Dr. iur. Alexander Schiemenz, LINDEMANNLAW — FuW Meinungsartikel, Juni 2026

Wer Mieten deckelt, baut keine Wohnungen. Er verteilt Knappheit um. Genau darin liegt das Problem der wohnpolitischen Regulierungswelle, die sich derzeit durch die Schweiz zieht. Am 14. Juni stimmt Zürich über die Wohnschutz-Initiative ab. Basel hat vorgemacht, was folgt. Bern, Genf und Waadt prüfen ähnliche Regeln. Was wie kantonale Sozialpolitik aussieht, ist eine wohnpolitische Richtungsentscheidung für das ganze Land, eine Schweiz, die auf zehn Millionen Menschen zusteuert.

Die Diagnose ist richtig: In Städten mit tiefen Leerständen, steigenden Baukosten und anhaltendem Zuwanderungsdruck ist Wohnraum zur Verteilungsfrage geworden. Bezahlbarer Wohnraum ist ein legitimes politisches Ziel. Über das Mittel lässt sich streiten.

 «Der Preis ist nicht die Ursache der Wohnungsnot. Er ist ihr Symptom. Wer nur den Preis reguliert, bekämpft das Thermometer statt das Fieber.»

Der politisch attraktive Irrtum

Mietpreisdeckel haben einen grossen Vorteil: Sie sind leicht zu erklären. Hohe Mieten, also begrenzen wir sie. Das ist eingängig, emotional plausibel und abstimmungstauglich.

Ökonomisch ist es zu einfach. Der Preis ist nicht die Ursache der Wohnungsnot. Er ist ihr Symptom. Hohe Mieten zeigen an, dass zu wenige Wohnungen dort vorhanden sind, wo Menschen wohnen wollen. Wer nur den Preis reguliert, das Angebot aber nicht erhöht, bekämpft das Thermometer statt das Fieber.

Kurzfristig können Mietpreisdeckel einzelne Haushalte entlasten, das ist unbestritten. Mittelfristig setzen sie falsche Anreize: weniger Investitionen, weniger Sanierungen, mehr Verfahren, mehr Ausweichbewegungen. Am Ende gibt es nicht mehr günstige Wohnungen, sondern weniger verfügbare.

Basel warnt

Basel-Stadt liefert das warnende Beispiel in Echtzeit. Seit 2022 gelten strenge Wohnraumschutzregeln. Die Folge: rückläufige Sanierungsaufträge, neue Bewilligungsverfahren, Rechtsmittelrisiken, mehrjährige Kontrollperioden. Einzelne Regeln mussten bereits per November 2025 gelockert werden, weil Sanierungen zu stark gebremst wurden.

Die Zahlen sprechen klar. Beim vereinfachten Wohnschutz-Verfahren sinkt die Rendite auf Baukosten einer Sanierung auf 1,3 Prozent, gegenüber 2,7 bis 3,4 Prozent nach normalem Schweizer Mietrecht. Bei heutigen Zinsen, Auflagen und Baukosten saniert niemand mehr für 1,3 Prozent. Das ist kein Betriebsunfall. Es ist das erwartbare Ergebnis eines Systems, das Investitionen erschwert und Erträge politisch begrenzt.

Energetische Sanierungen, Gebäudetechnik, umfassende Instandsetzungen: genau das, was Klimaziele erfordern, rentiert nicht mehr. Ein regulatorisch eingefrorenes Haus ist nicht sozialer. Nur älter.

Bauen, nicht blockieren

Der sozialpolitische Kernfehler des Mietpreisdeckels liegt in seiner Zielgenauigkeit. Er hilft nicht primär den Bedürftigsten. Er hilft jenen, die bereits Zugang zum regulierten Bestand haben.

Wer eine günstige regulierte Wohnung hat, bleibt. Auch wenn sie zu gross geworden ist. Auch wenn der Arbeitsort wechselt. Jeder Umzug wird zur finanziellen Strafe, weil der neue Mietzins höher ausfällt. So entstehen Lock-in-Effekte: Einzelpersonen in Familienwohnungen, Familien ohne Zugang zu grösseren Einheiten, sinkende berufliche Mobilität. Vorhandener Wohnraum wird schlechter genutzt.

Die richtige Antwort ist mehr Angebot: schneller bewilligen, dichter bauen, Transformationsareale aktivieren, Verfahren verkürzen. Und es braucht eine andere Denkweise beim Bauen. Eine Schweiz mit zehn Millionen Menschen ist keine Raumplanungsbedrohung, sie ist eine Gestaltungsaufgabe. 15-Minuten-Quartiere, plus-energetische Gebäude, neue Mobilitätskonzepte: diese Instrumente werden heute bereits gebaut, in Rotkreuz, in Hamburg, in Kopenhagen. Es fehlt nicht an Flächen. Es fehlt an Investitionssicherheit.

Soziale Ziele lassen sich präziser erreichen: gemeinnütziger Wohnungsbau, gezielte Subjekthilfe, Arealentwicklungsregeln mit berechenbarer Rendite. Der Gegenvorschlag zur Zürcher Initiative weist in diese Richtung.

Die Wohnungsnot ist real. Gerade deshalb sollte man sie nicht mit Symbolpolitik beantworten. Ein Mietpreisdeckel schafft keinen einzigen zusätzlichen Quadratmeter Wohnraum. Er verteuert Verfahren, bremst Sanierungen und verschiebt die Knappheit zu jenen, die noch keine Wohnung haben. Was wie Schutz aussieht, ist Knappheitsverwaltung mit sozialem Etikett.

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