Möchten Sie in der Schweiz eine Immobilie zu Wohn- oder Investitionszwecken erwerben? Da die Schweiz den Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland beschränkt, ist ein Erwerb sorg­fältig zu prüfen und vorzubereiten.

1. Wann ist der Erwerb einer Immobilie bewilligungspflichtig?

Die «Lex Koller» beziehungsweise das «Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Per­sonen im Ausland» findet in der ganzen Schweiz Anwendung. Sind die nachfolgenden Voraussetz­ungen erfüllt, unterliegt der Erwerb einer Immobilie einer Bewilligungspflicht durch die kantonalen Behörden:

• Erwerber ist eine «Person im Ausland»
• Immobilie ist bewilligungspflichtig
• Transaktion ist ein Immobilienerwerb

Alle anderen Transaktionen von Immobilien bedürfen keiner Bewilligung und können ohne Be­schränk­ungen der Lex Koller durchgeführt werden.

2. Gelte ich als «Person im Ausland»?

Als «Person im Ausland» gelten:

• Staatsangehörige ausländischer Staaten mit Wohnsitz im Ausland
• Staatsangehörige von EU-/EFTA-Mitgliedstatten mit Wohnsitz in der Schweiz ohne Aufenthaltsbewilligung B, Niederlassungsbewilligung C oder Kurzaufenthaltsbewilligung L
• Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten mit Wohnsitz in der Schweiz ohne Niederlassungsbewilligung C

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass folgenden Personengruppen der Immobilienerwerb in der Schweiz ohne Beschränkungen offensteht:

• Schweizer/Doppelbürger mit Wohnsitz in der Schweiz oder im Ausland
• Staatsangehörige von EU-/EFTA-Mitgliedstaaten mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz (Aufenthaltsbewilligung B, Niederlassungsbewilligung C oder Kurzaufenthaltsbewilligung L)

Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten mit Niederlassungsbewilligung C und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz

3. Kann ich stattdessen die Immobilie über meine Aktiengesellschaft erwerben?

Auch juristische Personen unterliegen der Lex Koller und damit der Bewilligungspflicht. Eine juristische Person kann eine Immobilie nur dann bewilligungsfrei erwerben, wenn die Gesellschaft ihren Sitz in der Schweiz hat und durch natürliche Personen, die keine Personen im Ausland sind, direkt oder indirekt beherrscht wird.

4. Was ist ein «bewilligungspflichtiger Immobilienerwerb»?

Der Bewilligungspflicht unterliegt der Erwerb von Ein- oder Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohn­ungen und Bauland, das für solche Bauten bestimmt ist, durch Personen im Ausland.

Dabei gilt als Erwerb nicht nur die grundbuchliche Übertragung der Immobilie, sondern jedes Rechts­geschäft, das einer Person im Ausland die tatsächliche Verfügungsmacht über eine bewillig­ungs­pflichtige Immobilie verschafft. So kann beispielsweise auch eine ausländische Finanzierung oder der Erwerb einer Nutzniessung die Bewilligungspflicht auslösen.

5. Gibt es Ausnahmen von der Bewilligungspflicht?

Es gibt einige wichtige Ausnahmen und Möglichkeiten, als Person im Ausland eine Immobilie in der Schweiz zu erwerben.

a) Hauptwohnung
Von der Bewilligungspflicht ausgenommen ist der Erwerb einer Hauptwohnung, sofern diese Wohnung der Person im Ausland als rechtmässiger Wohnsitz dient und tatsächlich bewohnt wird. Dies steht in enger Abhängigkeit von der Erteilung einer Aufenthalts- beziehungsweise Niederlass­ungs­be­willig­ung.

b) Zweitwohnung
Ausgenommen von der Bewilligungspflicht ist zudem der Erwerb einer Zweitwohnung durch Grenz­gänger in der Region des Arbeitsortes.
Bewilligungsfähig ist der Erwerb einer Zweit­wohnung durch Personen im Ausland, die eine aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Be­zieh­ung zum Ort der Zweitwohnung unterhalten.

c) Ferienimmobilien
Einige Kantone erlauben den Erwerb von Ferienimmobilien in gewissen Gemeinden in Tourismusgebieten: Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nid- und Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Waadt und Wallis.

d) Gewerbliche Immobilien und Betriebsstätten
Bewilligungsfrei ist der Erwerb einer Immobilie, wenn diese als ständige Betriebsstätte eines Handels- oder Fabrikationsgewerbes, eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder freien Berufes dient. Beispiele hierfür sind etwa Fabrikationsgebäude, Bürogebäude, Hotels, Restaurants, Arztpraxis, etc. Wohnungen in gewerblichen Immobilien und Betriebsstätte können nur in Ausnahmefällen ohne Bewillig­ung miterworben werden, wenn sie beispielsweise für das Unternehmen betriebsnotwendig sind.

e) Schweizer Immobiliengesellschaften und Anlagefonds
Indirekte Anlagen in Immobilien wie der Erwerb von Anteilen an Immobilienanlagefonds und die Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft sind bewilligungsfrei, wenn die Fonds öffen­tlich gehandelt werden beziehungsweise die Gesellschaft an einer Schweizer Börse kotiert ist.

6. Was passiert, wenn ich die Bewilligungspflicht missachte?

Falls Sie nicht ausschliessen können, dass es sich beim Erwerb der Immobilie um eine bewilligungs­pflichtige Transaktion handelt, ist bei der zuständigen kantonalen Behörde eine Bewilligung oder die Feststellung der Nicht-Bewilligungspflicht zu beantragen. Liegt bei einer be­willigungspflichtigen Trans­aktion keine Bewilligung vor, kann der Grundbucheintrag beziehungs­wie­se der Eigentumser­werb nicht vollzogen werden. Widerhandlungen ge­gen die Vorschriften der Lex Koller können verwaltungsrechtliche, zivilrechtliche und strafrecht­liche Folgen haben.

LINDEMANNLAW berät Privat- und Geschäftskunden bei sämtlichen immobilienbe­zogenen Transaktionen inklusive der Analyse des Erwerbs von Grundstücken durch Personen im Ausland («Lex Koller») sowie bei Wohn-/Geschäftssitzwechsel in die Schweiz. Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater oder Urkundspersonen (notarielle Dienstleistungen) – wir freuen uns auf Sie.