Ein seltenes Kunstwerk steht zum Verkauf. Der Eigentümer möchte seine Identität schützen; der Kaufinteressent will verhindern, dass sein Name die Preisverhandlungen beeinflusst. Beide suchen Diskretion, beide verlangen Sicherheit. Wie lässt sich ein solcher Kauf abwickeln, ohne die Gegenpartei persönlich kennenzulernen und ohne auf durchsetzbare Rechte zu verzichten? Double-Blind-Escrow bietet einen möglichen vertraglichen Rahmen: Eine Drittpartei koordiniert den Leistungsaustausch und verwahrt Gelder oder Vermögenswerte, bis die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. ^[1]

Im hier besprochenen Modell bleiben die Identitäten von Käufer und Verkäufer gegenüber der jeweils anderen Seite zunächst vertraulich. Der Escrow-Agent kennt beide Parteien und führt die vereinbarten Prüfungen durch. Deren Umfang muss im Voraus festgelegt werden. In der Schweiz hängt die rechtliche Beurteilung von der konkreten vertraglichen Ausgestaltung und den anwendbaren Regeln ab. Der Begriff allein begründet weder besondere Rechte noch eine Befreiung von gesetzlichen Pflichten. Vertraulichkeit, Abwicklung und Rechtsschutz sind deshalb von Beginn an gemeinsam zu strukturieren. ^{[1, 2]}

1. Wie funktioniert Double-Blind-Escrow, und wann lohnt es sich?

Eine solide Struktur beginnt vor der ersten Zahlung. Käufer und Verkäufer lassen ihre Identität, ihre Vertretungsbefugnisse und den Transaktionsgegenstand prüfen. Gleichzeitig legen sie fest, welche Informationen der Gegenseite zugänglich sein müssen. Anschliessend werden Kaufvertrag, Vertraulichkeitsbestimmungen und Escrow-Vereinbarung aufeinander abgestimmt. Ein geschütztes Verzeichnis zur Identifikation der Parteien kann die Diskretion während des Prozesses unterstützen; dennoch müssen die Beteiligten rechtlich eindeutig bestimmbar und gültig gebunden sein. ^[3]

Danach hinterlegt der Käufer den vereinbarten Betrag. Der Verkäufer stellt den Kaufgegenstand oder die erforderlichen Übertragungsdokumente bereit. Der Agent bestätigt die Einzahlung und prüft die vertraglich für die Freigabe verlangten Nachweise. Bei einem Kunstkauf können dazu ein unabhängiges Expertengutachten, ein Übergabeprotokoll und die Dokumentation der Eigentümerkette gehören. Die Zahlung erfolgt erst, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Eigentumsübertragung, Transport und Versicherung sind gesondert mit diesem Ablauf abzustimmen. So können die Parteien etwa vereinbaren, dass der Käufer ein Echtheitsgutachten erhält, während die Personalien des Voreigentümers nur dem prüfenden Experten und dem Agenten zugänglich sind.

Attraktiv ist diese Struktur dort, wo Diskretion einen konkreten wirtschaftlichen oder persönlichen Wert hat. Beispiele sind der Erwerb eines Sammlerstücks oder eine vertrauliche Einzeltransaktion. Zugleich kann Escrow das Risiko ungesicherter Vorleistungen verringern. Ob sich der zusätzliche Aufwand lohnt, hängt jedoch vom Transaktionswert, vom Vertraulichkeitsbedürfnis und von den erforderlichen Prüfungen ab. Bei einem Unternehmenskauf kann der notwendige Zugang zu Eigentums- und Geschäftsinformationen die Vertraulichkeit zwischen den Parteien erheblich einschränken.

2. Welche Risiken stecken hinter der Diskretion?

Das Vertrauen verlagert sich vor allem auf den Escrow-Agenten. Fehler bei der Verwahrung, eine verfrühte Auszahlung oder unbefugter Zugriff auf Informationen können beide Seiten treffen. Qualifikation, aufsichtsrechtlicher Status, Versicherungsdeckung und die konkrete Kontostruktur sollten deshalb vor der Mandatierung geprüft werden. Ebenso wichtig ist, wie die Vermögenswerte bei einem Ausfall des Agenten behandelt werden. Ein als «Escrow» bezeichnetes Konto bietet für sich allein keinen umfassenden Schutz. Die organisatorische Trennung der Vermögenswerte sollte ihrer rechtlichen Zuordnung und den tatsächlichen Zugriffsrechten entsprechen. ^[15]

Zudem besteht das Risiko, dass sich eine diskrete Gegenpartei als ungeeignete oder nicht verfügungsberechtigte Vertragspartei erweist. Identitäts-, Eigentums- und Echtheitsprüfungen beantworten unterschiedliche Fragen. Dass der Agent einen Verkäufer identifiziert hat, beweist weder dessen Eigentum am Werk noch die Echtheit des Werks. Ebenso wenig übernimmt der Agent allein aufgrund seiner Rolle die Gewährleistungspflichten des Verkäufers oder garantiert sämtliche vertraglichen Verpflichtungen. Der Verantwortungsbereich des Agenten ist ausdrücklich festzulegen.

Besonders heikel wird es im Streitfall: Der Käufer macht eine Fälschung geltend, während der Verkäufer Zahlung verlangt. Der Agent braucht dann klare Anweisungen. Empfehlenswert sind definierte Einwendungsfristen, geeignete Nachweise und ein Verfahren für die weitere Verwahrung des strittigen Betrags. Fehlt eine klare Grundlage für die Freigabe, sollte die Vereinbarung eine gemeinsame Weisung oder einen Gerichts- oder Schiedsentscheid vorsehen. Der Agent sollte nicht nach eigenem Ermessen über einen materiellen Streit entscheiden müssen. ^[14]

3. Welche Pflichten hat der Escrow-Agent?

Die Pflichten des Agenten ergeben sich aus dem Vertrag und dem anwendbaren Recht. Soweit Auftragsrecht anwendbar ist, schuldet der Agent insbesondere sorgfältige Ausführung und Rechenschaft. Ein Agent, der Anwalt ist, untersteht zudem den Berufsregeln. Die Vertretung einer Partei und die gegenüber beiden Seiten übernommenen Escrow-Pflichten sind klar auseinanderzuhalten. Eine Anwaltskanzlei darf nicht gleichzeitig als Rechtsvertreterin der Parteien widerstreitende Interessen vertreten; mögliche Interessenkonflikte sind deshalb vor der Mandatsannahme konkret zu prüfen. ^{[2, 11, 12]}

Geldwäschereirechtlich ist die tatsächlich ausgeübte Tätigkeit massgebend. Wer berufsmässig mit fremden Vermögenswerten umgeht, kann als Finanzintermediär dem Geldwäschereigesetz (GwG) unterstehen. Zu den relevanten Pflichten gehören die Identifizierung der Vertragspartei, die Feststellung und Überprüfung der Identität der wirtschaftlich berechtigten Person, risikobasierte Abklärungen und die Dokumentation. Ziel ist es, nachvollziehbar zu machen, wer hinter der Transaktion steht und welchem Zweck sie dient. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, ist eine Meldung an die Meldestelle für Geldwäscherei (MROS) zu erstatten. ^{[6, 7]}

Das Anwaltsgeheimnis schützt nicht automatisch jede Escrow-Tätigkeit. Das Bundesgericht unterscheidet die berufsspezifische Rechtsberatung von kaufmännischen Tätigkeiten (BGE 132 II 103, E. 2.1–2.2). Das Bundesstrafgericht konkretisiert diese Abgrenzung für Escrow-Mandate (TPF 2015 121, E. 6.4.2); die FINMA stellt auf den direkten Zusammenhang mit einem konkreten Rechtsmandat und das erforderliche juristische Fachwissen ab. ^{[4, 5, 1]}

Seit dem 1. Oktober 2026 erfasst das revidierte GwG zudem bestimmte Beratungstätigkeiten, insbesondere im Zusammenhang mit Immobilien und bestimmten Gesellschaftsstrukturen. Ein Rechtsmandat bewirkt somit keine pauschale Befreiung von sämtlichen GwG-Pflichten. Auch im EU-Kontext unterscheidet der EuGH bestimmte transaktionsbezogene Dienstleistungen von der Unterstützung im Zusammenhang mit Gerichtsverfahren (C-305/05 vom 26. Juni 2007, Rn. 33–35). Die zitierten Urteile stellen keine pauschale gerichtliche Billigung des Double-Blind-Modells dar. ^{[6, 8, 9, 10]}

4. Wie bleiben Ansprüche trotz Vertraulichkeit durchsetzbar?

Aus Sicht des Käufers lautet die zentrale Frage: Gegen wen kann ich vorgehen, wenn das Kunstwerk nicht echt ist oder einem Dritten gehört? Der Verkäufer wiederum muss wissen, wie er Kaufpreis- und Schadenersatzansprüche durchsetzen kann. Die tatsächlichen Vertragsparteien, ihre Vertretung und ihre Pflichten müssen deshalb klar bestimmt sein. Eine Stellvertretung kann eine vertrauliche Abwicklung erleichtern, setzt aber eine sorgfältige Prüfung ihrer Voraussetzungen voraus. Art. 32 OR und die Rechtsprechung des Bundesgerichts zeigen, weshalb die rechtliche Zurechnung nicht dem Zufall überlassen werden darf. ^{[2, 3]}

Eine solide Lösung sollte daher einen gestuften Offenlegungsmechanismus enthalten. Solange die Transaktion ordnungsgemäss verläuft, bleiben die Identitätsdaten im vereinbarten Kreis. Für eine konkret definierte Vertragsverletzung sollte ein rechtlich zulässiger Zugang zu den Informationen vorgesehen werden, die zur Durchsetzung von Rechtsbehelfen erforderlich sind. Auslöser, Empfänger, Umfang und Verfahren der Offenlegung sind festzulegen. Sind Anwaltsgeheimnisse betroffen, müssen die erforderlichen Einwilligungen und gesetzlichen Voraussetzungen berücksichtigt werden. Ein blosses allgemeines Versprechen, im Streitfall «zu helfen», ist keine ausreichende Grundlage für die Ausgestaltung. ^{[5, 12]}

Ebenso wichtig sind das anwendbare Recht, die Gerichtsstands- oder Schiedsvereinbarung sowie verlässliche Regelungen zur Zustellung von Dokumenten. Gewährleistungen zu Echtheit und Eigentum, angemessene Fristen für Mängelrügen und gegebenenfalls ein Kaufpreisrückbehalt können den Rechtsschutz ergänzen. Vertraulichkeit darf nicht verhindern, dass notwendige Informationen Banken und zuständige Behörden erreichen. Die kontoführende Bank behält ihre eigenen gesetzlichen Sorgfaltspflichten. Welche Informationen wen erreichen sollen, ist deshalb vor der Kontoeröffnung zu klären. ^{[14, 6, 7]}

5. Was macht die Struktur rechtlich und praktisch belastbar?

Die Qualität hängt vom Zusammenspiel der Dokumente ab. Die Vertraulichkeitsvereinbarung, oft NDA genannt, regelt den Umgang mit Identitäten und Transaktionsinformationen. Der Kaufvertrag beschreibt Leistung, Preis, Zusicherungen und die Rechtsfolgen von Pflichtverletzungen; bei einem Aktienkauf wird er oft als Share Purchase Agreement (SPA) bezeichnet. Die Escrow-Vereinbarung hingegen bestimmt Hinterlegung, Verwahrung und Freigabe. Diese Verträge sollten einander ergänzen und für denselben Sachverhalt keine widersprüchlichen Vorgaben enthalten. ^[14]

Besondere Aufmerksamkeit verdienen die Freigabebedingungen. «Nach erfolgreicher Lieferung» ist für ein wertvolles Kunstwerk zu unbestimmt. Vorzuziehen ist ein überprüfbarer Ablauf: Welcher Experte bestätigt was? Welche Dokumente müssen vorliegen? Wer erklärt die Abnahme? Bis wann kann ein Einwand erhoben werden? Auch Teilzahlungen, Rückabwicklung, Gebühren und der Umgang mit blockierten Beträgen sollten im Voraus geregelt werden. Je präziser die Kriterien, desto weniger Raum bleibt im entscheidenden Moment für unterschiedliche Erwartungen. ^[14]

Zur Strukturierung gehört auch ein praktischer Stresstest. Was geschieht, wenn ein Gutachten negativ ausfällt, sich eine Zahlung verzögert oder der Agent das Mandat nicht weiterführen kann? Wer verwahrt den Gegenstand weiter, und wie bleiben Dokumente zugänglich? Bei internationalen Transaktionen sind zudem allfällige weitere zwingende Vorschriften zu prüfen. Der nächste sinnvolle Schritt ist deshalb eine gemeinsame Überprüfung von Transaktionsziel, Vertraulichkeitsbedürfnis und Vollzugsbedingungen, bevor Gelder überwiesen oder verbindliche Erklärungen abgegeben werden. Ein schriftlicher Ablaufplan mit Zuständigkeiten, Fristen und Regelungen für einen Ersatzagenten macht die vertraglichen Regeln im Alltag praxistauglich.

Fazit: Diskretion braucht eine klare rechtliche Grundlage

Double-Blind-Escrow kann Diskretion mit einem gesicherten Leistungsaustausch verbinden. Sein Wert liegt in einer Struktur, die vertrauliche Informationen schützt und zugleich klare Verantwortlichkeiten, nachvollziehbare Prüfungen und durchsetzbare Ansprüche vorsieht. Wer diese Punkte früh klärt, schafft eine bessere Grundlage für die Transaktion.

LINDEMANNLAW berät Sie gerne bei der rechtlichen Strukturierung, der Beurteilung regulatorischer Anforderungen und der Ausarbeitung aufeinander abgestimmter Vertragsdokumente. Unsere Beratung verbindet Transaktionsrecht mit Fragen der Vertraulichkeit und Compliance. Sie beruht auf unserer Erfahrung in der rechtlichen Begleitung von Transaktionen und unserem Wissen im Vertrags- und Aufsichtsrecht. Im Einzelfall kann LLAW auch als Escrow-Agent tätig werden, insbesondere wenn die Verwahrung von Geldern in direktem Zusammenhang mit einem konkreten Rechtsmandat für eine Vertragspartei steht und juristisches Fachwissen erfordert. Dies setzt eine Prüfung des konkreten Mandats sowie die Einhaltung der aufsichts- und berufsrechtlichen Vorgaben voraus. Besprechen Sie Ihr Vorhaben frühzeitig mit uns: Gemeinsam ermitteln wir, welche Struktur Ihre Interessen schützt und Ihre Transaktion rechtssicher macht. ^{[4, 11, 13]}

Haftungsausschluss

Dieser Beitrag dient ausschliesslich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Die rechtliche Beurteilung hängt insbesondere von der vertraglichen Ausgestaltung, den Beteiligten, dem Transaktionsgegenstand und den betroffenen Rechtsordnungen ab. Die Lektüre dieses Beitrags begründet kein Mandatsverhältnis. Rechtsstand: 6. Oktober 2026.

Quellen und Nachweise

Die Nachweise belegen die rechtlichen Grundlagen und allgemeine Escrow-Mechanismen. Die konkreten Vertragsvorschläge und Beispiele sind eigene Strukturierungsempfehlungen. Die zitierten Gerichtsentscheide behandeln einzelne Rechtsfragen; sie bestätigen nicht pauschal die Zulässigkeit des Double-Blind-Modells. Die Angaben zu LINDEMANNLAW beruhen auf dem eigenen Leistungsprofil und den eigenen Angaben der Kanzlei.

[1] Bundesstrafgericht – TPF 2015 121, RR.2015.39 / RR.2015.40 / RR.2015.41

21. Oktober 2015. E. 6.4.2 (Escrow, rechtliche Qualifikation des Vertrags und Anwaltsgeheimnis). Quelle öffnen

[2] Schweizerische Eidgenossenschaft / Fedlex – Obligationenrecht (OR), SR 220

Obligationenrecht vom 30. März 1911; Stand am 1. Oktober 2026. Art. 1, 18–20, 32, 398 und 400. Quelle öffnen

[3] Bundesgericht – Urteil 4A_393/2018

20. Februar 2019. E. 3.4.2–3.4.3 (Zurechnung der Parteien und Art. 32 OR; kein Escrow-Entscheid). Quelle öffnen

[4] FINMA – Rundschreiben 2011/1 «Tätigkeit als Finanzintermediär nach GwG»

20. Oktober 2010; zuletzt geändert am 4. November 2020. Rz. 114–123, insbesondere Rz. 119–121; Umfang der Finanzintermediation, ergänzend zur GwG-Revision 2026. Quelle öffnen

[5] Bundesgericht – BGE 132 II 103 (2A.375/2005)

9. November 2005. E. 2.1–2.2 (berufsspezifische und kaufmännische Tätigkeiten, Schutz des Berufsgeheimnisses). Quelle öffnen

[6] Schweizerische Eidgenossenschaft / Fedlex – Geldwäschereigesetz (GwG), SR 955.0

GwG vom 10. Oktober 1997; Stand am 1. Oktober 2026. Art. 2 Abs. 2–4; Art. 3–8, 8b–8d, 9, 10a und 14. Quelle öffnen

[7] FINMA – Faktenblatt «Geldwäschereibekämpfung: Finanzintermediäre müssen Sorgfaltspflichten einhalten»

1. Januar 2020. Grundpflichten zu Identifizierung, Feststellung der wirtschaftlich berechtigten Person, Abklärungen, Dokumentation und Meldung; abgeglichen mit dem aktuellen GwG. Quelle öffnen

[8] Bundesrat – Bundesrat setzt neue Regeln gegen Geldwäscherei in Kraft

12. Juni 2026. Die GwG-Revision und bestimmte Pflichten für Beraterinnen und Berater treten am 1. Oktober 2026 in Kraft. Quelle öffnen

[9] FINMA – Hinweise zur Revision des Geldwäschereigesetzes (GwG) und der Geldwäschereiverordnung (GwV) per 1. Oktober 2026

Zur Revision per 1. Oktober 2026; abgerufen am 6. Oktober 2026. Erfassung bestimmter Beratungsdienstleistungen, insbesondere Immobilien und nicht operativ tätige juristische Personen. Quelle öffnen

[10] Gerichtshof der Europäischen Union / EUR-Lex – C-305/05, Ordre des barreaux francophones et germanophone u. a., ECLI:EU:C:2007:383

26. Juni 2007. Rn. 33–35 (bestimmte transaktionsbezogene Dienstleistungen, Unterstützung im Zusammenhang mit Gerichtsverfahren und Recht auf ein faires Verfahren; keine Prüfung von Double-Blind-Escrow). Quelle öffnen

[11] Bundesgericht – BGE 135 II 145 (2C_504/2008 / 2C_505/2008)

28. Januar 2009. E. 9.1 (Interessenkonflikte und Doppelvertretung). Quelle öffnen

[12] Gerichte des Kantons Luzern – Anwalts- und Standesrecht

Oktober 2025. Abschnitte zu Art. 12 lit. a–c BGFA und Art. 13 BGFA. Quelle öffnen

[13] LINDEMANNLAW – Escrow Services

Ohne Publikationsdatum; abgerufen am 6. Oktober 2026. Eigenes Leistungsprofil der Kanzlei und Beschränkung auf anwaltsspezifische Konstellationen; keine unabhängige Bestätigung einer bestimmten Anzahl abgeschlossener Double-Blind-Transaktionen. Quelle öffnen

[14] Markus Vischer / Lucas Hänni, AJP/PJA – M&A-Standard auch für den Immobilienkauf: ein Mustervertrag

April 2015. S. 630, Ziff. 3.3 und Fn. 17–19 (Escrow, Sicherung von Gewährleistungsansprüchen, Kaufpreisrückbehalt und Zusammenspiel der Verträge). Quelle öffnen

[15] FINMA – Informationen für Anbieterinnen und Anbieter von Dienstleistungen im Fintech-Bereich

Ohne Publikationsdatum; abgerufen am 6. Oktober 2026. Beurteilung der GwG-Unterstellung und der Bewilligungspflichten vor Aufnahme der Tätigkeit. Quelle öffnen