Η ελβετική αγορά εναλλακτικών επενδύσεων εξελίσσεται ταχύτατα. Το Limited Qualified Investor Fund (L-QIF) καθιστά τη σύσταση ελβετικού επενδυτικού ταμείου ταχύτερη από ποτέ, ενώ η μετατροπή σε ψηφιακά διακριτικά (tokenisation) ανοίγει νέους δρόμους για τη διάρθρωση ιδιωτικών επενδύσεων. Ταυτόχρονα, η ρυθμιστική περίμετρος επαναχαράσσεται: μια ενδεχόμενη αυστηροποίηση των κανόνων της «Lex Koller» για τα ακίνητα και η διεύρυνση του καθεστώτος του νόμου για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AMLA) από τον Οκτώβριο του 2026 απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή. Ο Dr Alexander Schiemenz και η Dr Tatiana Zakharova παρουσιάζουν πέντε ερωτήματα που κάθε διαχειριστής ταμείου, επενδυτής και σύμβουλος θα πρέπει να θέτει.

1. Τι είναι το L-QIF και γιατί έχει σημασία;

Το L-QIF είναι μια νέα κατηγορία ελβετικού επενδυτικού ταμείου που μπορεί να συσταθεί χωρίς έγκριση προϊόντος από τη FINMA, υπό την προϋπόθεση ότι απευθύνεται αποκλειστικά σε ειδικούς επενδυτές και τη διαχείρισή του ασκεί ίδρυμα που εποπτεύεται από τη FINMA. Δεν πρόκειται για «μη ρυθμιζόμενο» ταμείο: ο διαχειριστής εξακολουθεί να εποπτεύεται και ισχύουν υποχρεώσεις αναφοράς, ωστόσο παρέχεται πολύ μεγαλύτερη ευελιξία ως προς την επενδυτική στρατηγική, τη δομή και το χρονοδιάγραμμα σε σύγκριση με ένα παραδοσιακό ταμείο εγκεκριμένο από τη FINMA. Από την έναρξη ισχύος των σχετικών τροποποιήσεων του νόμου για τους οργανισμούς συλλογικών επενδύσεων την 1η Μαρτίου 2024, έχει εξελιχθεί ταχύτατα στη σημαντικότερη εξέλιξη της ελβετικής αγοράς επενδυτικών ταμείων εδώ και χρόνια.

2. Αφού η Ελβετία διαθέτει πλέον το L-QIF, γιατί πολλοί διαχειριστές εξακολουθούν να συστήνουν ταμεία στο εξωτερικό;

Η ρύθμιση σπάνια είναι ο κύριος λόγος. Η Ελβετία βρίσκεται εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, επομένως ένα ελβετικό ταμείο δεν διαθέτει αυτόματο «διαβατήριο» διάθεσης βάσει της οδηγίας AIFMD. Η διάθεση σε επαγγελματίες επενδυτές στην Ευρώπη μπορεί να απαιτεί χωριστές διαδικασίες σε κάθε χώρα. Αντίθετα, το Λουξεμβούργο, η Ιρλανδία και η Μάλτα επιτρέπουν σε αδειοδοτημένο διαχειριστή να διαθέτει ταμείο της ΕΕ ή του ΕΟΧ σε ολόκληρο τον ΕΟΧ μέσω μίας μόνο κοινοποίησης. Η φορολογική μεταχείριση, η εξοικείωση των επενδυτών και τα καθιερωμένα οικοσυστήματα παρόχων υπηρεσιών συμπληρώνουν την εικόνα. Σε πολλές περιπτώσεις, ο διαχειριστής παραμένει στην Ελβετία, ενώ το ίδιο το ταμείο συστήνεται στο εξωτερικό.

3. Τι θα άλλαζε η προτεινόμενη μεταρρύθμιση της Lex Koller για τους επενδυτές ακινήτων;

Τίποτα δεν είναι ακόμη οριστικό: η πρόταση τέθηκε σε διαβούλευση το 2026 και υπόκειται ακόμη στην κοινοβουλευτική διαδικασία. Ωστόσο, όπως έχει διατυπωθεί, θα σήμαινε σημαντική αυστηροποίηση: τα εισηγμένα ταμεία ακινήτων, οι SICAV και τα L-QIF ακινήτων θα έχαναν την τρέχουσα εξαίρεσή τους από τους περιορισμούς για «πρόσωπα της αλλοδαπής», η απόκτηση επαγγελματικών ακινήτων αποκλειστικά ως επένδυση (και όχι για την ίδια επιχειρηματική χρήση του αγοραστή) θα απαιτούσε κατά κανόνα άδεια, και η εθνική ποσόστωση για εξοχικές κατοικίες θα μειωνόταν από 1.500 σε 750 μονάδες ετησίως. Οι επενδυτές και οι διαχειριστές ταμείων με έκθεση σε ελβετικά ακίνητα θα πρέπει να παρακολουθούν στενά τις εξελίξεις.

4. Ποιους καταλαμβάνει για πρώτη φορά η μεταρρύθμιση του AMLA του 2026;

Από την 1η Οκτωβρίου 2026, ορισμένοι δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, family offices, θεματοφύλακες (fiduciaries) και σύμβουλοι υπάγονται σε υποχρεώσεις καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες όταν συμμετέχουν σε συγκεκριμένες συναλλαγές: μεταξύ άλλων, συναλλαγές ακινήτων, σύσταση ή διαχείριση οντοτήτων κατοχής περιουσιακών στοιχείων, πωλήσεις εταιρειών και μακροχρόνιες υπηρεσίες έδρας (domiciliation). Καθοριστικό είναι ότι η υπαγωγή εξαρτάται από τη συναλλαγή και όχι από την ιδιότητα: ένα δικηγορικό γραφείο μπορεί να καλύπτεται για μία εντολή και όχι για άλλη, ενώ η παραδοσιακή νομική συμβουλή (γνωμοδοτήσεις, στρατηγική δικαστικών υποθέσεων, εκπροσώπηση) εξακολουθεί να προστατεύεται από το επαγγελματικό απόρρητο. Οι επηρεαζόμενες επιχειρήσεις θα πρέπει ήδη από τώρα να επανεξετάζουν τις εντολές τους και να επικαιροποιούν τις διαδικασίες ανάληψης εντολών.

5. Μπορεί πράγματι ένα κτίριο να «μπει στο blockchain»;

Όχι ακριβώς. Η tokenisation αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο καταγράφονται και μεταβιβάζονται τα δικαιώματα επί ενός περιουσιακού στοιχείου, όχι όμως το περιεχόμενο των δικαιωμάτων αυτών. Ένα token που αντιπροσωπεύει, για παράδειγμα, συμμετοχή σε εταιρεία κατοχής ακινήτων υπόκειται στο ίδιο εταιρικό δίκαιο, στην ίδια φορολογική μεταχείριση και, κατά περίπτωση, στους ίδιους περιορισμούς της Lex Koller με το υποκείμενο δικαίωμα. Η ελβετική νομοθεσία για την τεχνολογία κατανεμημένου καθολικού (DLT), σε ισχύ από τον Φεβρουάριο και τον Αύγουστο του 2021, παρέχει στέρεη νομική βάση για την tokenisation, ενώ τον Μάρτιο του 2025 η FINMA αδειοδότησε την πρώτη πλατφόρμα διαπραγμάτευσης DLT της χώρας. Ωστόσο, τα ζητήματα θεματοφυλακής, φορολογίας και κανονιστικής συμμόρφωσης δεν εξαφανίζονται απλώς επειδή ένα περιουσιακό στοιχείο είναι ψηφιακό. Αντιθέτως, απαιτούν ακόμη πιο προσεκτική διάρθρωση.

Πρόκειται για μια σύντομη επισκόπηση ενός ταχέως εξελισσόμενου τομέα. Για την πλήρη νομική ανάλυση, συμπεριλαμβανομένης της λεπτομερούς εξέτασης της φορολόγησης των L-QIF, των υποχρεώσεων συμμόρφωσης με κυρώσεις στο πλαίσιο του AMLA και των πρακτικών ζητημάτων διάρθρωσης tokenised επενδύσεων, διαβάστε το πλήρες άρθρο Trends & Developments των Dr Alexander Schiemenz και Dr Tatiana Zakharova για τους Chambers Global Practice Guides: practiceguides.chambers.com – Switzerland, Alternative Funds 2026, Trends & Developments

Έχετε ερωτήσεις σχετικά με τον τρόπο που οι εξελίξεις αυτές επηρεάζουν το ταμείο σας, την επενδυτική σας δομή ή το πλαίσιο συμμόρφωσής σας; Επικοινωνήστε με την ομάδα της LINDEMANNLAW.