Dr. iur. Alexander Schiemenz, LINDEMANNLAW, tribune libre dans la FuW, juin 2026
Le 14 juin, Zurich a rejeté trois initiatives populaires sur la pénurie de logements : l’initiative de gauche sur le logement, l’initiative de gauche sur la protection des locataires et l’initiative de centre droit sur l’accession à la propriété. Toutes rejetées. Et pourtant, l’électorat a dit Oui à deux reprises : aux contre-projets du Conseil cantonal. Ce n’est pas une contradiction. C’est une déclaration politique précise. Les électeurs ne veulent pas d’idéologie. Ils veulent des solutions.
La situation est bien connue, mais elle mérite des chiffres. Le taux de logements vacants dans le canton s’établit à 0,48 %, dans la ville elle-même en dessous de 0,1 %. Sur quelque 224 000 appartements urbains, à peine plus de 130 sont vides. Les loyers proposés ont récemment augmenté de 8,5 %. Quiconque cherche un appartement à Zurich aujourd’hui le sait : il ne s’agit pas d’une correction du marché. C’est une pénurie structurelle.
« Un Non aux trois initiatives n’est pas de l’indifférence. C’est un rejet d’une politique qui préfère les postures à la construction. »
Que prévoit le contre-projet à l’initiative sur le logement ?
Le contre-projet à l’initiative sur le logement recueille 57,9 %. Son cœur : des exigences de zonage et de droit de la construction simplifiées, des procédures d’autorisation et de recours plus rapides, et la possibilité de bâtiments plus élevés. Le Conseil cantonal doit présenter une législation d’application dans un délai de trois ans. C’est l’opposé de l’initiative rejetée, qui voulait créer une autorité étatique du logement dotée de 500 millions de francs de capital de départ.
Où se situent les limites juridiques à une construction plus rapide ?
Sur le plan juridique, c’est exigeant. Le zonage relève principalement des cantons et des communes, mais le droit fédéral fixe des limites : la loi sur l’aménagement du territoire, la LAT, prescrit avec quelle densité, à quelle hauteur et à quelle vitesse on peut construire. Un contre-projet cantonal qui déplace ces limites peut achopper sur les barrières du droit fédéral. La question décisive est de savoir si le Conseil cantonal ouvre réellement de nouvelles marges de manœuvre ou se contente de reformuler des instruments existants. Des bâtiments plus élevés dans les zones résidentielles deviendront-ils effectivement autorisables, ou les oppositions continueront-elles de bloquer un projet sur deux ? C’est là que réside le véritable test.
Que livre le contre-projet à l’initiative sur la protection des locataires ?
Le contre-projet à l’initiative sur la protection des locataires atteint 54,3 %. Son contenu est plus ciblé que l’initiative qu’il remplace. À partir de 20 résiliations de bail simultanées, un bailleur doit soumettre un plan de résiliation, informer les locataires au moins un an à l’avance et examiner si des mesures de construction sont aussi possibles pendant que le bien reste occupé.
Pourquoi ce contre-projet sur la protection des locataires est-il juridiquement délicat ?
Cela paraît modéré. Juridiquement, c’est délicat. Le droit du bail en Suisse est du droit fédéral. Le Code des obligations régit de manière exhaustive la résiliation, le loyer et la protection des locataires au niveau fédéral. Un contre-projet cantonal qui réglemente le comportement du bailleur dans les situations de résiliation évolue à la limite de ce qui est admissible au regard du droit fédéral. Dès qu’une disposition cantonale empiète sur ce domaine central du Code des obligations, un conflit de primauté avec l’art. 49 de la Constitution fédérale se profile. La première application sérieuse du contre-projet finira devant les tribunaux. Avec quel résultat, cela reste ouvert.
Que signifie désormais le résultat pour le Conseil cantonal ?
Avoir adopté deux contre-projets n’est pas un blanc-seing pour le Conseil cantonal. C’est un mandat assorti d’un délai. Ceux qui ont soutenu les contre-projets afin d’empêcher les initiatives doivent maintenant livrer. Cela vaut pour les partis de centre droit, qui ont fait pression pendant des années contre les règles de protection des locataires, tout comme pour les partis de gauche, qui vont désormais pousser pour exploiter au maximum le contre-projet à l’initiative sur la protection des locataires.
Le compromis politique a été trouvé. Le litige juridique sur l’interprétation ne fait que commencer. Chaque disposition d’application sera contestée, par l’un ou l’autre camp. C’est précisément le prix d’un résultat de vote qui ne dégage aucune majorité claire pour un modèle, mais une courte majorité pour deux modèles différents à la fois.
Zurich a besoin de plus d’appartements. Zurich a aussi besoin d’une protection des locataires qui fonctionne sans dissuader l’investissement. Ces deux objectifs ne s’excluent pas. Mais ils ne peuvent pas être produits par des votations populaires. Les votations populaires donnent une direction. Le travail qui suit relève de l’artisanat : lois, ordonnances, procédures, tribunaux. Le 14 juin peut être un tournant. Le Grand Zurich grandit, l’infrastructure ne suit pas le rythme. Cela peut changer, si le législateur saisit l’occasion et instaure enfin les processus qui permettent une construction rapide et fiable. Les conditions sont réunies. L’excuse selon laquelle ce serait impossible ne l’est plus non plus.
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