إجراءات رخص البناء في سويسرا: لماذا تعني القواعد الأقل مزيدًا من المساكن

2 Sep 2026

قبل أكثر من عقد، قدّرت أمانة الدولة للشؤون الاقتصادية (SECO) تكاليف التنظيم في مجال البناء وحده بنحو 1,6 مليار فرنك سويسري سنويًا، أي ما يقارب 6 % من حجم البناء[1]، ومنذ ذلك الحين لم تزدد كثافة التنظيم إلا ارتفاعًا. ومع ذلك ترسّخ ردّ فعل مريح: على برن أن تحلّ المشكلة، وتكفي إجراءات أسرع. وكلا الافتراضين قاصر. ومن يقرأ تقرير المجلس الاتحادي الصادر في 2 أبريل 2026 بشأن تسريع الإجراءات في قانون التخطيط العمراني وقانون البناء[2] يدرك: بموجب الدستور لا تستطيع الكونفدرالية أن تقدّم سوى جزء من الحل، وحتى حيث تملك الاختصاص، فإن مجرد التسريع لا يكاد يمسّ السبب الحقيقي.

من المسؤول في سويسرا عن إجراءات رخص البناء وعن قانون البناء؟

بموجب المادة 75 الفقرة 1 من الدستور الاتحادي (BV)، تضع الكونفدرالية مبادئ التخطيط العمراني. أما التنفيذ فيعود إلى الكانتونات، وقانون البناء نفسه هو في جوهره مادة كانتونية. تنظّم الكونفدرالية ما له أهمية على مستوى سويسرا كلها، وعليها أن تترك للكانتونات أوسع هامش ممكن في التنفيذ، وفق ما تقتضيه سيادتها الإجرائية واستقلالها التنظيمي (المادة 46 الفقرة 3 والمادة 47 BV).[3] وكل إجراء يهدف إلى تسريع المساطر يجب أن يُقاس بهذا التوزيع للاختصاصات.

ما تدابير التسريع التي درسها المجلس الاتحادي، ولماذا يرفض معظمها؟

يفحص تقرير المجلس الاتحادي بعناية أبرز المقترحات: من تحميل المعترضين الخاسرين التكاليف إلى الموافقة التلقائية بعد انقضاء المهلة. ويخلص بشأن معظمها إلى أنها ستمسّ السيادة الإجرائية للكانتونات أو ستطال حقوقًا أساسية مثل الحق في الاستماع (المادة 29 الفقرة 2 BV) والضمانات الإجرائية للجيران. وليس هذا تحفظًا نابعًا من الراحة، بل نتيجة منطقية للتوزيع الدستوري للاختصاصات.

«في هذا المجال لا تستطيع الكونفدرالية أن تفعل سوى ما يسمح به الدستور: لا أكثر ولا أقل.»

ما الذي تستطيع الكونفدرالية تقديمه فعلًا؟

يبقى ثلاثة إلى أربعة تدابير تملك الكونفدرالية بشأنها اختصاصًا حقيقيًا: إعلان بناء المساكن مسألة ذات مصلحة وطنية، وتضييق صفة الطعن، وتقييد أسباب الطعن أمام المحكمة الاتحادية. وهي روافع مهمة، لكنها محدودة بطبيعتها: فهي تتعلق بالإجراء أمام المحكمة الاتحادية، آخر درجات التقاضي، وليس بالضرورة بالموضع الذي ينشأ فيه أكبر تأخير. ومشروع Seebahn-Höfe في زيورخ يوضح ذلك: تخطّط تعاونيتا الإسكان ABZ وBEP منذ نحو عشرين عامًا لتجديد مجمّعيهما العائدين إلى أواخر عشرينيات القرن الماضي: 350 شقة تعاونية جديدة، ومساكن لـ 1000 شخص بدل 500 من السكان الحاليين.[4] وبعد سنوات من النقاشات حول حماية التراث ومسطرة مخطط التهيئة، واجه المشروع في نوفمبر 2025 استفتاءً شعبيًا أيضًا.[5] وهذه التأخيرات تقع خارج ما يجوز للكونفدرالية تنظيمه: فالتحدي لم يكن يومًا الإجراء وحده، بل الحجم الهائل من المسائل الموضوعية التي كان يتعين حسمها.

لماذا تستمر منظومة القواعد في التضخم رغم ذلك؟

يُظهر مثالان رسميان حديثان مدى سرعة نمو منظومة القواعد: فقد وُسّع النظام الخاص للبناء I لكانتون زيورخ بنحو الثلث مع تعديل قانون الطاقة لعام 2022[6]، كما أن أحدث تعديل لقانون التخطيط العمراني يطيل المواد المعدَّلة بمقدار مماثل.[7] ويضاف إلى ذلك الأثر التراكمي لقانون البيئة والحماية من الضوضاء وحماية التراث وقانون المناخ والطاقة على جميع المستويات، الاتحادي والكانتوني والبلدي، وقد شُدّد كل منها بمعزل عن الآخر وتتداخل في الممارسة. ويصف Oliver Streiff، أستاذ القانون العام في جامعة زيورخ للعلوم التطبيقية (ZHAW)، هذا التراكم الطبقي لقواعد من فروع قانونية مختلفة بأنه المشكلة الجوهرية لقانون التخطيط العمراني والبناء اليوم.[8] وهذا ينسجم مع الممارسة: فطلب رخصة البناء يمر اليوم عبر سلطة البناء وكذلك عبر دوائر الطاقة والضوضاء وحماية المياه والنقل؛ ولكل منها قانونها الخاص، وكل جولة من الطلبات التكميلية تطيل المسطرة، بصرف النظر عن مدى رقمنة الاستمارة أو مدى تضييق برن لصفة الطعن. وكل تعديل مبرَّر في ذاته؛ لكنها مجتمعة تُنتج منظومة قواعد لم يعد أي مطوّر قادرًا على الإحاطة بها، ولا تصغّرها مسطرة أسرع.

«القواعد الأكثر تعقيدًا لا تُنتج مبانيَ أفضل. إنها تُنتج تكاليف أعلى على الدولة والسلطات والمطوّرين، وتحول دون توفير المساكن التي تحتاجها سويسرا بإلحاح.»

ما الذي يساعد فعلًا في مواجهة أزمة السكن؟

يوجزها Hans Wicki، رئيس الاتحاد المظلّي لقطاع البناء Bauenschweiz: لن يأتي التخفيف الحقيقي إلا من خفض جوهري للقواعد على جميع المستويات وفي جميع المجالات المتخصصة، لا في القانون الإجرائي وحده ولا في برن وحدها. ويختبر كانتون تسوغ هذا المسار تحديدًا عبر «المناطق البيضاء»: مناطق بناء تُعلَّق فيها عمليًا جميع أحكام البناء المعتادة، بلا مسافات دنيا وبلا قيود ارتفاع، ولا يبقى ساريًا سوى المعايير المتعلقة بالسلامة.[9] ويضيف Jean-François Steiert، رئيس المؤتمر السويسري لمديري البناء والتخطيط وحماية البيئة في الكانتونات (BPUK): على الكانتونات أن تتعلم من جديد التفكير بلا معايير. هذه هي الرافعة الصحيحة، لكنها حساسة قانونيًا: فمن يلغي القواعد عليه أن يوضّح من يتحمل المسؤولية إذا ساءت الأمور من دون مسافات حدودية، لأن مسؤولية مالك المنشأة بموجب المادة 58 من قانون الالتزامات (OR) لا تسقط تلقائيًا معها.[10] وهذا عمل دقيق يقع على عاتق رجال القانون في الكانتونات، لا على الدائرة الاتحادية للبيئة والنقل والطاقة والاتصالات (UVEK).

وفي غضون ذلك يتراجع النشاط العمراني: ففي حين طُرحت نحو 53 000 شقة جديدة في السوق عام 2018، بلغ الرقم مؤخرًا نحو 43 000؛ ومع طلب يقارب 50 000 وحدة سنويًا تنفتح بذلك، عامًا بعد عام، فجوة تتراوح بين 7000 و10 000 شقة.[11] والحاسم هنا استنتاج يضيع في الجدل حول السرعة: تعقيد القواعد لا يؤدي إلى نتائج أفضل. بل يؤدي إلى ارتفاع حصة الدولة، وإلى تكاليف أعلى لدى سلطات البناء التي عليها استيعاب عبء المراجعة المتنامي باستمرار، وإلى تكاليف أعلى على مطوّري العقارات الذين يموّلونها في نهاية المطاف. وقبل كل شيء يحول دون مشاريع تشتد الحاجة إليها: وفي مقدمتها المساكن الجديدة البالغة الأهمية لسويسرا. تستطيع الكونفدرالية استخدام إطارها الدستوري، وتقدّم بذلك إسهامًا مهمًا وإن كان محدودًا. غير أن الخفض الحقيقي للقواعد لا يتحقق إلا بالكونفدرالية والكانتونات معًا، كلٌّ في نطاق مسؤوليته. ولن يُبنى أكثر من جديد إلا حين يصبح على المشروع أن يستوفي قواعد أقل، لا القواعد نفسها بوتيرة أسرع.

الدكتور Alexander Schiemenz شريك مؤسس في LINDEMANNLAW، ومحامٍ ومستشار ضريبي ومطوّر عقاري ومستثمر.

كيف يمكننا مساعدتكم

هل تخططون لمشروع عقاري، أو تواجهون مسطرة رخصة بناء طويلة، أو تقيّمون الآثار القانونية وآثار المسؤولية المترتبة على أحكام بناء جديدة؟ تقدّم LINDEMANNLAW المشورة للمطوّرين والمستثمرين والجهات العامة في قانون البناء والتخطيط والعقارات السويسري. تواصلوا معنا. يسعدنا دعمكم.

اقرأوا المقال كاملًا في Finanz und Wirtschaft (FuW): Regulierungswut: Schnellere Bauverfahren lösen die Wohnungsnot nicht