Швейцария уже давно признана весьма привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость, особенно в строительный сектор. Благодаря стабильной экономике, хорошо регулируемой строительной среде и растущей урбанизации страна — особенно кантон Цюрих — стала свидетелем резкого роста числа объектов недвижимости. Однако получение разрешения на строительство в Цюрихе требует строгого соблюдения муниципальных и кантональных норм. Правовая база, регулирующая выдачу разрешений на строительство в Цюрихе, в основном основывается на Законе о планировании и строительстве (Planungs- und Baugesetz, PBG) и Постановлении о строительстве (Bauverfahrensverordnung, BVV).

Каковы предварительные шаги для получения разрешения на строительство в Цюрихе?

Чтобы упростить процесс получения разрешения на строительство и избежать судебных споров в будущем, рекомендуется:

1. Привлечь юриста с высокой степенью технической экспертизы на ранней стадии
   Привлечение юриста со специальными знаниями на ранней стадии процесса помогает ориентироваться в сложных нормативных актах и процедурных требованиях, снижая риск задержек или проблем с соблюдением требований. Специалисты по правовым вопросам также могут выявлять и смягчать потенциальные споры до их обострения, обеспечивая более гладкий и эффективный процесс. Проактивное юридическое сопровождение помогает защитить интересы и предотвратить дорогостоящие юридические осложнения в будущем.
2. Взаимодействие с местным строительным органом
   Рекомендуется проконсультироваться с соответствующим муниципальным строительным органом на ранней стадии планирования, чтобы получить четкие указания относительно применимых требований и необходимой документации для подачи заявки на получение разрешения. Строительный орган также может предоставить информацию о законах о зонировании, экологических нормах и потенциальных ограничениях на недвижимость.
3. Общайтесь с владельцами прилегающей недвижимости
   Проактивное информирование соседей о планируемых строительных проектах помогает смягчить возражения, снизить риск официальных жалоб и способствует созданию атмосферы сотрудничества. Прозрачность в общении может предотвратить юридические конфликты и ускорить процесс получения разрешения.
4. Подавайте заявления на получение разрешения на строительство в электронном виде
   С 1 апреля 2024 года все заявления на получение разрешения на строительство должны подаваться через официальную платформу eBaugesucheZH. Эта цифровая система повышает прозрачность, упрощает подачу документов и ускоряет сроки рассмотрения. Во избежание задержек заявители должны убедиться, что все необходимые документы, включая чертежи и экологическую экспертизу, загружены правильно.

Какие органы власти должны участвовать в процессе получения разрешения на строительство?

В зависимости от масштаба и местоположения проекта могут потребоваться дополнительные инстанции для получения разрешений до начала строительства. К числу наиболее важных разрешений, выдаваемых органами власти, относятся, в частности:

✔ Разрешение Управления по охране окружающей среды
Крупномасштабные проекты, такие как промышленные объекты, транспортная инфраструктура или объекты отдыха, должны пройти оценку воздействия на окружающую среду (ОВОС) для обеспечения экологической устойчивости. Эта оценка определяет, соответствует ли проект стандартам охраны окружающей среды.

✔ Одобрение Управления гражданского строительства
Если проект предполагает использование тяжелых транспортных средств, которые могут повлиять на дорожную инфраструктуру, необходимо получить разрешение в соответствии со статьей 227 PBG в сочетании со статьей 21 BVV. Это гарантирует, что дороги и системы общественного транспорта смогут выдержать повышенный трафик без чрезмерного износа и риска для безопасности.

Какие существуют различные виды строительных процедур в Швейцарии?

PBG и BVV определяют три типа процедур получения разрешения на строительство в Швейцарии, каждый из которых зависит от характера и сложности проекта:

1. Обычная процедура («Ordentliches Verfahren»)
   Это стандартный процесс для большинства строительных проектов, включая строительство новых зданий и значительные ремонтные работы. Период предварительной экспертизы обычно составляет два месяца, а для более крупных проектов он увеличивается до четырех месяцев (статьи 319-321 PBG). Этот процесс включает в себя всестороннюю юридическую и техническую оценку проекта.
2. Процедура уведомления («Anzeigeverfahren»)
   Эта ускоренная процедура применяется к небольшим строительным проектам, которые не затрагивают интересы третьих лиц. Срок рассмотрения составляет около 30 дней (статья 325 PBG в сочетании со статьями 13 и последующими BVV). В основном это относится к незначительным изменениям и внутреннему ремонту.
3. Процедура отчетности («Meldeverfahren»)
   Этот процесс предусмотрен для таких специфических объектов, как системы солнечной энергии, тепловые насосы, подключение к централизованному теплоснабжению и станции зарядки электромобилей. Заявители должны уведомить местный строительный орган, и если в течение 30 дней не возникнет возражений, проект может быть реализован (статья 2 BVV). Это облегчает реализацию решений в области устойчивой энергетики.

Как происходит процесс получения разрешения на строительство — от подачи заявки до получения разрешения?

Процесс получения разрешения на строительство включает в себя несколько этапов, обеспечивающих соблюдение муниципальных и кантональных норм до получения разрешения.

1. Предварительное рассмотрение («Vorprüfung»)
   Муниципальное строительное управление рассматривает заявку на предмет ее полноты. Если необходимы какие-либо кантональные разрешения, они запрашиваются на этом этапе. Во избежание задержек заявители должны предоставить все необходимые документы.
2. Разметка («Aussteckung»)
   До начала периода публичного оповещения необходимо провести физическую разметку территории проекта. Разметка должна оставаться видимой в течение всего периода рассмотрения апелляции, обеспечивая прозрачность процесса принятия решений. Это поможет третьим лицам получить представление о масштабах проекта до подачи официальных возражений.
3. Публичное объявление («Veröffentlichung»)
   Муниципалитет публикует заявку в кантональном официальном вестнике и официальном издании муниципалитета. Документы доступны для публичного ознакомления в течение 20 дней, что позволяет третьим лицам (например, соседям) при необходимости подать возражения. Если возражений нет, процесс переходит на следующий этап.
4. Разрешение на строительство («Baubewilligung»)
   Если все юридические и процедурные требования соблюдены, муниципалитет выдает разрешение на строительство. Некоторые разрешения могут содержать условия или конкретные требования, которые должны быть выполнены до начала строительства. Если в течение 30 дней не подана апелляция, разрешение становится юридически обязательным. Если строительство не начинается в течение трех лет, срок действия разрешения истекает, что требует повторной подачи заявления.

Какие средства правовой защиты доступны в случае отказа в выдаче разрешения на строительство?

Если в выдаче разрешения на строительство отказано, заявитель или затронутые третьи лица имеют право оспорить это решение путем подачи апелляции (Rekurs) в соответствии со статьей 329 и последующими. PBG. Процесс обжалования включает в себя следующие шаги:

1. Запрос решения о выдаче разрешения на строительство
   Заявители должны официально запросить решение в письменном виде у местного строительного органа в течение 20 дней с момента публичного уведомления.
2. Подать апелляцию на отказ в выдаче разрешения на строительство
   Если вы не удовлетворены решением, необходимо подать апелляцию в соответствующий апелляционный орган в течение 30 дней после получения отказа. Апелляция должна быть обоснована юридическими аргументами и подтверждающими документами.
3. Расходы на подачу апелляции
   Апелляции облагаются административными сборами, и, как правило, проигравшая сторона несет ответственность за покрытие этих расходов. Заявителям следует взвесить финансовые последствия, прежде чем подавать апелляцию.

Успешное получение разрешения на строительство в Цюрихе требует тщательного планирования, строгого соблюдения муниципальных и кантональных законов, а также взаимодействия с различными регулирующими органами. Учитывая сложность процесса и возможность возникновения споров, обращение к профессиональному юристу обеспечивает беспроблемный процесс подачи заявления и снижает риски, связанные с несоблюдением требований.

Если вам требуется помощь в получении разрешения на строительство, соблюдении нормативных требований или подаче апелляции в Швейцарии, наша опытная юридическая команда готова предоставить квалифицированные рекомендации на всех этапах процесса.