ou de fabrication, à une autre entreprise gérée en la forme commerciale, à une entreprise artisanale ou à une profession libérale. Il s’agit par exemple de bâtiments de fabrication, d’immeubles de bureaux, d’hôtels, de restaurants, de cabinets médicaux, etc. Les appartements dans des immeubles commerciaux et des établissements ne peuvent être acquis sans autorisation que dans des cas exceptionnels, par exemple lorsqu’ils sont nécessaires à l’entreprise.

e) Sociétés immobilières et fonds de placement suisses
Les placements indirects dans l’immobilier, tels que l’acquisition de parts de fonds de placement immobilier et la participation à une société immobilière, ne sont pas soumis à autorisation si les fonds sont négociés publiquement ou si la société est cotée à une bourse suisse.

6. Que se passe-t-il si je ne respecte pas l’obligation d’autorisation ?

Si vous ne pouvez pas exclure que l’acquisition du bien immobilier est une transaction soumise à autorisation, vous devez demander à l’autorité cantonale compétente une autorisation ou la constatation de l’absence d’obligation d’autorisation. Si une transaction soumise à autorisation n’est pas autorisée, l’inscription au registre foncier ou l’acquisition de la propriété ne peut pas être effectuée. Les infractions aux dispositions de la Lex Koller peuvent avoir des conséquences de droit administratif, civil et pénal.

LINDEMANNLAW conseille les particuliers et les entreprises dans toutes les transactions immobilières, y compris l’analyse de l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (« Lex Koller ») et le transfert de domicile ou de siège social en Suisse. Contactez nos avocats, experts-comptables, conseillers fiscaux ou personnes chargées de l’établissement des actes (services notariés) – nous nous réjouissons de vous rencontrer.