Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird vielerorts als Ende einer lang kritisierten Steuerbelastung für Wohneigentümer begrüsst. Doch hinter dieser viel beachteten Reform verbirgt sich eine weitaus folgenreichere Änderung: die Neugestaltung des Schuldzinsabzugs. Für Immobilieneigentümer — insbesondere jene mit fremdfinanzierten Portfolios — ist dies keine Vereinfachung. Es ist ein Paradigmenwechsel, der die steuerliche Logik des privaten Immobilienbesitzes grundlegend verändert.
Der neue Schuldzinsabzug — einfach erklärt
Nach geltendem Recht sind Schuldzinsen grundsätzlich bis zur Höhe der steuerbaren Vermögenserträge abzugsfähig, ergänzt um einen pauschalen Zusatzbetrag von CHF 50’000 — der sicherstellt, dass Finanzierungskosten auch über die tatsächlichen Vermögenserträge hinaus abgezogen werden können. Das neue System ersetzt diesen einkommensbasierten Ansatz durch eine vermögensbasierte Formel.
Der abzugsfähige Anteil der Schuldzinsen wird künftig durch ein einfaches Verhältnis bestimmt: der Wert der nicht selbst genutzten Liegenschaften geteilt durch das Gesamtvermögen.
Die Formel ist einfach. Die Konsequenzen sind es nicht.
Die Quote in der Praxis — gleiche Liegenschaft, anderes Ergebnis
Nehmen wir eine Mietliegenschaft im Wert von CHF 1’000’000 mit jährlichen Hypothekarzinsen von CHF 30’000. Nach den neuen Regeln:
Szenario A — Gesamtvermögen CHF 4’000’000: Die abzugsfähige Quote beträgt 25 %. Nur CHF 7’500 der CHF 30’000 Zinszahlungen können abgezogen werden.
Szenario B — Gesamtvermögen CHF 8’000’000: Die Quote sinkt auf 12,5 %. Abzugsfähig sind nur noch CHF 3’750.
Die Liegenschaft ist dieselbe. Die Hypothek ist dieselbe. Die Zinszahlungen sind dieselben. Dennoch halbiert sich der Steuerabzug — einzig weil das Gesamtvermögen des Eigentümers höher ist. Mit anderen Worten: Nicht die Liegenschaft oder ihre Finanzierung bestimmt den Abzug, sondern die gesamte Vermögensstruktur des Eigentümers.
Eine politische Quote, keine wirtschaftliche Realität
Der neue Abzug steht in keinem Zusammenhang mit den tatsächlichen Finanzierungskosten einer bestimmten Liegenschaft. Eine Hypothek kann direkt mit einer steuerpflichtige Erträge generierenden Mietliegenschaft verknüpft sein — dennoch wird der abzugsfähige Betrag durch eine globale Formel bestimmt, die auf das gesamte Vermögen des Eigentümers angewendet wird.
Dies führt zu einem grundlegenden Widerspruch: Mieteinnahmen werden weiterhin vollumfänglich besteuert, während die zur Erzielung dieser Einnahmen aufgewendeten Finanzierungskosten nur teilweise abzugsfähig sind. Das Nettoprinzip — ein Grundpfeiler der Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit — wird damit faktisch ausgehöhlt.
Praktische Konsequenzen: Fremdfinanzierung verliert an Attraktivität
Die Folgen liegen auf der Hand. Fremdfinanzierte Immobilien im Privatbesitz werden aus steuerlicher Sicht deutlich weniger attraktiv. Je höher der Anteil selbst genutzter oder nicht ertragsgenerierender Vermögenswerte, desto stärker die Einschränkung.
Im Extremfall — ein Wohneigentümer ohne weitere Kapitalerträge — kann der Schuldzinsabzug vollständig entfallen.
Die Immobilien-AG als strukturelle Alternative
Während das Privateigentum mit diesen neuen Einschränkungen konfrontiert ist, bleibt ein Grundprinzip unberührt: Im Rahmen einer Unternehmensstruktur sind Hypothekarzinsen weiterhin vollumfänglich als Geschäftsaufwand abzugsfähig.
Hier gewinnt die Immobilien-AG an strategischer Bedeutung. Innerhalb einer solchen Struktur bleibt die klassische Steuerlogik vollständig erhalten: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, und die zur Erzielung dieser Einnahmen anfallenden Finanzierungskosten sind vollständig abzugsfähig. Die wirtschaftliche Realität der Investition wird damit korrekt abgebildet.
Struktur vor Objekt — der neue Entscheidungsrahmen
Die Reform verschiebt die zentrale Frage für Immobilieneigentümer. Es geht nicht mehr nur darum, welche Liegenschaft man hält, sondern wie man sie hält. Für Eigentümer mit mehreren Liegenschaften, erheblicher Fremdfinanzierung oder einer langfristigen Haltestrategie verdient die Holdingstruktur ernsthafte Beachtung.
Über die Steueroptimierung hinaus bietet die Unternehmensform weitere Vorteile: Übertragbarkeit via Aktien statt Grundbucheintrag, Flexibilität bei der Nachfolgeplanung, klare Vermögenstrennung sowie die Möglichkeit, Gewinne durch Thesaurierung steuereffizient zu reinvestieren.
Besonders geeignet ist eine Holdingstruktur dort, wo aktiver Immobilienhandel beabsichtigt ist oder Gewinne reinvestiert statt ausgeschüttet werden sollen. Im Privatbesitz riskieren häufige Transaktionen eine Umqualifizierung als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler — mit erheblichen und oft unerwarteten steuerlichen Folgen. Die Unternehmensstruktur schafft hier Klarheit und Stabilität.
Die Frage der Eintrittskosten
Den strukturellen Vorteilen stehen die Kosten des Übergangs gegenüber. Die Übertragung von Liegenschaften in eine Unternehmensstruktur kann Grundstückgewinnsteuern, Handänderungssteuern und weitere Transaktionskosten auslösen. Bestehen erhebliche stille Reserven in den Liegenschaften, kann dieses «steuerliche Eintrittsbillett» beträchtlich sein und ist häufig der entscheidende Faktor für den Zeitpunkt und die Machbarkeit einer Restrukturierung.
Fazit
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist keine geringfügige Anpassung. Es handelt sich um einen systemischen Wandel mit strukturellen Konsequenzen. Die neue Schuldzinsabzugsquote ist einfach zu berechnen, wirtschaftlich jedoch ungenau — sie entkoppelt die abzugsfähigen Aufwendungen teilweise von den Erträgen, zu deren Erzielung sie anfallen.
Gleichzeitig etabliert sich die Immobilien-AG als steuerlich konsistente und strategisch flexible Alternative. Die Frage, die sich Immobilieneigentümer künftig stellen müssen, lautet nicht mehr nur: Was besitze ich? Sondern: In welcher Struktur sollte ich es besitzen?
Autor: Thomas Kostkiewicz, Partner, LINDEMANNLAW
