Д-р юр. наук Александр Шименц, LINDEMANNLAW, авторская колонка FuW, июнь 2026
14 июня Цюрих отклонил три народные инициативы по проблеме нехватки жилья: левую жилищную инициативу, левую инициативу по защите арендаторов и правоцентристскую инициативу по жилищной собственности. Все провалились. И всё же избиратели дважды сказали «Да»: контрпредложениям Кантонального совета. Это не противоречие. Это точное политическое высказывание. Избиратели не хотят идеологии. Они хотят решений.
Ситуация хорошо известна, но она заслуживает цифр. Доля свободного жилья в кантоне составляет 0,48%, в самом городе — менее 0,1%. Из примерно 224 000 городских квартир пустует лишь чуть более 130. Запрашиваемая арендная плата недавно выросла на 8,5%. Любой, кто сегодня ищет квартиру в Цюрихе, знает: это не рыночная коррекция. Это структурный дефицит.
«Нет» всем трём инициативам — это не безразличие. Это отказ от политики, которая предпочитает позёрство строительству».
Что предусматривает контрпредложение к жилищной инициативе?
Контрпредложение к жилищной инициативе получает 57,9%. Его суть: упрощённые требования к зонированию и строительному праву, ускоренные процедуры выдачи разрешений и обжалования, а также возможность возведения более высоких зданий. Кантональный совет должен представить имплементирующее законодательство в течение трёх лет. Это противоположность отклонённой инициативе, которая стремилась создать государственное жилищное управление со стартовым капиталом в 500 миллионов франков.
Где проходят правовые границы ускоренного строительства?
С юридической точки зрения это непросто. Зонирование находится преимущественно в ведении кантонов и муниципалитетов, но федеральное право устанавливает пределы: Закон о территориальном планировании (RPG) предписывает, насколько плотно, высоко и быстро может вестись строительство. Кантональное контрпредложение, смещающее эти пределы, может натолкнуться на барьеры федерального права. Решающий вопрос в том, действительно ли Кантональный совет открывает новое пространство для манёвра или лишь переформулирует существующие инструменты. Станут ли более высокие здания в жилых зонах действительно получать разрешения, или возражения по-прежнему будут блокировать каждый второй проект? Именно здесь и кроется настоящая проверка.
Что даёт контрпредложение к инициативе по защите арендаторов?
Контрпредложение к инициативе по защите арендаторов набирает 54,3%. Его содержание более целенаправленно, чем у заменяемой им инициативы. Начиная с 20 одновременных расторжений договоров аренды, арендодатель обязан представить план расторжения, уведомить арендаторов не менее чем за год и проверить, возможны ли строительные работы при сохранении проживания в объекте.
Почему это контрпредложение по защите арендаторов юридически деликатно?
Звучит умеренно. Юридически это деликатно. Арендное право в Швейцарии является федеральным правом. Обязательственный кодекс исчерпывающе регулирует расторжение, арендную плату и защиту арендаторов на федеральном уровне. Кантональное контрпредложение, регулирующее поведение арендодателя в ситуациях расторжения, балансирует на грани допустимого по федеральному праву. Как только кантональная норма вторгается в эту ключевую сферу Обязательственного кодекса, возникает угроза конфликта приоритетов со статьёй 49 Федеральной конституции. Первое серьёзное применение контрпредложения окажется в суде. С каким результатом — остаётся открытым.
Что теперь означает этот результат для Кантонального совета?
Принятие двух контрпредложений не является карт-бланшем для Кантонального совета. Это мандат со сроком исполнения. Те, кто поддержал контрпредложения, чтобы предотвратить инициативы, теперь должны действовать. Это касается правоцентристских партий, которые годами лоббировали против правил защиты арендаторов, равно как и левых партий, которые теперь будут стремиться максимально использовать контрпредложение к инициативе по защите арендаторов.
Политический компромисс найден. Юридический спор о толковании только начинается. Каждое имплементирующее положение будет оспорено той или иной стороной. Это и есть цена результата голосования, который не даёт чёткого большинства для одной модели, но даёт незначительное большинство сразу для двух разных моделей.
Цюриху нужно больше квартир. Цюриху также нужна защита арендаторов, которая работает, не отпугивая инвестиции. Эти две цели не исключают друг друга. Но их нельзя создать народными голосованиями. Народные голосования задают направление. Последующая работа — это ремесло: законы, постановления, процедуры, суды. 14 июня может стать поворотным моментом. Большой Цюрих растёт, инфраструктура не успевает. Это можно изменить, если законодатель воспользуется возможностью и наконец внедрит процессы, обеспечивающие быстрое и надёжное строительство. Условия для этого есть. Отговорки, что это невозможно, тоже больше нет.
Планируете строительный проект в Цюрихе или вы арендодатель, затронутый новыми правилами? LINDEMANNLAW сопровождает собственников, инвесторов и застройщиков в вопросах территориального планирования, строительного и арендного права — от разрешения до судебного спора. Свяжитесь с нашей командой.
Читайте полный авторский комментарий в издании Finanz und Wirtschaft.
