Dr iur. Alexander Schiemenz, LINDEMANNLAW — Artykuł opiniotwórczy FuW, czerwiec 2026 r.

Ci, którzy ograniczają wysokość czynszów, nie budują mieszkań. Przeprowadzają jedynie redystrybucję niedoboru. Właśnie w tym tkwi problem fali regulacji w zakresie polityki mieszkaniowej, która obecnie przetacza się przez Szwajcarię. 14 czerwca w Zurychu odbędzie się głosowanie nad inicjatywą dotyczącą ochrony mieszkań. Bazylea już pokazała, co z tego wynika. Berno, Genewa i Vaud rozważają podobne przepisy. To, co wygląda na kantonalną politykę społeczną, jest w rzeczywistości decyzją wyznaczającą kierunek polityki mieszkaniowej dla całego kraju — Szwajcarii zmierzającej w kierunku dziesięciu milionów mieszkańców.

Diagnoza jest słuszna: w miastach o niskim wskaźniku pustostanów, rosnących kosztach budowy i utrzymującej się presji imigracyjnej mieszkalnictwo stało się kwestią dystrybucji. Dostępne cenowo mieszkania są uzasadnionym celem politycznym. Środki do jego osiągnięcia są jednak przedmiotem debaty.

„Cena nie jest przyczyną niedoboru mieszkań. Jest jego symptomem. Ci, którzy regulują tylko cenę, walczą z termometrem zamiast z gorączką”.

Politycznie atrakcyjny błąd logiczny

Ograniczenia czynszów mają jedną wielką zaletę: łatwo je wyjaśnić. Wysokie czynsze – więc je ograniczmy. To chwytliwe, emocjonalnie przekonujące i gotowe do referendum.

Z ekonomicznego punktu widzenia jest to zbyt uproszczone. Cena nie jest przyczyną niedoboru mieszkań. Jest jego symptomem. Wysokie czynsze wskazują, że w miejscach, gdzie ludzie chcą mieszkać, jest zbyt mało mieszkań. Ci, którzy regulują tylko cenę, nie zwiększając podaży, walczą z termometrem zamiast z gorączką.

W perspektywie krótkoterminowej ograniczenia czynszów mogą przynieść ulgę poszczególnym gospodarstwom domowym – to bezsporne. W perspektywie średnioterminowej stwarzają one jednak niewłaściwe zachęty: mniej inwestycji, mniej remontów, więcej procedur biurokratycznych, więcej manewrów unikowych. W rezultacie nie ma więcej mieszkań w przystępnych cenach, ale mniej dostępnych mieszkań.

Bazylea ostrzega

Bazylea-Miasto stanowi aktualny przykład, z którego należy wyciągnąć wnioski. Od 2022 r. obowiązują surowe przepisy dotyczące ochrony mieszkań. Skutek: spadek liczby umów remontowych, nowe procedury uzyskiwania pozwoleń, ryzyko sporów sądowych i wieloletnie okresy monitorowania. Niektóre przepisy musiały zostać złagodzone już w listopadzie 2025 r., ponieważ zbyt mocno hamowały remonty.

Liczby mówią same za siebie. W ramach uproszczonej procedury ochrony mieszkaniowej zwrot z kosztów budowy w przypadku remontu spada do 1,3 procent, w porównaniu z 2,7 do 3,4 procent w ramach standardowego szwajcarskiego prawa najmu. Przy dzisiejszych stopach procentowych, wymogach regulacyjnych i kosztach budowy nikt nie przeprowadza remontu za 1,3 procent. To nie jest przypadek. Jest to przewidywalny wynik systemu, który utrudnia inwestycje i politycznie ogranicza zyski.

Renowacje energooszczędne, modernizacje technologii budowlanych, kompleksowe remonty – czyli dokładnie to, czego wymagają cele klimatyczne – nie są już opłacalne finansowo. Dom zamrożony przez regulacje nie jest bardziej społeczny. Jest po prostu starszy.

Buduj, nie blokuj

Główna wada polityki społecznej związana z ograniczeniem czynszu leży w jej ukierunkowaniu. Nie pomaga ona przede wszystkim tym, którzy najbardziej tego potrzebują. Pomaga tym, którzy już mają dostęp do regulowanego zasobu mieszkaniowego.

Osoby posiadające przystępne cenowo mieszkanie regulowane pozostają w nim. Nawet jeśli stało się ono zbyt duże. Nawet jeśli zmieniają miejsce pracy. Każda przeprowadzka wiąże się z karą finansową, ponieważ nowy czynsz będzie wyższy. Powoduje to efekt zamknięcia: osoby samotne w mieszkaniach rodzinnych, rodziny bez dostępu do większych lokali, malejąca mobilność zawodowa. Istniejące zasoby mieszkaniowe są wykorzystywane mniej efektywnie.

Właściwym rozwiązaniem jest zwiększenie podaży: szybsze wydawanie pozwoleń, gęstsza zabudowa, aktywizacja terenów pod zabudowę oraz skrócenie procedur. Potrzebne jest też inne podejście do budownictwa. Szwajcaria z dziesięcioma milionami mieszkańców nie jest zagrożeniem dla planowania przestrzennego — to wyzwanie projektowe. Dzielnice 15 minut, budynki o dodatnim bilansie energetycznym, nowe koncepcje mobilności: to wszystko powstaje już dziś, w Rotkreuz, w Hamburgu, w Kopenhadze. Nie brakuje ziemi. Brakuje bezpieczeństwa inwestycji.

Cele społeczne można osiągnąć w bardziej precyzyjny sposób: budownictwo mieszkaniowe non-profit, ukierunkowane dodatki mieszkaniowe, przepisy dotyczące terenów pod zabudowę z przewidywalnymi zwrotami. Kontrpropozycja do inicjatywy z Zurychu zmierza w tym kierunku.

Niedobór mieszkań jest realny. Właśnie dlatego nie należy na niego odpowiadać polityką symbolicznych gestów. Ograniczenie wysokości czynszu nie tworzy ani jednego dodatkowego metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej. Zwiększa koszty proceduralne, spowalnia remonty i przenosi problem niedoboru na tych, którzy jeszcze nie mają mieszkania. To, co wygląda na ochronę, jest w rzeczywistości zarządzaniem niedoborem pod etykietą społeczną.

Ograniczenia czynszów nie rozwiązują problemu niedoboru mieszkań w Szwajcarii – pogłębiają go. Dlaczego reforma przepisów dotyczących pozwoleń i bezpieczeństwo inwestycji są właściwą odpowiedzią na kryzys mieszkaniowy.

Przeczytaj cały komentarz gościnny

LINDEMANNLAW doradza inwestorom, właścicielom i deweloperom w zakresie procedur uzyskiwania pozwoleń, przepisów dotyczących ochrony mieszkań oraz projektów deweloperskich zapewniających zwrot z inwestycji. Porozmawiaj z naszym zespołem o swojej sytuacji — łączymy wiedzę z zakresu prawa, podatków i nieruchomości. Skontaktuj się z nami już dziś.