Мало какие юрисдикции сочетают, как Швейцария, политическую стабильность, силу валюты, банковскую инфраструктуру и верховенство права. Для состоятельных частных лиц (HNWI) и семейных офисов швейцарская недвижимость редко связана с доходностью — речь идёт о позиционировании: это средство сохранения стоимости в твёрдой валюте, надёжно защищённое, с одним из самых достоверных земельных реестров в мире. Но это также рынок с одним из самых строгих в Европе режимов приобретения недвижимости иностранцами, и этот режим сейчас находится на политическом пересмотре.
Для международных инвесторов и семейных офисов, рассматривающих вложение в швейцарскую недвижимость, вот что действительно имеет значение в 2026 году.
Система гражданского права, построенная на кантональном федерализме
Швейцария является юрисдикцией гражданского права, где большинство норм кодифицировано на федеральном уровне — прежде всего в Гражданском кодексе и Кодексе обязательственного права, — однако со значительными различиями на кантональном уровне по таким вопросам, как зонирование, налогообложение, сборы за передачу и нотариальная практика. Передача недвижимости и обеспечительные права регулируются федеральным правом, тогда как кантоны регулируют процесс оформления, сборы и, в некоторых случаях, дополнительные налоги на передачу.
Краеугольным камнем надёжности прав на недвижимость в Швейцарии является публичный Земельный реестр, который пользуется публичной достоверностью: добросовестный приобретатель вправе полагаться на записи, и защита добросовестности является сильной. Поэтому проверка титула и страхование титула — распространённые во многих других юрисдикциях — здесь, как правило, не нужны. Право собственности переходит только с момента регистрации, а закладные (Schuldbriefe) ранжируются с даты регистрации. Передача недвижимости должна быть оформлена нотариально удостоверенным актом в кантоне, где расположен объект, и удостоверение должно быть выполнено на официальном языке этого кантона.
Такое сочетание — кодифицированная федеральная сущность, кантональная процессуальная строгость и режим титула, основанный на реестре, — обеспечивает предсказуемые, хорошо задокументированные и труднооспоримые после сделки результаты.
Lex Koller: первый вопрос для любого иностранного покупателя — и объект политического внимания
Самым важным моментом для инвесторов-нерезидентов является Федеральный закон о приобретении недвижимости лицами за рубежом — широко известный как Lex Koller.
Lex Koller ограничивает иностранное приобретение некоммерческой недвижимости, то есть жилой недвижимости, незастроенных земель, не предназначенных для коммерческого использования, а также объектов, используемых государственными органами, и постоянно пустующих зданий. На практике иностранные частные лица в значительной степени лишены возможности приобретать жилую недвижимость, за одним заметным исключением: дома для отдыха в утверждённых туристических муниципалитетах, при условии соблюдения кантональных квот.
Заслуживают внимания ещё два нюанса:
Сеть классификации широка. Юридическое лицо с зарегистрированным местонахождением за пределами Швейцарии автоматически считается «иностранным» независимо от того, кто его контролирует. Компании, домицилированные в Швейцарии, также считаются иностранными, если они находятся под иностранным контролем — что оценивается на экономической основе через цепочку владения и финансирования. Граждане ЕС/ЕАСТ приравниваются к швейцарцам, если они юридически и фактически проживают в Швейцарии; гражданам стран, не входящих в ЕС/ЕАСТ, требуется швейцарский вид на жительство категории C.
Недвижимость смешанного использования допускается только тогда, когда жилая часть явно является второстепенной (например, квартира смотрителя в офисном здании) или когда зонирование требует, чтобы доля жилья не превышала 50 %.
Коммерческая недвижимость — объекты, постоянно используемые для коммерческой деятельности, — не подпадает под ограничения Lex Koller и свободно приобретается иностранными инвесторами при соблюдении стандартных правил сделки.
Политический ориентир на 2026 год: Lex Koller в настоящее время активно пересматривается. Ходатайство 24.3961 (Verschärfung der Lex Koller, сентябрь 2024 года) предлагает широкое ужесточение, а 21 марта 2025 года Федеральный совет объявил о пакете «сопутствующих мер», связанном с народной инициативой, стремящейся ограничить население Швейцарии 10 миллионами человек. Обе инициативы могут ужесточить контроль в сегменте вторых домов и, возможно, в коммерческом сегменте. По состоянию на конец 2025 года ни одна из них не была принята — но иностранным инвесторам следует закладывать в расчёты риск более строгих правил и более пристального контроля, особенно в отношении курортной недвижимости, вторых домов и структур со значительным иностранным финансированием.
Нет валютного контроля — но 35 % налога у источника и реальная дисциплина AML
Швейцария не применяет валютный контроль в отношении иностранных инвесторов в недвижимость. Капитал можно ввозить, вывозить и конвертировать по рыночным условиям.
Однако две реалии в сфере комплаенса заслуживают внимания:
Швейцарские финансовые учреждения применяют строгие процедуры AML, KYC и проверки источника средств в рамках Федерального закона о борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма. Для сложных международных структур это следует планировать как параллельное направление работы с первого дня.
Второй момент носит налоговый характер: проценты, выплачиваемые швейцарским заёмщиком по займу, обеспеченному швейцарской недвижимостью, облагаются налогом у источника в размере примерно 13 %–33 % в зависимости.
Процесс приобретения: нотариально удостоверяемый, кантональный, надёжный
В отличие от некоторых юрисдикций, преддоговорные соглашения о резервировании (для жилой недвижимости, с резервационными сборами обычно от 20 000 до 50 000 швейцарских франков) имеют ограниченную исковую силу. В коммерческих сделках подписание и закрытие часто происходят в один и тот же день, при этом покупная цена проводится через эскроу-счёт нотариуса или платёжное обязательство швейцарского банка.
Расходы на оформление — нотариальные сборы, сборы земельного реестра и, в некоторых кантонах, налоги на передачу — могут достигать примерно 3,5 % от покупной цены, при этом распределение между покупателем и продавцом по кантонам различается. Договоры купли-продажи обычно стандартизированы и лаконичны, законные гарантии, как правило, исключаются, и вместо этого стороны полагаются на целенаправленный набор заверений, охватывающих залоги, судебные споры, экологические вопросы и точность сведений об аренде.
Финансирование: основанное на закладной, консервативное, ведомое банками
Финансирование швейцарской недвижимости строится вокруг закладной (Schuldbrief), зарегистрированной в Земельном реестре либо как бумажная, либо — всё чаще — как регистровая закладная. Закладные воплощают одновременно обеспеченное требование и залоговое право; они передаваемы и могут повторно использоваться в качестве обеспечения при рефинансировании, что позволяет избежать высоких кантональных сборов, возникающих при выпуске новых закладных.
Иностранные кредиторы в принципе могут выдавать кредиты в Швейцарию без швейцарской лицензии при условии, что у них нет швейцарской инфраструктуры или персонала. Ключевой налоговый момент: проценты, выплачиваемые швейцарским заёмщиком по займу, обеспеченному швейцарской недвижимостью, облагаются налогом у источника в размере примерно 13 %–33 % в зависимости.
В LINDEMANNLAW мы консультируем международных предпринимателей, семьи и семейные офисы по швейцарской и трансграничной недвижимости — от первого вопроса о структурировании до зарегистрированного права собственности. От классификации по Lex Koller и выбора холдингового инструмента до моделирования налога у источника, готовности к AML и финансирования через закладную — мы объединяем основанную на реестре швейцарскую механику с более широким трансграничным контекстом и внимательно отслеживаем текущие реформы Lex Koller, чтобы ваша структура была построена с учётом того, что грядёт, а не только сегодняшнего дня.
Если вы рассматриваете вложение в швейцарскую недвижимость в 2026 году, поговорите с нами, прежде чем подписывать соглашение о резервировании. Именно раннее структурирование позволяет защитить стоимость. Свяжитесь с LINDEMANNLAW, чтобы организовать конфиденциальную консультацию.
