Отмена вменённой арендной стоимости (Eigenmietwert) в Швейцарии была широко встречена как долгожданное устранение критикуемого десятилетиями налогового бремени для владельцев жилья. Однако за этой громкой реформой скрывается куда более значимое изменение: реструктуризация вычета процентов по ипотеке. Для владельцев недвижимости — особенно тех, чьи портфели финансируются за счёт заёмных средств — это не упрощение. Это смена парадигмы, которая фундаментально меняет налоговую логику владения недвижимостью в составе частного имущества.

Новая логика вычета процентов — простым языком

В действующей системе проценты по ипотеке, как правило, вычитаются в размере налогооблагаемых доходов от имущества плюс фиксированная дополнительная сумма в CHF 50 000, которая фактически обеспечивала минимальный вычет. Новая система заменяет этот подход, основанный на доходах, формулой, основанной на активах.

Вычитаемая доля процентов по ипотеке будет определяться простым соотношением: стоимость недвижимости, не используемой собственником, делённая на общую стоимость активов.

Формула проста. Её последствия — нет.

Квота на практике — одна недвижимость, разный результат

Рассмотрим арендную недвижимость стоимостью CHF 1 000 000 с ежегодными процентами по ипотеке CHF 30 000. По новым правилам:

Сценарий А — Общие активы CHF 4 000 000: вычитаемая квота составляет 25%. Вычету подлежат только CHF 7 500 из CHF 30 000 процентных платежей.

Сценарий Б — Общие активы CHF 8 000 000: квота снижается до 12,5%. Вычету подлежат лишь CHF 3 750.

Недвижимость та же. Ипотека та же. Проценты те же. Но налоговый вычет сокращается вдвое — исключительно из-за более высокой общей стоимости активов. Иными словами: не недвижимость и не её финансирование определяют вычет, а структура активов владельца.

Политическая квота, а не экономическая реальность

Новый вычет не имеет отношения к фактическим затратам на финансирование конкретного объекта. Ипотека может быть напрямую привязана к арендному объекту, приносящему налогооблагаемый доход, однако размер вычета определяется глобальной формулой, применяемой ко всему имуществу.

Это создаёт фундаментальное противоречие: арендные доходы продолжают облагаться в полном объёме, тогда как расходы на финансирование для их получения вычитаются лишь частично. Принцип чистого дохода — краеугольный камень налогообложения по экономической способности — фактически подрывается.

Практические последствия: привлекательность кредитного плеча снижается

Последствия очевидны. Недвижимость, финансируемая за счёт заёмных средств в составе частного имущества, становится значительно менее привлекательной с налоговой точки зрения. Чем выше доля имущества, используемого собственником, тем жёстче ограничение.

В крайнем случае — владелец жилья без иных инвестиционных доходов — вычет процентов по ипотеке может быть полностью утрачен.

Компания по управлению недвижимостью как структурная альтернатива

В то время как частная собственность сталкивается с новыми ограничениями, фундаментальный принцип остаётся нетронутым: в корпоративной структуре проценты по ипотеке по-прежнему полностью вычитаются как деловые расходы.

Именно здесь компания по управлению недвижимостью (Immobilien-AG) приобретает стратегическое значение. В рамках такой структуры классическая налоговая логика полностью сохраняется: арендные доходы облагаются налогом, а расходы на финансирование для их получения полностью вычитаются.

Структура важнее объекта — новая система принятия решений

Реформа смещает центральный вопрос. Речь идёт уже не о том, какую недвижимость держать, а как её держать. Для владельцев с несколькими объектами, значительным заёмным капиталом или долгосрочной стратегией корпоративная структура заслуживает серьёзного рассмотрения.

Помимо налоговой оптимизации, корпоративная форма предлагает дополнительные преимущества: передаваемость через акции, гибкость в планировании наследования, чёткое разграничение активов и возможность налогово-эффективного реинвестирования прибыли.

Стоимость входа

Структурные преимущества необходимо взвесить с учётом расходов на переход. Передача недвижимости в компанию может повлечь налог на прирост стоимости, пошлины и другие транзакционные издержки. Где существуют значительные скрытые резервы, этот «налоговый входной билет» может быть существенным.

Заключение

Отмена вменённой арендной стоимости — не точечная корректировка. Это системный сдвиг со структурными последствиями. Новая квота вычета процентов проста в расчёте, но экономически неточна.

Параллельно, компания по управлению недвижимостью утверждается как налогово-последовательная и стратегически гибкая альтернатива. Вопрос теперь не только: Чем я владею? Но: В какой структуре мне следует это держать?

Author: Thomas Kostkiewicz, Partner, LINDEMANNLAW