Niewiele jurysdykcji łączy, tak jak Szwajcaria, stabilność polityczną, siłę waluty, infrastrukturę bankową i praworządność. Dla osób zamożnych (HNWI) i biur rodzinnych szwajcarskie nieruchomości rzadko dotyczą rentowności — chodzi o pozycjonowanie: przechowanie wartości w twardej walucie, głęboko chronione, oparte na jednym z najbardziej wiarygodnych rejestrów gruntów na świecie. Jest to jednak także rynek o jednym z najbardziej restrykcyjnych w Europie reżimów nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, a reżim ten jest obecnie poddawany przeglądowi politycznemu.
Dla inwestorów międzynarodowych i biur rodzinnych rozważających alokację w szwajcarskie nieruchomości, oto co naprawdę ma znaczenie w 2026 roku.
System prawa cywilnego oparty na federalizmie kantonalnym
Szwajcaria jest jurysdykcją prawa cywilnego, w której większość przepisów jest skodyfikowana na poziomie federalnym — przede wszystkim w Kodeksie cywilnym i Kodeksie zobowiązań — lecz ze znacznymi różnicami na poziomie kantonalnym w takich kwestiach jak planowanie przestrzenne, opodatkowanie, opłaty z tytułu przeniesienia własności oraz praktyka notarialna. Przeniesienia nieruchomości i zabezpieczenia podlegają prawu federalnemu, podczas gdy kantony regulują proces przeniesienia, opłaty oraz, w niektórych przypadkach, dodatkowe podatki od przeniesienia własności.
Kamieniem węgielnym pewności tytułu w Szwajcarii jest publiczny rejestr gruntów, który cieszy się rękojmią wiary publicznej: nabywca w dobrej wierze może polegać na wpisach, a ochrona dobrej wiary jest silna. Badania tytułu i ubezpieczenie tytułu — powszechne w wielu innych jurysdykcjach — są zatem zasadniczo zbędne. Własność przechodzi dopiero z chwilą wpisu, a listy zastawne (Schuldbriefe) mają pierwszeństwo od daty wpisu. Przeniesienie nieruchomości musi zostać dokonane aktem notarialnym w kantonie, w którym położona jest nieruchomość, a poświadczenie musi nastąpić w języku urzędowym tego kantonu.
To połączenie — skodyfikowana substancja federalna, kantonalny rygor proceduralny oraz reżim tytułu oparty na rejestrze — daje wyniki transakcyjne, które są przewidywalne, dobrze udokumentowane i trudne do zakwestionowania po fakcie.
Lex Koller: pierwsze pytanie dla każdego zagranicznego nabywcy — i punkt obserwacji politycznej
Najważniejszą kwestią dla inwestorów niebędących rezydentami jest Ustawa federalna o nabywaniu nieruchomości przez osoby za granicą — powszechnie znana jako Lex Koller.
Lex Koller ogranicza nabywanie przez cudzoziemców nieruchomości niekomercyjnych, czyli nieruchomości mieszkalnych, niezabudowanych gruntów nieprzeznaczonych do użytku komercyjnego, a także nieruchomości użytkowanych przez organy publiczne oraz trwale niezamieszkanych budynków. W praktyce cudzoziemcy będący osobami fizycznymi są w dużej mierze wykluczeni z nabywania nieruchomości mieszkalnych, z jednym istotnym wyjątkiem: domy wakacyjne w zatwierdzonych gminach turystycznych, z zastrzeżeniem kantonalnych kontyngentów.
Znaczenie mają dwa dalsze niuanse:
Siatka klasyfikacji jest szeroka. Osoba prawna z siedzibą statutową poza Szwajcarią jest automatycznie uznawana za „zagraniczną”, niezależnie od tego, kto ją kontroluje. Spółki z siedzibą w Szwajcarii są również uznawane za zagraniczne, jeśli są kontrolowane przez podmioty zagraniczne — co ocenia się na podstawie ekonomicznej poprzez łańcuch własności i finansowania. Obywatele UE/EFTA są traktowani jak Szwajcarzy, jeżeli zamieszkują w Szwajcarii pod względem prawnym i faktycznym; obywatele spoza UE/EFTA potrzebują szwajcarskiego zezwolenia na osiedlenie się kategorii C.
Nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu są dozwolone tylko wtedy, gdy część mieszkalna jest wyraźnie podrzędna (na przykład mieszkanie dozorcy w budynku biurowym) lub gdy planowanie przestrzenne wymaga udziału mieszkalnego nieprzekraczającego 50%.
Nieruchomości komercyjne — nieruchomości trwale wykorzystywane do działalności gospodarczej — nie podlegają ograniczeniom Lex Koller i mogą być swobodnie nabywane przez inwestorów zagranicznych, z zastrzeżeniem standardowych reguł transakcyjnych.
Punkt obserwacji politycznej na 2026 rok: Lex Koller jest obecnie aktywnie poddawana przeglądowi. Wniosek 24.3961 (Verschärfung der Lex Koller, wrzesień 2024) proponuje szerokie zaostrzenie, a 21 marca 2025 roku Rada Federalna ogłosiła pakiet „środków towarzyszących” powiązany z inicjatywą ludową dążącą do ograniczenia liczby ludności Szwajcarii do 10 milionów. Obie propozycje mogłyby zaostrzyć kontrole w segmencie drugich domów i potencjalnie w segmencie komercyjnym. Na koniec 2025 roku żadna z nich nie została uchwalona — jednak inwestorzy zagraniczni powinni uwzględnić ryzyko surowszych przepisów i bardziej wnikliwej kontroli, zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości wypoczynkowych, drugich domów oraz struktur ze znacznym finansowaniem zagranicznym.
Brak kontroli dewizowej — ale 35% podatku u źródła i realna dyscyplina AML
Szwajcaria nie stosuje kontroli dewizowej wobec zagranicznych inwestorów w nieruchomości. Kapitał można wprowadzać, wyprowadzać i wymieniać na warunkach rynkowych.
Dwie realia dotyczące zgodności zasługują jednak na uwagę:
Szwajcarskie instytucje finansowe stosują rygorystyczne procedury AML, KYC oraz weryfikacji źródła środków w ramach Ustawy federalnej o zwalczaniu prania pieniędzy i finansowania terroryzmu. W przypadku złożonych struktur międzynarodowych należy to zaplanować jako równoległy nurt prac od pierwszego dnia.
Druga kwestia ma charakter podatkowy: odsetki płacone przez szwajcarskiego kredytobiorcę od pożyczki zabezpieczonej szwajcarską nieruchomością podlegają podatkowi u źródła w wysokości około 13%–33% w zależności.
Proces nabycia: notarialny, kantonalny, wiarygodny
W przeciwieństwie do niektórych jurysdykcji, przedkontraktowe umowy rezerwacyjne (w segmencie mieszkaniowym, z opłatami rezerwacyjnymi zwykle od 20 000 do 50 000 CHF) mają ograniczoną wykonalność. W transakcjach komercyjnych podpisanie i zamknięcie często następują tego samego dnia, a cena zakupu jest przekazywana przez rachunek powierniczy notariusza lub zobowiązanie płatnicze szwajcarskiego banku.
Koszty nabycia — opłaty notarialne, opłaty rejestru gruntów oraz, w niektórych kantonach, podatki od przeniesienia własności — mogą sięgać około 3,5% ceny zakupu, przy czym kantonalny podział między kupującego a sprzedającego różni się. Umowy sprzedaży są zazwyczaj wystandaryzowane i zwięzłe, ustawowe rękojmie są rutynowo wyłączane, a strony opierają się zamiast tego na ukierunkowanym zestawie oświadczeń obejmujących zastawy, spory sądowe, kwestie środowiskowe oraz zgodność najmów.
Finansowanie: oparte na liście zastawnym, konserwatywne, prowadzone przez banki
Finansowanie szwajcarskich nieruchomości koncentruje się na liście zastawnym (Schuldbrief), wpisanym do rejestru gruntów w formie papierowej lub — coraz częściej — jako rejestrowy list zastawny. Listy zastawne ucieleśniają zarówno zabezpieczoną wierzytelność, jak i zastaw; są zbywalne i mogą być ponownie wykorzystane jako zabezpieczenie przy refinansowaniu, co pozwala uniknąć wysokich opłat kantonalnych związanych z wystawianiem nowych listów.
Zagraniczni kredytodawcy mogą co do zasady udzielać kredytów do Szwajcarii bez szwajcarskiej licencji, pod warunkiem że nie posiadają szwajcarskiej infrastruktury ani personelu. Kluczowa kwestia podatkowa: odsetki płacone przez szwajcarskiego kredytobiorcę od pożyczki zabezpieczonej szwajcarską nieruchomością podlegają podatkowi u źródła w wysokości około 13%–33% w zależności.
W LINDEMANNLAW doradzamy międzynarodowym przedsiębiorcom, rodzinom i biurom rodzinnym w zakresie szwajcarskich i transgranicznych nieruchomości — od pierwszego pytania dotyczącego strukturyzacji aż po wpisany tytuł własności. Od klasyfikacji według Lex Koller i wyboru wehikułu holdingowego, poprzez modelowanie podatku u źródła, gotowość AML i finansowanie listem zastawnym, łączymy opartą na rejestrze szwajcarską mechanikę z szerszym kontekstem transgranicznym — i uważnie śledzimy bieżące reformy Lex Koller, aby Państwa struktura była zbudowana z myślą o tym, co nadchodzi, a nie tylko o dniu dzisiejszym.
Jeśli rozważają Państwo alokację w szwajcarskie nieruchomości w 2026 roku, prosimy o kontakt przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej. To właśnie na wczesnym etapie strukturyzacji chroniona jest wartość. Prosimy o kontakt z LINDEMANNLAW, aby umówić poufną konsultację.
