Δρ. Νομ. Alexander Schiemenz, LINDEMANNLAW — Άρθρο γνώμης στο FuW, Ιούνιος 2026
Όσοι επιβάλλουν ανώτατα όρια στα ενοίκια δεν κατασκευάζουν κατοικίες. Απλώς αναδιανέμουν τη σπανιότητα. Αυτό ακριβώς είναι το πρόβλημα με το κύμα ρυθμίσεων στην πολιτική στέγασης που σαρώνει αυτή τη στιγμή την Ελβετία. Στις 14 Ιουνίου, η Ζυρίχη θα ψηφίσει για την Πρωτοβουλία Προστασίας της Στέγασης. Η Βασιλεία έχει ήδη δείξει τι ακολουθεί. Η Βέρνη, η Γενεύη και το Βω εξετάζουν παρόμοιους κανόνες. Αυτό που μοιάζει με κοινωνική πολιτική σε επίπεδο καντονιών είναι στην πραγματικότητα μια κατευθυντήρια απόφαση για την πολιτική στέγασης ολόκληρης της χώρας — μιας Ελβετίας που οδεύει προς τα δέκα εκατομμύρια κατοίκους.
Η διάγνωση είναι σωστή: σε πόλεις με χαμηλά ποσοστά κενών κατοικιών, αυξανόμενο κόστος κατασκευής και συνεχή πίεση από τη μετανάστευση, η στέγαση έχει καταστεί ζήτημα κατανομής. Η προσιτή στέγαση είναι ένας νόμιμος πολιτικός στόχος. Τα μέσα, ωστόσο, είναι ανοιχτά προς συζήτηση.
«Η τιμή δεν είναι η αιτία της έλλειψης στέγασης. Είναι το σύμπτωμά της. Όσοι ρυθμίζουν μόνο την τιμή καταπολεμούν το θερμόμετρο αντί για τον πυρετό».
Η πολιτικά ελκυστική πλάνη
Τα ανώτατα όρια ενοικίων έχουν ένα μεγάλο πλεονέκτημα: είναι εύκολο να εξηγηθούν. Υψηλά ενοίκια — ας τα περιορίσουμε λοιπόν. Αυτό είναι ελκυστικό, συναισθηματικά εύλογο και έτοιμο για δημοψήφισμα.
Από οικονομική άποψη, είναι υπερβολικά απλοϊκό. Η τιμή δεν είναι η αιτία της έλλειψης κατοικιών. Είναι το σύμπτωμά της. Τα υψηλά ενοίκια υποδηλώνουν ότι υπάρχουν πολύ λίγες κατοικίες εκεί όπου οι άνθρωποι θέλουν να ζήσουν. Όσοι ρυθμίζουν μόνο την τιμή χωρίς να αυξάνουν την προσφορά, καταπολεμούν το θερμόμετρο αντί για τον πυρετό.
Βραχυπρόθεσμα, τα ανώτατα όρια ενοικίων μπορούν να ανακουφίσουν μεμονωμένα νοικοκυριά — αυτό είναι αδιαμφισβήτητο. Μεσοπρόθεσμα, δημιουργούν λάθος κίνητρα: λιγότερες επενδύσεις, λιγότερες ανακαινίσεις, περισσότερες γραφειοκρατικές διαδικασίες, περισσότερες ελιγμούς αποφυγής. Τελικά, δεν υπάρχουν περισσότερα προσιτά διαμερίσματα, αλλά λιγότερα διαθέσιμα.
Η Βασιλεία προειδοποιεί
Η Βασιλεία-Στάντ αποτελεί το προειδοποιητικό παράδειγμα σε πραγματικό χρόνο. Από το 2022, ισχύουν αυστηροί κανόνες προστασίας της στέγασης. Το αποτέλεσμα: μείωση των συμβολαίων ανακαίνισης, νέες διαδικασίες αδειοδότησης, κίνδυνοι δικαστικών διαφορών και πολυετείς περίοδοι παρακολούθησης. Ορισμένοι κανόνες έπρεπε ήδη να χαλαρώσουν από τον Νοέμβριο του 2025, επειδή οι ανακαινίσεις καταστέλλονταν υπερβολικά.
Οι αριθμοί μιλούν ξεκάθαρα. Σύμφωνα με την απλοποιημένη διαδικασία προστασίας της στέγασης, η απόδοση των κατασκευαστικών δαπανών για μια ανακαίνιση πέφτει στο 1,3%, σε σύγκριση με το 2,7% έως 3,4% που προβλέπει ο τυπικός ελβετικός νόμος περί μισθώσεων. Με τα σημερινά επιτόκια, τις κανονιστικές απαιτήσεις και το κόστος κατασκευής, κανείς δεν ανακαινίζει για 1,3%. Αυτό δεν είναι τυχαίο. Είναι το προβλέψιμο αποτέλεσμα ενός συστήματος που δυσχεραίνει τις επενδύσεις και περιορίζει πολιτικά τις αποδόσεις.
Οι ενεργειακά αποδοτικές ανακαινίσεις, οι αναβαθμίσεις της τεχνολογίας των κτιρίων, οι ολοκληρωμένες ανακαινίσεις — ακριβώς αυτό που απαιτούν οι κλιματικοί στόχοι — δεν είναι πλέον οικονομικά βιώσιμες. Ένα σπίτι που έχει παγώσει στη θέση του λόγω της ρύθμισης δεν είναι πιο κοινωνικό. Είναι απλώς παλαιότερο.
Χτίστε, μην εμποδίζετε
Το βασικό κοινωνικό ελάττωμα της πολιτικής του ανώτατου ορίου ενοικίου έγκειται στον τρόπο στόχευσής της. Δεν βοηθά πρωτίστως όσους έχουν μεγαλύτερη ανάγκη. Βοηθά όσους έχουν ήδη πρόσβαση στο ρυθμιζόμενο απόθεμα κατοικιών.
Όσοι έχουν ένα προσιτό ρυθμιζόμενο διαμέρισμα μένουν εκεί. Ακόμα κι αν έχει γίνει πολύ μεγάλο. Ακόμα κι αν αλλάξουν τον τόπο εργασίας τους. Κάθε μετακόμιση γίνεται οικονομική ποινή, επειδή το νέο ενοίκιο θα είναι υψηλότερο. Αυτό δημιουργεί φαινόμενα εγκλωβισμού: άτομα σε οικογενειακά διαμερίσματα, οικογένειες χωρίς πρόσβαση σε μεγαλύτερες μονάδες, φθίνουσα επαγγελματική κινητικότητα. Οι υπάρχουσες κατοικίες χρησιμοποιούνται λιγότερο αποδοτικά.
Η σωστή απάντηση είναι περισσότερη προσφορά: ταχύτερη αδειοδότηση, πυκνότερη δόμηση, ενεργοποίηση οικοπέδων ανάπτυξης και συντόμευση διαδικασιών. Και απαιτείται μια διαφορετική νοοτροπία όσον αφορά την οικοδόμηση. Μια Ελβετία με δέκα εκατομμύρια κατοίκους δεν αποτελεί απειλή για τον χωροταξικό σχεδιασμό — είναι μια σχεδιαστική πρόκληση. Γειτονιές 15 λεπτών, κτίρια θετικής ενέργειας, νέα μοντέλα κινητικότητας: όλα αυτά κατασκευάζονται ήδη σήμερα, στο Rotkreuz, στο Αμβούργο, στην Κοπεγχάγη. Δεν είναι η γη που λείπει. Είναι η ασφάλεια των επενδύσεων.
Οι κοινωνικοί στόχοι μπορούν να επιτευχθούν με μεγαλύτερη ακρίβεια: κατασκευή κατοικιών χωρίς κερδοσκοπικό χαρακτήρα, στοχευμένα επιδόματα στέγασης, κανόνες για τις περιοχές ανάπτυξης με υπολογίσιμες αποδόσεις. Η αντιπρόταση στην πρωτοβουλία της Ζυρίχης κινείται προς αυτή την κατεύθυνση.
Η έλλειψη κατοικιών είναι πραγματική. Αυτός είναι ακριβώς ο λόγος για τον οποίο δεν πρέπει να αντιμετωπιστεί με συμβολική πολιτική. Ένα ανώτατο όριο ενοικίου δεν δημιουργεί ούτε ένα επιπλέον τετραγωνικό μέτρο κατοικίας. Αυξάνει το κόστος των διαδικασιών, επιβραδύνει τις ανακαινίσεις και μεταφέρει την έλλειψη σε όσους δεν έχουν ακόμη διαμέρισμα. Αυτό που μοιάζει με προστασία είναι η διαχείριση της έλλειψης με κοινωνική ετικέτα.
Τα ανώτατα όρια ενοικίων δεν λύνουν την έλλειψη κατοικιών στην Ελβετία – την επιδεινώνουν. Γιατί η μεταρρύθμιση των αδειών και η ασφάλεια των επενδύσεων είναι οι σωστές απαντήσεις στην κρίση στέγασης.
Διαβάστε ολόκληρο το σχόλιο του προσκεκλημένου
Η LINDEMANNLAW συμβουλεύει επενδυτές, ιδιοκτήτες και κατασκευαστές σε θέματα διαδικασιών αδειοδότησης, κανονισμών προστασίας της στέγασης και αναπτυξιακών έργων με εξασφαλισμένη απόδοση. Συζητήστε με την ομάδα μας για την περίπτωσή σας — συνδυάζουμε νομική, φορολογική και κτηματομεσιτική εμπειρογνωμοσύνη. Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα.
