لقي إلغاء القيمة الإيجارية المقدّرة (Eigenmietwert) في سويسرا ترحيبًا واسعًا باعتباره نهاية لعبء ضريبي انتُقد لعقود من قبل مالكي المساكن. غير أنّ وراء هذا الإصلاح البارز يكمن تغيير أبعد أثرًا: إعادة هيكلة خصم فوائد الرهن العقاري. بالنسبة لمالكي العقارات — ولا سيما أصحاب المحافظ الممولة بالاقتراض — ليس هذا تبسيطًا. إنه تحوّل جذري يغيّر بشكل أساسي المنطق الضريبي لامتلاك العقارات ضمن الثروة الخاصة.
المنطق الجديد لخصم الفوائد — بعبارات بسيطة
في النظام الحالي، تُخصم فوائد الرهن العقاري عمومًا حتى مبلغ العوائد الاستثمارية الخاضعة للضريبة، مع إضافة مبلغ إضافي مقطوع قدره ٥٠٬٠٠٠ فرنك سويسري كان يضمن فعليًا حدًا أدنى للخصم. يستبدل النظام الجديد هذا النهج القائم على الدخل بمعادلة قائمة على الأصول.
ستُحدَّد الحصة القابلة للخصم من فوائد الرهن العقاري الآن بنسبة بسيطة: قيمة العقارات غير المشغولة من قبل المالك مقسومة على إجمالي الأصول.
المعادلة بسيطة. نتائجها ليست كذلك.
الحصة في الممارسة العملية — نفس العقار، نتيجة مختلفة
لنتأمل عقارًا مؤجرًا بقيمة ١٬٠٠٠٬٠٠٠ فرنك سويسري مع فوائد رهن عقاري سنوية قدرها ٣٠٬٠٠٠ فرنك. وفق القواعد الجديدة:
السيناريو أ — إجمالي الأصول ٤٬٠٠٠٬٠٠٠ فرنك: حصة الخصم ٢٥٪. يمكن خصم ٧٬٥٠٠ فرنك فقط من أصل ٣٠٬٠٠٠ فرنك من الفوائد.
السيناريو ب — إجمالي الأصول ٨٬٠٠٠٬٠٠٠ فرنك: تنخفض الحصة إلى ١٢٫٥٪. يمكن خصم ٣٬٧٥٠ فرنك فقط.
العقار نفسه. الرهن العقاري نفسه. الفوائد نفسها. لكن الخصم الضريبي ينخفض إلى النصف — لمجرد أن الثروة الإجمالية للمالك أعلى. بمعنى آخر: ليس العقار ولا تمويله هو ما يحدد الخصم، بل هيكل أصول المالك الإجمالي.
حصة سياسية وليست واقعًا اقتصاديًا
لا يرتبط هذا الخصم الجديد بتكلفة التمويل الفعلية لعقار محدد. قد يكون الرهن العقاري مرتبطًا مباشرة بعقار مؤجر يولّد دخلًا خاضعًا للضريبة، ومع ذلك يُحدَّد المبلغ القابل للخصم بمعادلة شاملة تُطبَّق على كامل الثروة.
يخلق هذا توترًا جوهريًا: تظل إيرادات الإيجار خاضعة للضريبة بالكامل، بينما تكاليف التمويل المتكبدة لتوليد هذا الدخل قابلة للخصم جزئيًا فقط. يُقوَّض بذلك فعليًا مبدأ صافي الدخل — ركيزة الضرائب وفقًا للقدرة الاقتصادية.
العواقب العملية: انخفاض جاذبية الرافعة المالية
التداعيات واضحة. تصبح العقارات الممولة بالدين في إطار الثروة الخاصة أقل جاذبية ضريبيًا بشكل ملحوظ. وكلما ارتفعت نسبة الأصول المشغولة ذاتيًا، زاد التقييد.
في الحالة القصوى — مالك منزل بدون أي دخل استثماري آخر — قد يختفي خصم فوائد الرهن العقاري كليًا.
شركة الاستثمار العقاري كبديل هيكلي
بينما تواجه الملكية الخاصة هذه القيود الجديدة، يبقى مبدأ أساسي بلا تغيير: ضمن الهيكل المؤسسي، تظل فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم بالكامل كمصروفات تجارية.
هنا تكتسب شركة الاستثمار العقاري (Immobilien-AG) أهمية استراتيجية. ضمن هذا الهيكل، يُحافَظ على المنطق الضريبي الكلاسيكي بالكامل: إيرادات الإيجار خاضعة للضريبة، وتكاليف التمويل لتحقيقها قابلة للخصم بالكامل.
الهيكل أهم من العقار — إطار قرار جديد
تنقل الإصلاح السؤال المحوري. لم يعد الأمر يتعلق فقط بـأي عقار يُمتلك، بل كيف يُمتلك. لأصحاب العقارات المتعددة أو الرافعة المالية الكبيرة أو الاستراتيجية طويلة الأجل، يستحق الهيكل المؤسسي دراسة جادة.
بخلاف التحسين الضريبي، يوفر الشكل المؤسسي مزايا إضافية: قابلية النقل عبر الأسهم، والمرونة في تخطيط الخلافة، والفصل الواضح للأصول، والقدرة على إعادة استثمار الأرباح بكفاءة ضريبية.
تكاليف الدخول
يجب موازنة المزايا الهيكلية مع تكاليف الانتقال. قد يؤدي نقل العقارات إلى شركة إلى ضرائب أرباح رأسمالية ورسوم نقل ملكية وتكاليف معاملات أخرى. حيث توجد احتياطيات مخفية كبيرة، قد تكون «تذكرة الدخول الضريبية» هذه كبيرة.
الخلاصة
إلغاء القيمة الإيجارية المقدّرة ليس تعديلًا طفيفًا. إنه تحوّل منهجي ذو عواقب هيكلية. حصة خصم الفوائد الجديدة بسيطة الحساب لكنها غير دقيقة اقتصاديًا.
في الوقت نفسه، تبرز شركة الاستثمار العقاري كبديل متسق ضريبيًا ومرن استراتيجيًا. السؤال لم يعد فقط: ماذا أملك؟ بل: بأي هيكل ينبغي أن أمتلكه؟
Author: Thomas Kostkiewicz, Partner, LINDEMANNLAW
