马耳他处在一个独特的十字路口——它既是位于地中海心脏地带的欧盟成员国，又是一个将英语深深融入商业、银行和法律之中的大陆法系司法管辖区，同时拥有南欧最具国际视野的房地产制度之一。对于考虑进行地中海资产配置的高净值人士和家族办公室而言，马耳他兼具生活方式优势、完整的欧盟条约准入，以及一套虽受明确监管、却对外国资本持开放态度的法律基础设施。
对于考虑配置地中海房地产的国际投资者和家族办公室而言，以下是 2026 年真正值得关注的要点。
以英美法系实践广度为补充的大陆法系基础
马耳他主要为大陆法系司法管辖区，其私法根植于罗马法与欧陆传统。程序规则及商法的部分内容仍反映着英国普通法的历史影响，法院则以成文立法作为主要法律渊源——尤其是《民法典》《法院组织与民事诉讼法典》（COCP）以及《商法典》。
对买方而言至关重要的是，凡在马耳他设立、转让或设定不动产权利负担的房地产交易，都必须在马耳他公证人面前以公证契据的形式办理。公证人负责核实产权、进行登记查询、办理契据，并将其登记于公共登记处——若不动产位于土地登记区，还需在土地登记处登记。正是登记使权利得以对抗第三人，且抵押权自登记之日起确定其优先顺位。
因此，产权安全建立在一套有据可查、专业且经登记的流程之上，而承担个人责任的公证人正是这一流程的基石。
AIP 许可与 SDA：每位外国买家面临的首要问题
对非居民投资者而言，最重要的一点就是不动产取得（AIP）制度。
惯常居住在马耳他的欧盟及欧洲经济区公民，可自由购置一处不动产作为其主要住所。除此之外——且几乎对每一位非欧盟买家而言——通常都需要取得 AIP 许可，但有两项重要例外：
买方已在马耳他惯常居住满五年或以上。
不动产位于特别指定区域（SDA）之内。SDA 内的不动产通常可由任何国籍者购置，无需 AIP 许可，享有完整所有权且不受数量限制。
在需要 AIP 许可的情形下，适用法定最低价值门槛，并按年度进行指数化调整。根据 2024 年第 174 号法律公告：目前公寓或联排住宅为 €174,274，其他类型不动产为 €300,619。
公司适用一项平行规则：在欧盟设立的公司（包括马耳他公司），如其至少 75% 的股本由欧盟国民持有，可购置经营所需的不动产；否则，除非资产位于 SDA 内，均需取得 AIP 许可。
对高净值人士而言，实务上的答案几乎总是：在签约前就规划好取得路径——并认真考虑位于 SDA 的不动产，以将监管摩擦降至最低。
资本自由流动，合规要求严格
马耳他适用欧盟资本自由流动规则。只要所有税款均已结清，并遵守反洗钱规则（了解你的客户及资金来源），资本或利润的汇回不受外汇管制。
在实务中，银行和公证人会执行严格的反洗钱、制裁及受益所有权审查。对于复杂的国际架构，资金来源文件应与法律尽职调查同步准备，而非事后补做。
选择合适的持有载体
马耳他提供了范围异常广泛的投资载体，并在相关情形下由马耳他金融服务管理局（MFSA）监管：
SICAV（可变股本投资公司），通常构建为多基金或伞形载体，广泛用于包括房地产在内的开放式基金策略。
INVCO（固定股本投资公司），一种通常用于封闭式基金架构的公众有限公司。
单元公司及法人单元公司（ICC/RICC），允许在单一公司伞形结构下，对各单元之间的资产与负债进行法定隔离。
有限责任合伙（en commandite）、依据《信托与受托人法》设立的单位信托，以及共同契约型基金（CCF）——后者通常在税务上透明且以契约为性质。
标准的马耳他公司及特殊目的载体（SPV）也常用于单一资产收购、合资经营及交易活动。
无论采用何种载体，源自位于马耳他境内不动产的收入始终在马耳他纳税。载体的选择会影响治理、隔离及条约定位——但不会改变本地租金收入及资本利得在马耳他的基本税务负担。
收购流程一览
典型的马耳他交易遵循清晰的路径：先谈判，随后签订书面的销售承诺书（konvenju），通常在公证人面前签署。签署时，买方通常支付约 10% 的定金。在 21 天内，须将该承诺书通知税务专员，并缴纳 1% 的临时印花税——首次购房者及其他法定豁免除外。
最终的产权转让通过在公证人面前订立公证契据完成，公证人随后有 15 天时间登记契据并办妥登记手续。房地产经纪人通常收取售价约 5% 的佣金（由卖方支付），如今须依据《马耳他法律》第 644 章由房地产市场管理局许可并监管。
现有租约随不动产一并转移——买方取代出租人地位，租户继续享有其租约以及《私人住宅租赁法》（PRLA，第 604 章）的保护，该法将住宅押金上限设为一个月租金，并将住宅租约的年度租金涨幅限制在最高 5%。
融资：以公证为核心、由银行主导、风格审慎
马耳他的房地产融资由马耳他银行及其他持牌信贷机构提供，欧盟／欧洲经济区的贷款机构可依据 CRD/CRR 框架以护照制方式开展业务。担保主要通过抵押权设立——马耳他不采用普通法上的”按揭”（mortgage）概念——须以公证契据设立并在公共登记处登记，方能生效并自登记之日起确定优先顺位。
贷款通常以欧洲央行／Euribor 基准利率加银行利差定价。《民法典》规定一般合同最高利率为 8%，但持牌银行的受监管贷款业务可获豁免。贷款价值比、偿债覆盖率及利息覆盖率契约条款均属标准配置，马耳他银行通常要求借款人为项目融资出资约 30% 的自有资金。
外国贷款机构应为担保手续做好安排：公证、特别优先权两个月的登记期限，以及——就永佃权或政府租赁融资而言——土地管理局对贷款方地位的认可。
征收、没收与近期改革
宪法对财产的保护十分有力。依据《政府土地法》（第 573 章）进行的征收，仅允许出于公共目的，且须提供充分补偿，马耳他法院乃至最终的欧洲人权法院均可对此进行审查。无补偿的没收仅限于定罪后的刑事没收。
对投资者而言，近期有两条改革脉络值得关注：
2024 年第 XX 号法案对住宅租赁制度进行了现代化改革——就续租、弃租、适居性及最高入住人数制定了更清晰的规则；实行强制性在线登记；并强化了私人住宅租赁裁决委员会的权力。
2025 年和 2026 年预算案延续并加强了房地产税收激励——包括对城市保护区、空置及较旧不动产的大幅减免（对价值不超过 €750,000 的不动产给予资本利得税、印花税及增值税减免），以及标准的首次购房者计划：首 €200,000 免征印花税，另加分十年发放的 €10,000 补助金。
与此同时，2025 年引入的全新三级环境许可制度，加强了对大型及工业项目的监管审查，并使规划（PA）与环境（ERA）管控之间形成更为一体化的关系。
这对国际投资者意味着什么
对高净值人士和家族办公室而言，马耳他很少是单纯追求收益的投资。它是在欧盟内的战略立足点，兼具完整的地中海生活方式准入、精通英语的专业基础设施，以及南欧最灵活的持有载体生态系统之一。
2026 年的决定性成功因素在于：
尽早着手应对 AIP 制度——并在需要将监管摩擦降至最低时善用 SDA 不动产。选择一种既契合资产、又契合更广泛家族财富架构的持有结构（马耳他 SPV、SICAV、单元公司、合伙或单位信托）。将反洗钱及资金来源文件视为一项并行的工作，而非事后补救。并与既懂马耳他以公证为核心的运作机制、又懂欧盟／瑞士跨境定位的顾问合作。
若运作得当，一项马耳他房地产头寸可以成为精密国际投资组合中一块多功能、以欧盟为锚的基石。
在 LINDEMANNLAW，我们为国际企业家、家族及家族办公室就马耳他及跨境房地产提供咨询，从最初的架构规划问题一直到产权登记完成。从 AIP 制度和 SDA 定位，到持有载体的选择、反洗钱准备、融资及跨境税务负担，我们将马耳他以公证为核心的运作机制与更广泛的欧盟／瑞士背景相结合。如果您正考虑在 2026 年进行地中海资产配置，请在签署销售承诺书之前与我们联系。价值的守护正在于早期的架构规划。请联系 LINDEMANNLAW 安排一次保密咨询。
