الدكتور في القانون ألكسندر شيمينز، LINDEMANNLAW — مقال رأي في مجلة FuW، يونيو 2026
من يحددون سقفًا للإيجارات لا يبنون مساكن. إنهم يعيدون توزيع الندرة. وهذا بالضبط هو جوهر المشكلة في موجة التنظيمات المتعلقة بسياسة الإسكان التي تجتاح سويسرا حاليًا. في 14 يونيو، ستصوت زيورخ على «مبادرة حماية الإسكان». وقد أظهرت بازل بالفعل ما سيترتب على ذلك. وتدرس برن وجنيف وفود قواعد مماثلة. وما يبدو أنه سياسة اجتماعية على مستوى الكانتونات هو في الواقع قرار توجيهي بشأن سياسة الإسكان للبلد بأكمله — سويسرا التي تتجه نحو عشرة ملايين نسمة.
التشخيص صحيح: في المدن التي تعاني من معدلات شغور منخفضة، وارتفاع تكاليف البناء، وضغط هجرة مستمر، أصبح السكن مسألة توزيع. والسكن الميسور التكلفة هدف سياسي مشروع. لكن الوسيلة متاحة للنقاش.
”السعر ليس سبب نقص المساكن. إنه أحد أعراضه. أولئك الذين ينظمون السعر فقط يحاربون الترمومتر بدلاً من الحمى.“
المغالطة الجذابة سياسياً
لحدود الإيجارات ميزة كبيرة واحدة: سهولة شرحها. الإيجارات مرتفعة — لذا دعونا نحد منها. هذا أمر جذاب، ومقبول عاطفياً، وجاهز للاستفتاء.
من الناحية الاقتصادية، هذا تبسيط مفرط. السعر ليس سبب نقص المساكن. إنه أحد أعراضه. تشير الإيجارات المرتفعة إلى وجود عدد قليل جدًا من المنازل في الأماكن التي يرغب الناس في العيش فيها. أولئك الذين ينظمون السعر فقط دون زيادة العرض يحاربون مقياس الحرارة بدلاً من الحمى.
على المدى القصير، يمكن لحدود الإيجارات أن تخفف العبء عن الأسر الفردية — وهذا أمر لا جدال فيه. على المدى المتوسط، فإنها تضع حوافز خاطئة: استثمارات أقل، وتجديدات أقل، وإجراءات بيروقراطية أكثر، ومناورات مراوغة أكثر. في النهاية، لا يوجد المزيد من الشقق بأسعار معقولة، بل عدد أقل من الشقق المتاحة.
بازل تحذر
تقدم بازل-شتات مثالاً تحذيرياً في الوقت الحقيقي. منذ عام 2022، دخلت قواعد صارمة لحماية الإسكان حيز التنفيذ. والنتيجة: انخفاض عقود التجديد، وإجراءات ترخيص جديدة، ومخاطر التقاضي، وفترات مراقبة تمتد لعدة سنوات. وقد تعين بالفعل تخفيف بعض القواعد اعتباراً من نوفمبر 2025 لأن التجديدات كانت تُقيد بشكل مفرط.
الأرقام تتحدث بوضوح. بموجب الإجراء المبسط لحماية المساكن، ينخفض العائد على تكاليف البناء للتجديد إلى 1.3 في المائة، مقارنة بـ 2.7 إلى 3.4 في المائة بموجب قانون الإيجار السويسري القياسي. وبأسعار الفائدة الحالية، والمتطلبات التنظيمية، وتكاليف البناء، لا أحد يقوم بالتجديد مقابل 1.3 في المائة. وهذا ليس مصادفة. إنه النتيجة المتوقعة لنظام يجعل الاستثمار أكثر صعوبة ويحدد العائدات سياسياً.
لم تعد عمليات التجديد الموفرة للطاقة، وتحسينات تكنولوجيا البناء، والتجديدات الشاملة — وهي بالضبط ما تتطلبه الأهداف المناخية — مجدية من الناحية المالية. المنزل الذي تجمد في مكانه بسبب اللوائح التنظيمية ليس أكثر اجتماعية. إنه فقط أقدم.
ابنوا، لا تعرقلوا
يكمن العيب الأساسي في السياسة الاجتماعية لحد الإيجار في استهدافه. فهو لا يساعد في المقام الأول أولئك الذين هم في أمس الحاجة إليه. بل يساعد أولئك الذين لديهم بالفعل إمكانية الوصول إلى المساكن الخاضعة للتنظيم.
أولئك الذين يمتلكون شقة خاضعة للتنظيم وبأسعار معقولة يبقون في مكانهم. حتى لو أصبحت الشقة كبيرة جدًا. حتى لو غيروا مكان عملهم. كل انتقال يصبح عقوبة مالية، لأن الإيجار الجديد سيكون أعلى. وهذا يخلق تأثيرات تقييدية: أفراد في شقق عائلية، وعائلات لا يمكنها الوصول إلى وحدات أكبر، وتراجع الحراك المهني. ويتم استخدام المساكن الحالية بكفاءة أقل.
الحل الصحيح هو زيادة العرض: تسريع إصدار التراخيص، وزيادة كثافة البناء، وتفعيل مواقع التطوير، وتقصير الإجراءات. وهناك حاجة إلى عقلية مختلفة تجاه البناء. سويسرا التي يبلغ عدد سكانها عشرة ملايين نسمة ليست تهديداً للتخطيط المكاني — بل هي تحدٍ في التصميم. أحياء يمكن الوصول إليها في غضون 15 دقيقة، ومباني ذات طاقة إيجابية، ومفاهيم جديدة للتنقل: كل هذا يجري بناؤه اليوم بالفعل، في روتكروز، وفي هامبورغ، وفي كوبنهاغن. ليست الأرض هي ما ينقصنا. بل أمن الاستثمار.
يمكن تحقيق الأهداف الاجتماعية بشكل أكثر دقة: بناء مساكن غير ربحية، وإعانات سكنية موجهة، وقواعد لمناطق التطوير ذات عوائد يمكن حسابها. ويشير الاقتراح المضاد لمبادرة زيورخ إلى هذا الاتجاه.
نقص المساكن حقيقي. ولهذا السبب بالتحديد لا ينبغي الرد عليه بسياسات رمزية. فوضع سقف للإيجارات لا يضيف مترًا مربعًا واحدًا إلى المساكن. بل يزيد من تكاليف الإجراءات، ويبطئ عمليات التجديد، ويحول عبء الندرة إلى أولئك الذين لا يملكون شقة بعد. ما يبدو وكأنه حماية هو في الواقع إدارة الندرة بملصق اجتماعي.
لا يحل الحد الأقصى للإيجارات مشكلة نقص المساكن في سويسرا، بل يزيدها سوءًا. لماذا تعد إصلاحات التراخيص وأمن الاستثمار الحلول الصحيحة لأزمة الإسكان.
تقدم LINDEMANNLAW المشورة للمستثمرين والمالكين والمطورين بشأن إجراءات التراخيص ولوائح حماية الإسكان ومشاريع التطوير ذات العائد المضمون. تحدث مع فريقنا عن وضعك — نحن نجمع بين الخبرة القانونية والضريبية والعقارية. اتصل بنا اليوم.
