Nur wenige Rechtsordnungen vereinen wie die Schweiz politische Stabilität, eine starke Währung, eine leistungsfähige Bankeninfrastruktur und Rechtsstaatlichkeit. Für vermögende Privatpersonen (HNWIs) und Family Offices geht es bei Schweizer Immobilien selten um Rendite – es geht um Positionierung: ein in Hartwährung gehaltener, tief geschützter Wertspeicher mit einem der zuverlässigsten Grundbücher der Welt. Zugleich ist es aber auch ein Markt mit einem der strengsten Regime für ausländische Erwerbe in Europa – und dieses Regime steht derzeit politisch auf dem Prüfstand.
Für internationale Investoren und Family Offices, die eine Allokation in Schweizer Immobilien erwägen, ist im Jahr 2026 Folgendes wirklich entscheidend.
Ein zivilrechtliches System auf der Grundlage des kantonalen Föderalismus
Die Schweiz ist eine zivilrechtliche Rechtsordnung, in der die meisten Regeln auf Bundesebene kodifiziert sind – allen voran das Zivilgesetzbuch und das Obligationenrecht –, mit jedoch erheblichen Unterschieden auf kantonaler Ebene bei Fragen wie Zonenordnung, Besteuerung, Handänderungsgebühren und notarieller Praxis. Immobilienübertragungen und Sicherungsrechte unterliegen dem Bundesrecht, während die Kantone das Übertragungsverfahren, die Gebühren und in manchen Fällen zusätzliche Handänderungssteuern regeln.
Der Grundpfeiler der Schweizer Titelsicherheit ist das öffentliche Grundbuch, das öffentlichen Glauben geniesst: Ein gutgläubiger Erwerber darf sich auf die Einträge verlassen, und der Schutz des guten Glaubens ist stark. Titelrecherchen und Title-Insurance – in vielen anderen Rechtsordnungen üblich – sind daher im Allgemeinen entbehrlich. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung über, und Schuldbriefe (Schuldbriefe) rangieren ab dem Datum der Eintragung. Die Übertragung von Immobilien muss durch eine öffentlich beurkundete Urkunde in dem Kanton erfolgen, in dem das Grundstück liegt, und die Beurkundung muss in der Amtssprache dieses Kantons erfolgen.
Diese Kombination – kodifizierte bundesrechtliche Substanz, kantonale Verfahrensstrenge und ein grundbuchgestütztes Titelregime – führt zu transaktionalen Ergebnissen, die vorhersehbar, gut dokumentiert und nach dem Abschluss schwer anfechtbar sind.
Lex Koller: Die erste Frage für jeden ausländischen Käufer – und ein politischer Beobachtungspunkt
Der wichtigste einzelne Punkt für gebietsfremde Investoren ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – allgemein bekannt als Lex Koller.
Die Lex Koller beschränkt den ausländischen Erwerb von nicht gewerblichen Immobilien, also von Wohnliegenschaften, unbebautem, nicht für gewerbliche Nutzung vorgesehenem Land sowie von Grundstücken, die von öffentlichen Stellen genutzt werden, und dauerhaft leerstehenden Gebäuden. In der Praxis sind ausländische Privatpersonen vom Erwerb von Wohneigentum weitgehend ausgeschlossen, mit einer bemerkenswerten Ausnahme: Ferienwohnungen in bewilligten Tourismusgemeinden, vorbehaltlich kantonaler Kontingente.
Zwei weitere Nuancen sind von Bedeutung:
Das Klassifizierungsnetz ist weit gespannt. Eine juristische Person mit statutarischem Sitz ausserhalb der Schweiz gilt automatisch als «ausländisch», unabhängig davon, wer sie kontrolliert. In der Schweiz ansässige Gesellschaften gelten ebenfalls als ausländisch, wenn sie ausländisch beherrscht sind – beurteilt auf wirtschaftlicher Grundlage anhand der Eigentums- und Finanzierungskette. Angehörige der EU/EFTA werden als Schweizer behandelt, sofern sie rechtlich und tatsächlich in der Schweiz wohnhaft sind; Angehörige von Nicht-EU/EFTA-Staaten benötigen eine Schweizer Niederlassungsbewilligung C.
Gemischt genutzte Liegenschaften sind nur zulässig, wenn der Wohnanteil klar untergeordnet ist (zum Beispiel eine Hauswartwohnung innerhalb eines Bürogebäudes) oder wenn die Zonenordnung einen Wohnanteil von nicht mehr als 50 % verlangt.
Gewerbliche Immobilien – Liegenschaften, die dauerhaft für eine gewerbliche Tätigkeit genutzt werden – fallen ausserhalb der Beschränkungen der Lex Koller und sind für ausländische Investoren frei erwerbbar, vorbehaltlich der üblichen transaktionalen Regeln.
Der politische Beobachtungspunkt für 2026: Die Lex Koller wird derzeit aktiv überprüft. Die Motion 24.3961 (Verschärfung der Lex Koller, September 2024) schlägt eine breite Verschärfung vor, und am 21. März 2025 kündigte der Bundesrat ein Paket «flankierender Massnahmen» an, das mit einer Volksinitiative verknüpft ist, die eine Begrenzung der Schweizer Bevölkerung auf 10 Millionen anstrebt. Beide Vorlagen könnten die Kontrollen im Zweitwohnungssegment und möglicherweise im gewerblichen Segment verschärfen. Bis Ende 2025 war keine davon in Kraft getreten – ausländische Investoren sollten jedoch das Risiko strengerer Regeln und einer eingehenderen Prüfung einpreisen, insbesondere bei Resort-Immobilien, Zweitwohnungen und Strukturen mit erheblicher ausländischer Finanzierung.
Keine Devisenkontrollen – aber 35 % Verrechnungssteuer und echte AML-Disziplin
Die Schweiz erhebt keine Devisenkontrollen gegenüber ausländischen Immobilieninvestoren. Kapital kann zu Marktbedingungen ein- und ausgeführt und umgewandelt werden.
Zwei Compliance-Realitäten verdienen jedoch Beachtung:
Schweizer Finanzinstitute wenden im Rahmen des Bundesgesetzes zur Bekämpfung der Geldwäscherei und der Terrorismusfinanzierung strenge AML-, KYC- und Herkunftsnachweis-Prüfungen an. Bei komplexen internationalen Strukturen sollte dies von Tag eins an als paralleler Arbeitsstrang eingeplant werden.
Der zweite Punkt ist steuerlicher Natur: Zinsen, die ein Schweizer Kreditnehmer auf ein durch Schweizer Immobilien besichertes Darlehen zahlt, unterliegen einer Verrechnungssteuer von rund 13 %–33 % je nach.
Der Erwerbsprozess: Notariell beurkundet, kantonal, verlässlich
Im Gegensatz zu einigen Rechtsordnungen sind vorvertragliche Reservationsvereinbarungen (bei Wohnimmobilien, mit Reservationsgebühren üblicherweise zwischen CHF 20’000 und CHF 50’000) nur begrenzt durchsetzbar. Bei gewerblichen Transaktionen erfolgen Signing und Closing häufig am selben Tag, wobei der Kaufpreis über das Notariatssperrkonto oder eine Zahlungszusage einer Schweizer Bank abgewickelt wird.
Die Erwerbskosten – Notariatsgebühren, Grundbuchgebühren und in manchen Kantonen Handänderungssteuern – können rund 3,5 % des Kaufpreises erreichen, wobei die kantonale Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer variiert. Kaufverträge sind typischerweise standardisiert und knapp gehalten, gesetzliche Gewährleistungen werden regelmässig ausgeschlossen, und die Parteien stützen sich stattdessen auf eine gezielte Reihe von Zusicherungen zu Pfandrechten, Rechtsstreitigkeiten, Umweltfragen und der Richtigkeit von Mietverhältnissen.
Finanzierung: schuldbriefgetrieben, konservativ, bankgeführt
Die Schweizer Immobilienfinanzierung stützt sich auf den Schuldbrief (Schuldbrief), der im Grundbuch entweder als Papier- oder – zunehmend – als Registerschuldbrief eingetragen wird. Schuldbriefe verkörpern sowohl die gesicherte Forderung als auch das Pfandrecht; sie sind übertragbar und können bei einer Refinanzierung erneut als Sicherheit verwendet werden, was die hohen kantonalen Gebühren vermeidet, die bei der Ausstellung neuer Schuldbriefe anfallen.
Ausländische Kreditgeber dürfen grundsätzlich ohne Schweizer Lizenz in die Schweiz hinein Kredite vergeben, sofern sie über keine Schweizer Infrastruktur oder Personal verfügen. Der entscheidende steuerliche Punkt: Zinsen, die ein Schweizer Kreditnehmer auf ein durch Schweizer Immobilien besichertes Darlehen zahlt, unterliegen einer Verrechnungssteuer von rund 13 %–33 % je nach.
Bei LINDEMANNLAW beraten wir internationale Unternehmer, Familien und Family Offices bei Schweizer und grenzüberschreitenden Immobilien – von der ersten Strukturierungsfrage bis zur eingetragenen Eigentumsübertragung. Von der Lex-Koller-Klassifizierung und der Wahl des Halteinstruments über die Modellierung der Verrechnungssteuer und die AML-Bereitschaft bis hin zur Schuldbrief-Finanzierung verbinden wir die grundbuchgestützte Schweizer Mechanik mit dem weiteren grenzüberschreitenden Kontext – und wir verfolgen die laufenden Lex-Koller-Reformen genau, damit Ihre Struktur für das gebaut ist, was kommt, und nicht nur für das Heute.
Wenn Sie 2026 eine Allokation in Schweizer Immobilien erwägen, sprechen Sie mit uns, bevor Sie eine Reservationsvereinbarung unterzeichnen. Frühzeitige Strukturierung ist der Punkt, an dem der Wert geschützt wird. Kontaktieren Sie LINDEMANNLAW, um ein vertrauliches Beratungsgespräch zu vereinbaren.
