Dr. iur. Alexander Schiemenz, LINDEMANNLAW — Article d’opinion FuW, juin 2026
Ceux qui plafonnent les loyers ne construisent pas de logements. Ils ne font que redistribuer la pénurie. C’est précisément là que réside le problème de la vague de réglementations en matière de politique du logement qui déferle actuellement sur la Suisse. Le 14 juin, Zurich se prononcera sur l’initiative pour la protection du logement. Bâle a déjà montré ce qui en découle. Berne, Genève et Vaud examinent des règles similaires. Ce qui ressemble à de la politique sociale cantonale est en fait une décision d’orientation en matière de politique du logement pour l’ensemble du pays — une Suisse qui se dirige vers les dix millions d’habitants.
Le diagnostic est correct : dans les villes où les taux de vacance sont faibles, où les coûts de construction augmentent et où la pression migratoire est soutenue, le logement est devenu une question de répartition. Le logement abordable est un objectif politique légitime. Les moyens, en revanche, sont sujets à débat.
« Le prix n’est pas la cause de la pénurie de logements. C’est son symptôme. Ceux qui ne réglementent que le prix s’attaquent au thermomètre au lieu de la fièvre. »
Le sophisme politiquement séduisant
Les plafonds de loyer présentent un grand avantage : ils sont faciles à expliquer. Les loyers sont élevés — alors limitons-les. C’est accrocheur, émotionnellement plausible et prêt pour un référendum.
Sur le plan économique, c’est trop simpliste. Le prix n’est pas la cause de la pénurie de logements. C’est son symptôme. Des loyers élevés indiquent qu’il y a trop peu de logements là où les gens veulent vivre. Ceux qui ne réglementent que le prix sans augmenter l’offre s’attaquent au thermomètre plutôt qu’à la fièvre.
À court terme, les plafonds de loyer peuvent soulager les ménages individuels — cela ne fait aucun doute. À moyen terme, ils créent de mauvaises incitations : moins d’investissements, moins de rénovations, plus de procédures bureaucratiques, plus de manœuvres d’esquive. Au final, il n’y a pas plus d’appartements abordables, mais moins d’appartements disponibles.
Bâle met en garde
Bâle-Ville en est l’exemple édifiant en temps réel. Depuis 2022, des règles strictes de protection du logement sont en vigueur. Résultat : baisse des contrats de rénovation, nouvelles procédures d’autorisation, risques de litiges et périodes de contrôle s’étalant sur plusieurs années. Certaines règles ont déjà dû être assouplies à compter de novembre 2025, car les rénovations étaient trop fortement freinées.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Dans le cadre de la procédure simplifiée de protection du logement, le retour sur investissement des coûts de construction pour une rénovation tombe à 1,3 %, contre 2,7 à 3,4 % dans le cadre du droit suisse standard des baux. Avec les taux d’intérêt, les exigences réglementaires et les coûts de construction actuels, personne ne rénove pour 1,3 %. Ce n’est pas un hasard. C’est le résultat prévisible d’un système qui rend l’investissement plus difficile et plafonne politiquement les rendements.
Les rénovations énergétiques, les mises à niveau techniques des bâtiments, les rénovations complètes — précisément ce qu’exigent les objectifs climatiques — ne sont plus viables financièrement. Une maison figée par la réglementation n’est pas plus sociale. Elle est simplement plus vieille.
Construire, ne pas bloquer
La principale faille de la politique sociale du plafonnement des loyers réside dans son ciblage. Elle n’aide pas en premier lieu ceux qui en ont le plus besoin. Elle aide ceux qui ont déjà accès au parc immobilier réglementé.
Ceux qui disposent d’un appartement réglementé abordable restent sur place. Même s’il est devenu trop grand. Même s’ils changent de lieu de travail. Chaque déménagement devient une pénalité financière, car le nouveau loyer sera plus élevé. Cela crée des effets de verrouillage : des personnes seules dans des appartements familiaux, des familles sans accès à des logements plus grands, une mobilité professionnelle en baisse. Le parc immobilier existant est utilisé de manière moins efficace.
La bonne réponse est d’augmenter l’offre : accélérer l’octroi des permis, densifier la construction, activer les sites de développement et raccourcir les procédures. Et un changement de mentalité vis-à-vis de la construction est nécessaire. Une Suisse de dix millions d’habitants n’est pas une menace pour l’aménagement du territoire — c’est un défi de conception. Des quartiers « 15 minutes », des bâtiments à énergie positive, de nouveaux concepts de mobilité : tout cela se construit déjà aujourd’hui, à Rotkreuz, à Hambourg, à Copenhague. Ce n’est pas de terrains qu’il manque. C’est la sécurité des investissements.
Les objectifs sociaux peuvent être atteints de manière plus précise : construction de logements à but non lucratif, allocations de logement ciblées, règles d’aménagement avec des rendements calculables. La contre-proposition à l’initiative de Zurich va dans ce sens.
La pénurie de logements est bien réelle. C’est précisément pour cette raison qu’il ne faut pas y répondre par une politique symbolique. Un plafonnement des loyers ne crée pas un seul mètre carré de logement supplémentaire. Il augmente les coûts de procédure, ralentit les rénovations et fait peser la pénurie sur ceux qui n’ont pas encore d’appartement. Ce qui ressemble à de la protection n’est en réalité que la gestion de la pénurie sous un label social.
Les plafonds de loyer ne résolvent pas la pénurie de logements en Suisse – ils l’aggravent. C’est pourquoi la réforme des permis et la sécurité des investissements constituent les bonnes réponses à la crise du logement.
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