Введение

Будь то покупка, финансирование или развитие недвижимости: любой, кто имеет дело с недвижимостью в Швейцарии, не может обойтись без земельного кадастра. Он является центральным реестром вещных прав и формирует основу для правовой определенности и доверия при сделках с недвижимостью. Однако, несмотря на то, что земельный кадастр обеспечивает высокую степень надежности, он не гарантирует абсолютную безопасность в каждом случае. В этом выпуске мы даем компактный обзор наиболее важных вопросов, связанных с земельным кадастром, — и показываем, в каких случаях юридическая помощь просто необходима.

Что содержится в земельном кадастре и как он структурирован?

Швейцарский земельный кадастр основан на так называемой системе real folio. Для каждого объекта недвижимости ведется отдельный лист земельной книги, помеченный уникальным номером. Это обеспечивает ясность и юридическую однозначность. В земельную книгу заносятся только вещные права, такие как право собственности, сервитуты, обременения и ипотека в форме закладных, бумажных закладных или именных закладных. Система дополняется уведомлениями о приоритете (например, для прав на покупку или выкуп) и аннотациями, например, для запретов на строительство или ограничений на отчуждение.

С другой стороны, чисто обязательственные права, такие как договоры аренды, и семейные правоотношения не включаются в земельную книгу, если они не имеют отношения к земельной книге. Исключением является, например, аннотация об участии в приобретенной собственности. Правовую основу содержания и структуры земельной книги можно найти в ст. 946 и далее. ZGB.

Как происходит регистрация, приоритетное уведомление и аннотация в земельном кадастре и какую роль играет нотариус?

Регистрация вещного права обычно требует публичной нотариальной юридической сделки, которую обычно проводит нотариус. После того, как акт был передан в земельный кадастр, он проходит материальную проверку и затем вносится в земельный кадастр. Принцип абсолютной регистрации в соответствии со ст. 971 абз. 1 ZGB имеет здесь решающее значение: Вещные права на недвижимое имущество возникают, изменяются или прекращаются только после внесения записи в земельную книгу.

С другой стороны, целевые знаки относятся к личным правам, например, к согласованному праву преимущественной покупки, и имеют особый эффект по сравнению с правами, зарегистрированными позднее, при условии соблюдения законодательных требований (см. ст. 959 и последующие статьи ГК). Аннотации, с другой стороны, не создают независимых прав, но ссылаются на юридически значимые обстоятельства (см. ст. 962 ГК). Их функция заключается в предоставлении информации и раскрытии информации, например, в случае запретов на строительство по публичному праву или ограничений на распоряжение по частному праву.

Продолжительность регистрации зависит от кантона и сложности процесса. Она может составлять от нескольких дней до нескольких недель. Поэтому заблаговременная нотариальная подготовка не только рекомендуется, но и во многих случаях имеет решающее значение.

Почему земельный кадастр так важен и что означает юридическая сила?

Земельный кадастр является основой правовой определенности при сделках с недвижимостью. Он создает прозрачность для покупателей, инвесторов и банков — в частности, благодаря так называемой положительной и отрицательной юридической силе. Положительная юридическая сила означает, что тот, кто добросовестно полагается на запись в земельной книге, защищен этой записью (см. ст. 973 п. 1 ZGB). Например, тот, кто приобретает недвижимость и полагается на текущую запись, становится ее владельцем, даже если позже выяснится, что запись была существенно неверной.

Отрицательная юридическая сила, в свою очередь, позволяет третьим лицам доверять тому, что земельная книга является полной (см. ст. 971 п. 1 ZGB). Если запись отсутствует, можно предположить, что соответствующего права не существует. Но будьте осторожны: оба механизма защиты действуют только при определенных условиях. Тот, кто знает истинные факты или мог бы узнать их с разумной осторожностью, не пользуется защитой доверия. Таким образом, земельная книга — это мощный, но не непогрешимый инструмент.

Кто уполномочен получать информацию или проверять земельный кадастр и в чем разница?

Гражданский кодекс проводит четкое различие между информированием и проверкой. Любой человек может получить простую информацию о данных, внесенных в бухгалтерскую книгу, например, о праве собственности или сервитутах, без необходимости доказывать наличие особого интереса (ст. 970 п. 2 ГК). Однако для всесторонней проверки, которая также включает в себя расписки, планы, дневниковые записи и другие справочники, необходима достоверная заинтересованность (см. ст. 970 абз. 1 ZGB).

Такой интерес может иметь экономический, научный, личный или семейный характер — например, в контексте намерения покупки, принудительного взыскания долга или в контексте юридической консультации. Во многих кантонах юристы также могут получить доступ к информации в электронном виде после получения разрешения. Очень важно, чтобы доступ к конфиденциальной информации всегда был соразмерным и объективно оправданным.

Когда земельный кадастр может вводить в заблуждение и когда нет защиты законных ожиданий?

Несмотря на всю систематичность, земельная книга не всегда верно отражает юридическую реальность. Например, бывают случаи, когда зарегистрированная сумма закладной выше, чем фактический долг по ипотеке, что может привести к неверным предположениям об обременении недвижимости. Кроме того, закон позволяет менять кредитора по бумажным закладным и ипотечным облигациям даже без записи в земельной книге, что основано на так называемом принципе относительной регистрации.

С зарегистрированным векселем ситуация совершенно иная: Здесь действует принцип абсолютной регистрации, и смена кредитора действительна только при наличии записи. Осторожность требуется и в отношении правил кондоминиума: Эти документы могут быть устаревшими или больше не соответствовать фактическим обстоятельствам, однако они остаются юридически обязательными, если в них не вносились изменения. Во всех этих случаях защита законных ожиданий не применяется, если покупатель знал или должен был знать истинную правовую ситуацию. Поэтому стоит внимательно изучить ситуацию и обратиться за профессиональной консультацией.

Заключение: Проверяйте земельную книгу, а не просто читайте ее

Земельная книга — это основополагающий элемент швейцарского законодательства о собственности, но она не заменит тщательного юридического анализа. Записи необходимо не только читать, но и понимать и оценивать в контексте. Юридические знания необходимы, особенно при изучении выписок из земельной книги, сделок с недвижимостью или вопросов финансирования. Ведь то, что кажется очевидным на первый взгляд, может оказаться совершенно иным в юридической глубине.

LINDEMANNLAW предлагает Вам квалифицированные консультации во всех областях земельного кадастра и имущественного права — от тщательного анализа существующих записей и составления юридически грамотных договоров до представления Ваших интересов перед органами власти, земельными кадастрами и третьими лицами. Мы сочетаем профессиональную точность со стратегическим мышлением — и последовательно отстаиваем Ваши права.

Обратитесь к нам, чтобы получить юридическую ясность при сделках с недвижимостью.

Отказ от ответственности: Эта публикация предназначена только для общего ознакомления и не является юридической консультацией. Для получения юридической консультации по Вашей конкретной ситуации, пожалуйста, свяжитесь с нами напрямую.