Le marché suisse des placements alternatifs évolue rapidement. Le Limited Qualified Investor Fund (L-QIF) permet de lancer un fonds suisse plus vite que jamais, et la tokenisation ouvre de nouvelles voies pour structurer les investissements privés. Dans le même temps, le périmètre réglementaire est redessiné : un possible durcissement des règles immobilières de la « Lex Koller » et l’élargissement du régime de la loi sur le blanchiment d’argent (LBA) à partir d’octobre 2026 exigent une attention particulière. Dr Alexander Schiemenz et Dr Tatiana Zakharova présentent cinq questions que tout promoteur de fonds, investisseur et conseiller devrait se poser.

1. Qu’est-ce que le L-QIF et pourquoi est-il important ?

Le L-QIF est une nouvelle catégorie de fonds suisse qui peut être lancée sans autorisation de produit de la FINMA, à condition d’être réservée aux investisseurs qualifiés et gérée par un établissement surveillé par la FINMA. Il ne s’agit pas d’un fonds « non réglementé » : le gestionnaire reste surveillé et des obligations de déclaration s’appliquent, mais ce véhicule offre bien plus de flexibilité en matière de stratégie d’investissement, de structure et de calendrier qu’un fonds traditionnel autorisé par la FINMA. Depuis l’entrée en vigueur des modifications de la loi sur les placements collectifs (LPCC) le 1er mars 2024, il s’est rapidement imposé comme l’évolution la plus importante du marché suisse des fonds depuis des années.

2. Si la Suisse dispose désormais du L-QIF, pourquoi de nombreux gestionnaires créent-ils encore leurs fonds à l’étranger ?

La réglementation en est rarement la raison principale. La Suisse se situe en dehors de l’UE et de l’EEE ; un fonds suisse ne bénéficie donc d’aucun passeport de commercialisation automatique au titre de la directive AIFM (AIFMD). La commercialisation auprès d’investisseurs professionnels en Europe peut impliquer des démarches distinctes dans chaque pays. Le Luxembourg, l’Irlande et Malte permettent en revanche à un gestionnaire agréé de commercialiser un fonds de l’UE ou de l’EEE dans l’ensemble de l’EEE au moyen d’une seule notification. Le traitement fiscal, la familiarité des investisseurs et des écosystèmes de prestataires bien établis pèsent également dans la balance. Dans de nombreux cas, le gestionnaire reste en Suisse tandis que le fonds lui-même est constitué à l’étranger.

3. Que changerait la révision proposée de la Lex Koller pour les investisseurs immobiliers ?

Rien n’est encore définitif : le projet a été mis en consultation en 2026 et reste soumis à la procédure parlementaire. Mais en l’état, il constituerait un durcissement notable : les fonds immobiliers cotés, les SICAV et les L-QIF immobiliers perdraient leur exemption actuelle des restrictions applicables aux « personnes à l’étranger », l’acquisition d’immeubles commerciaux à titre de pur placement (et non pour l’activité propre de l’acquéreur) serait en principe soumise à autorisation, et le contingent national de logements de vacances serait réduit de 1 500 à 750 unités par an. Les investisseurs et gestionnaires de fonds exposés à l’immobilier suisse devraient suivre ce dossier de près.

4. Qui est nouvellement concerné par la réforme de la LBA de 2026 ?

À partir du 1er octobre 2026, certains avocats, notaires, family offices, fiduciaires et conseillers seront soumis à des obligations en matière de lutte contre le blanchiment d’argent lorsqu’ils participent à certaines opérations, notamment des transactions immobilières, la constitution ou l’administration d’entités détentrices d’actifs, des ventes d’entreprises et des services de domiciliation de longue durée. Point essentiel : l’assujettissement dépend de la transaction et non du statut. Une étude d’avocats peut être concernée pour un mandat et non pour un autre, et le conseil juridique traditionnel (avis de droit, stratégie contentieuse, représentation) reste protégé par le secret professionnel. Les entreprises concernées devraient dès maintenant passer en revue leurs mandats et mettre à jour leurs procédures d’acceptation des mandats.

5. Peut-on vraiment mettre un immeuble « sur la blockchain » ?

Pas tout à fait. La tokenisation modifie la manière dont les droits sur un actif sont enregistrés et transférés, mais pas la nature de ces droits. Un jeton représentant, par exemple, une participation dans une société immobilière reste soumis au même droit des sociétés, au même traitement fiscal et, le cas échéant, aux mêmes restrictions de la Lex Koller que le droit sous-jacent. La législation suisse sur la TRD (en vigueur depuis février et août 2021) offre une base juridique solide à la tokenisation, et la FINMA a autorisé le premier système de négociation TRD du pays en mars 2025. Mais les questions de conservation, de fiscalité et de conformité ne disparaissent pas simplement parce qu’un actif est numérique. Au contraire, elles exigent une structuration plus rigoureuse, et non l’inverse.

Ceci n’est qu’un bref aperçu d’un domaine en pleine évolution. Pour l’analyse juridique complète, y compris le traitement détaillé de la fiscalité des L-QIF, les obligations de conformité en matière de sanctions liées à la LBA et les questions pratiques de structuration des investissements tokenisés, lisez l’article complet Trends & Developments de Dr Alexander Schiemenz et Dr Tatiana Zakharova pour les Chambers Global Practice Guides : practiceguides.chambers.com – Switzerland, Alternative Funds 2026, Trends & Developments

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