قليلة هي الولايات القضائية التي تجمع، مثل سويسرا، بين الاستقرار السياسي وقوة العملة والبنية التحتية المصرفية وسيادة القانون. بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية (HNWI) والمكاتب العائلية، نادراً ما تتعلق العقارات السويسرية بالعائد — بل تتعلق بالتموضع: مخزن للقيمة بعملة قوية، يتمتع بحماية عميقة، مع أحد أكثر سجلات الأراضي موثوقية في العالم. لكنها أيضاً سوق ذات واحد من أكثر أنظمة التملك الأجنبي صرامة في أوروبا، وهذا النظام يخضع حالياً لمراجعة سياسية.
بالنسبة للمستثمرين الدوليين والمكاتب العائلية الذين يدرسون تخصيص جزء من محفظتهم للعقارات السويسرية، إليكم ما يهم حقاً في عام 2026.
نظام قانون مدني قائم على الفيدرالية الكانتونية
سويسرا ولاية قضائية ذات قانون مدني، حيث تُدوَّن معظم القواعد على المستوى الفيدرالي — ولا سيما القانون المدني وقانون الالتزامات — ولكن مع تباين كبير على مستوى الكانتونات في مسائل مثل التقسيم العمراني والضرائب ورسوم النقل والممارسة التوثيقية. تخضع عمليات نقل العقارات والحقوق الضمانية للقانون الفيدرالي، بينما تنظّم الكانتونات عملية النقل والرسوم، وفي بعض الحالات، ضرائب نقل إضافية.
حجر الزاوية في أمان الملكية في سويسرا هو السجل العقاري العام، الذي يتمتع بالثقة العامة: يمكن للمشتري حسن النية الاعتماد على القيود، وحماية حسن النية قوية. لذلك فإن عمليات البحث عن سند الملكية والتأمين على الملكية — الشائعة في العديد من الولايات القضائية الأخرى — غير ضرورية عموماً. لا تنتقل الملكية إلا عند التسجيل، وتحتل سندات الرهن (Schuldbriefe) مرتبتها اعتباراً من تاريخ التسجيل. يجب أن يُنفَّذ نقل العقار بموجب سند موثّق في الكانتون الذي يقع فيه العقار، ويجب أن يتم التوثيق باللغة الرسمية لذلك الكانتون.
هذا المزيج — جوهر فيدرالي مدوَّن، وصرامة إجرائية كانتونية، ونظام ملكية قائم على السجل — يُنتج نتائج معاملات قابلة للتنبؤ، وموثقة جيداً، ويصعب الطعن فيها بعد إتمامها.
Lex Koller: السؤال الأول لأي مشترٍ أجنبي — ونقطة مراقبة سياسية
أهم نقطة بالنسبة للمستثمرين غير المقيمين هي القانون الفيدرالي بشأن تملك العقارات من قبل أشخاص في الخارج — المعروف على نطاق واسع باسم Lex Koller.
يقيّد Lex Koller تملّك الأجانب للعقارات غير التجارية، أي العقارات السكنية، والأراضي غير المبنية غير المخصصة للاستخدام التجاري، وكذلك العقارات التي تستخدمها السلطات العامة والمباني الشاغرة بشكل دائم. عملياً، يُستبعد الأفراد الأجانب إلى حد كبير من تملّك العقارات السكنية، مع استثناء ملحوظ واحد: مساكن العطلات في البلديات السياحية المعتمدة، رهناً بالحصص الكانتونية.
هناك فارقان دقيقان إضافيان لهما أهمية:
شبكة التصنيف واسعة. يُعتبر الكيان القانوني الذي يقع مقره النظامي خارج سويسرا “أجنبياً” تلقائياً، بصرف النظر عمّن يسيطر عليه. كما تُعتبر الشركات المسجَّلة في سويسرا أجنبية إذا كانت خاضعة لسيطرة أجنبية — وهو ما يُقيَّم على أساس اقتصادي من خلال سلسلة الملكية والتمويل. يُعامَل مواطنو الاتحاد الأوروبي/رابطة التجارة الحرة الأوروبية (EU/EFTA) معاملة السويسريين إذا كانوا مقيمين قانونياً وفعلياً في سويسرا؛ أما مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي/رابطة التجارة الحرة فيحتاجون إلى تصريح إقامة سويسري من الفئة C.
لا يُسمح بالعقارات مختلطة الاستخدام إلا عندما يكون الجزء السكني ثانوياً بوضوح (على سبيل المثال، شقة حارس داخل مبنى مكاتب) أو عندما يتطلب التقسيم العمراني حصة سكنية لا تتجاوز 50%.
العقارات التجارية — العقارات المستخدمة بشكل دائم لنشاط تجاري — تقع خارج قيود Lex Koller ويمكن للمستثمرين الأجانب تملّكها بحرية، رهناً بالقواعد المعتادة للمعاملات.
نقطة المراقبة السياسية لعام 2026: يخضع Lex Koller حالياً لمراجعة نشطة. يقترح الاقتراح 24.3961 (Verschärfung der Lex Koller، سبتمبر 2024) تشديداً واسع النطاق، وفي 21 مارس 2025 أعلن المجلس الفيدرالي عن حزمة “تدابير مصاحبة” مرتبطة بمبادرة شعبية تسعى إلى تحديد سقف لعدد سكان سويسرا عند 10 ملايين نسمة. ويمكن لكلا المقترحين تشديد الرقابة في قطاع المساكن الثانية وربما في القطاع التجاري. وحتى أواخر عام 2025، لم يُسَنّ أي منهما — لكن ينبغي للمستثمرين الأجانب أن يأخذوا في حسبانهم مخاطر قواعد أكثر صرامة وتدقيق أكثر تطفلاً، لا سيما بالنسبة للعقارات المنتجعية والمساكن الثانية والهياكل ذات التمويل الأجنبي الكبير.
لا رقابة على الصرف — لكن ضريبة استقطاع بنسبة 35% وانضباط حقيقي لمكافحة غسل الأموال
لا تفرض سويسرا أي رقابة على الصرف على المستثمرين العقاريين الأجانب. يمكن إدخال رأس المال وإخراجه وتحويله وفق شروط السوق.
ومع ذلك، هناك حقيقتان تتعلقان بالامتثال تستحقان الاهتمام:
تطبّق المؤسسات المالية السويسرية ضوابط صارمة لمكافحة غسل الأموال (AML) و”اعرف عميلك” (KYC) والتحقق من مصدر الأموال في إطار القانون الفيدرالي لمكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب. وبالنسبة للهياكل الدولية المعقدة، ينبغي التخطيط لذلك كمسار عمل مواز منذ اليوم الأول.
النقطة الثانية ذات طابع ضريبي: تخضع الفوائد التي يدفعها المقترض السويسري على قرض مضمون بعقار سويسري لضريبة استقطاع تبلغ نحو 13%–33% بحسب الحالة.
عملية التملك: موثقة، كانتونية، موثوقة
على عكس بعض الولايات القضائية، فإن اتفاقيات الحجز السابقة للتعاقد (في القطاع السكني، برسوم حجز تتراوح عادةً بين 20,000 و50,000 فرنك سويسري) محدودة القابلية للتنفيذ. وفي المعاملات التجارية، كثيراً ما يجري التوقيع والإغلاق في اليوم نفسه، مع توجيه ثمن الشراء عبر حساب الضمان لدى الموثّق أو تعهّد بالدفع من مصرف سويسري.
يمكن أن تصل تكاليف التملك — رسوم التوثيق ورسوم السجل العقاري، وفي بعض الكانتونات ضرائب النقل — إلى نحو 3.5% من ثمن الشراء، مع تفاوت التوزيع الكانتوني بين المشتري والبائع. وعادةً ما تكون عقود البيع موحّدة وموجزة، وتُستبعد الضمانات القانونية بشكل روتيني، ويعتمد الطرفان بدلاً من ذلك على مجموعة محددة من الإقرارات تشمل الرهون والنزاعات القضائية والمسائل البيئية ودقة عقود الإيجار.
التمويل: قائم على سند الرهن، متحفظ، تقوده المصارف
يتمحور تمويل العقارات السويسرية حول سند الرهن (Schuldbrief)، المسجَّل في السجل العقاري إما كسند ورقي أو — بشكل متزايد — كسند رهن سجلّي. تجسّد سندات الرهن كلاً من الدين المضمون والرهن؛ وهي قابلة للتحويل ويمكن إعادة استخدامها كضمان عند إعادة التمويل، مما يتجنّب الرسوم الكانتونية المرتفعة الناجمة عن إصدار سندات جديدة.
يمكن للمقرضين الأجانب، من حيث المبدأ، الإقراض داخل سويسرا دون ترخيص سويسري، شريطة ألا يكون لديهم بنية تحتية أو موظفون في سويسرا. النقطة الضريبية الأساسية: تخضع الفوائد التي يدفعها المقترض السويسري على قرض مضمون بعقار سويسري لضريبة استقطاع تبلغ نحو 13%–33% بحسب الحالة.
في LINDEMANNLAW، نقدّم المشورة لرواد الأعمال والعائلات والمكاتب العائلية الدولية في مجال العقارات السويسرية والعابرة للحدود — من أول سؤال يتعلق بالهيكلة وحتى تسجيل سند الملكية. من تصنيف Lex Koller واختيار أداة التملّك، إلى نمذجة ضريبة الاستقطاع والجاهزية لمكافحة غسل الأموال وتمويل سند الرهن، نجمع بين الآلية السويسرية القائمة على السجل والسياق الأوسع العابر للحدود — ونتابع عن كثب إصلاحات Lex Koller الجارية بحيث تُبنى هيكلتكم لما هو آتٍ، لا لليوم فحسب.
إذا كنتم تدرسون تخصيص جزء من محفظتكم للعقارات السويسرية في عام 2026، فتحدّثوا إلينا قبل توقيع أي اتفاقية حجز. ففي الهيكلة المبكرة تُحمى القيمة. تواصلوا مع LINDEMANNLAW لترتيب استشارة سرية.
