Dr iur. Alexander Schiemenz, LINDEMANNLAW, artykuł opinii FuW, czerwiec 2026

14 czerwca Zurych odrzucił trzy inicjatywy ludowe dotyczące niedoboru mieszkań: lewicową inicjatywę mieszkaniową, lewicową inicjatywę na rzecz ochrony najemców oraz centroprawicową inicjatywę dotyczącą własności mieszkaniowej. Wszystkie przepadły. A jednak elektorat dwukrotnie powiedział „Tak”: kontrpropozycjom Rady Kantonalnej. To nie jest sprzeczność. To precyzyjna deklaracja polityczna. Wyborcy nie chcą ideologii. Chcą rozwiązań.

Sytuacja jest dobrze znana, ale zasługuje na liczby. Wskaźnik pustostanów w kantonie wynosi 0,48%, a w samym mieście poniżej 0,1%. Spośród około 224 000 mieszkań w mieście pustych stoi niewiele ponad 130. Ceny ofertowe najmu wzrosły ostatnio o 8,5%. Każdy, kto dziś szuka mieszkania w Zurychu, wie: to nie jest korekta rynkowa. To strukturalny niedobór.

„Nie wobec wszystkich trzech inicjatyw nie jest obojętnością. To odrzucenie polityki, która woli pozę od budowania”.

Co przewiduje kontrpropozycja do inicjatywy mieszkaniowej?

Kontrpropozycja do inicjatywy mieszkaniowej uzyskuje 57,9%. Jej istota: uproszczone wymogi w zakresie zagospodarowania przestrzennego i prawa budowlanego, szybsze procedury wydawania pozwoleń i odwołań oraz możliwość budowy wyższych budynków. Rada Kantonalna musi przedstawić ustawodawstwo wykonawcze w ciągu trzech lat. Jest to przeciwieństwo odrzuconej inicjatywy, która dążyła do utworzenia państwowego urzędu mieszkaniowego z kapitałem początkowym w wysokości 500 milionów franków.

Gdzie leżą prawne granice szybszego budowania?

Pod względem prawnym jest to wymagające. Zagospodarowanie przestrzenne należy przede wszystkim do kantonów i gmin, ale prawo federalne wyznacza granice: ustawa o planowaniu przestrzennym (RPG) określa, jak gęsto, jak wysoko i jak szybko można budować. Kantonalna kontrpropozycja przesuwająca te granice może rozbić się o bariery prawa federalnego. Decydujące pytanie brzmi, czy Rada Kantonalna rzeczywiście otwiera nowe pole manewru, czy jedynie przeformułowuje istniejące instrumenty. Czy wyższe budynki w strefach mieszkaniowych rzeczywiście będą mogły uzyskać pozwolenia, czy też sprzeciwy nadal będą blokować co drugi projekt? Tu właśnie kryje się prawdziwy test.

Co przynosi kontrpropozycja do inicjatywy na rzecz ochrony najemców?

Kontrpropozycja do inicjatywy na rzecz ochrony najemców osiąga 54,3%. Jej treść jest bardziej ukierunkowana niż zastępowana przez nią inicjatywa. Od 20 jednoczesnych wypowiedzeń najmu wzwyż wynajmujący musi przedłożyć plan wypowiedzeń, poinformować najemców z co najmniej rocznym wyprzedzeniem oraz zbadać, czy prace budowlane są możliwe również wtedy, gdy nieruchomość pozostaje zamieszkana.

Dlaczego ta kontrpropozycja dotycząca ochrony najemców jest prawnie delikatna?

Brzmi to umiarkowanie. Prawnie jest to delikatne. Prawo najmu w Szwajcarii jest prawem federalnym. Kodeks zobowiązań reguluje wypowiedzenie, czynsz i ochronę najemców w sposób wyczerpujący na poziomie federalnym. Kantonalna kontrpropozycja regulująca zachowanie wynajmującego w sytuacjach wypowiedzenia porusza się na granicy tego, co dopuszcza prawo federalne. Gdy tylko przepis kantonalny wkracza w ten kluczowy obszar Kodeksu zobowiązań, pojawia się groźba konfliktu pierwszeństwa z art. 49 Konstytucji Federalnej. Pierwsze poważne zastosowanie kontrpropozycji trafi do sądu. Z jakim skutkiem — pozostaje otwarte.

Co ten wynik oznacza teraz dla Rady Kantonalnej?

Przyjęcie dwóch kontrpropozycji nie jest wolną ręką dla Rady Kantonalnej. To mandat z terminem. Ci, którzy poparli kontrpropozycje, aby zapobiec inicjatywom, muszą teraz dostarczyć rezultaty. Dotyczy to partii centroprawicowych, które przez lata lobbowały przeciwko zasadom ochrony najemców, podobnie jak partii lewicowych, które będą teraz dążyć do maksymalnego wykorzystania kontrpropozycji do inicjatywy na rzecz ochrony najemców.

Kompromis polityczny został znaleziony. Spór prawny o interpretację dopiero się zaczyna. Każdy przepis wykonawczy będzie kwestionowany przez jedną lub drugą stronę. To właśnie cena wyniku głosowania, który nie daje wyraźnej większości dla jednego modelu, lecz niewielką większość jednocześnie dla dwóch różnych modeli.

Zurych potrzebuje więcej mieszkań. Zurych potrzebuje też ochrony najemców, która działa, nie zniechęcając do inwestycji. Te dwa cele nie wykluczają się wzajemnie. Ale nie można ich wytworzyć w głosowaniach ludowych. Głosowania ludowe wyznaczają kierunek. Praca, która następuje później, to rzemiosło: ustawy, rozporządzenia, procedury, sądy. 14 czerwca może być punktem zwrotnym. Aglomeracja Zurychu rośnie, infrastruktura nie nadąża. To można zmienić, jeśli ustawodawca wykorzysta okazję i wreszcie wprowadzi procesy umożliwiające szybkie i niezawodne budowanie. Warunki są spełnione. Wymówka, że się nie da, również już nie obowiązuje.

Planujesz projekt budowlany w Zurychu lub jesteś wynajmującym objętym nowymi przepisami? LINDEMANNLAW wspiera właścicieli, inwestorów i deweloperów w zakresie prawa planowania przestrzennego, budowlanego i najmu — od pozwolenia po postępowanie sądowe. Skontaktuj się z naszym zespołem.

Przeczytaj pełny komentarz gościnny w Finanz und Wirtschaft.