La suppression de la valeur locative (Eigenmietwert) a été largement saluée comme la fin d’une charge fiscale critiquée depuis des décennies par les propriétaires. Pourtant, derrière cette réforme phare se cache un changement bien plus conséquent : la restructuration de la déduction des intérêts hypothécaires. Pour les propriétaires immobiliers — en particulier ceux dont les portefeuilles sont financés par l’emprunt — il ne s’agit pas d’une simplification. C’est un changement de paradigme qui altère fondamentalement la logique fiscale de la détention immobilière en patrimoine privé.

La nouvelle logique de la déduction des intérêts — expliquée simplement

Sous le régime actuel, les intérêts hypothécaires sont généralement déductibles jusqu’à concurrence des rendements imposables de la fortune, majorés d’un montant supplémentaire forfaitaire de CHF 50 000 qui assurait de facto une déduction minimale. Le nouveau système remplace cette approche basée sur le revenu par une formule basée sur la fortune.

La part déductible des intérêts hypothécaires sera désormais déterminée par un simple ratio : la valeur des biens immobiliers non occupés par le propriétaire divisée par la fortune totale.

La formule est simple. Ses conséquences ne le sont pas.

Le quota en pratique — même bien, résultat différent

Prenons un bien locatif d’une valeur de CHF 1 000 000 avec des intérêts hypothécaires annuels de CHF 30 000. Selon les nouvelles règles :

Scénario A — Fortune totale de CHF 4 000 000 : le quota déductible est de 25 %. Seuls CHF 7 500 sur les CHF 30 000 d’intérêts sont déductibles.

Scénario B — Fortune totale de CHF 8 000 000 : le quota tombe à 12,5 %. Seuls CHF 3 750 sont déductibles.

Le bien est identique. L’hypothèque est identique. Les intérêts sont identiques. Mais la déduction fiscale est divisée par deux — uniquement en raison d’une fortune globale plus élevée. Autrement dit : ce n’est ni le bien ni son financement qui détermine la déduction, mais la structure patrimoniale du propriétaire.

Un quota politique, pas une réalité économique

Cette nouvelle déduction n’a aucun lien avec le coût réel du financement d’un bien spécifique. Une hypothèque peut être directement liée à un bien locatif générant des revenus imposables, et pourtant le montant déductible est déterminé par une formule globale appliquée à l’ensemble du patrimoine.

Cela crée une tension fondamentale : les revenus locatifs continuent d’être imposés intégralement, tandis que les charges de financement engagées pour générer ces revenus ne sont que partiellement déductibles. Le principe du revenu net — pilier de l’imposition selon la capacité économique — est de facto remis en question.

Conséquences pratiques : l’effet de levier perd de son attrait

Les implications sont claires. L’immobilier financé par l’emprunt dans le patrimoine privé devient nettement moins attractif sur le plan fiscal. Plus la proportion d’actifs occupés par le propriétaire ou ne générant pas de revenus est élevée, plus la restriction est sévère.

Dans le cas extrême — un propriétaire sans autres revenus de placement — la déduction des intérêts hypothécaires peut disparaître entièrement.

La société immobilière comme alternative structurelle

Tandis que le patrimoine privé fait face à ces nouvelles contraintes, un principe fondamental reste intact : au sein d’une structure sociétaire, les intérêts hypothécaires demeurent intégralement déductibles en tant que charges d’exploitation.

C’est précisément là que la société immobilière (Immobilien-AG) acquiert une importance stratégique. Dans cette structure, la logique fiscale classique est intégralement préservée : les revenus locatifs sont imposables et les charges de financement nécessaires à leur obtention sont pleinement déductibles. La réalité économique de l’investissement est fidèlement reflétée.

La structure prime sur l’objet — un nouveau cadre décisionnel

La réforme déplace la question centrale pour les propriétaires immobiliers. Il ne s’agit plus simplement de savoir quel bien détenir, mais comment le détenir. Pour les propriétaires disposant de plusieurs biens, d’un endettement significatif ou d’une stratégie de détention à long terme, la structure de holding mérite un examen sérieux.

Au-delà de l’optimisation fiscale, la forme sociétaire offre des avantages supplémentaires : transférabilité par actions plutôt que par mutations au registre foncier, flexibilité dans la planification successorale, séparation claire du patrimoine et possibilité de réinvestir les bénéfices de manière fiscalement efficace par thésaurisation.

La société de holding est particulièrement adaptée lorsqu’une activité de négoce immobilier est envisagée ou que les bénéfices doivent être réinvestis plutôt que distribués. En patrimoine privé, les transactions fréquentes risquent une requalification en marchand de biens professionnel — avec des conséquences fiscales importantes et souvent inattendues. La structure sociétaire apporte clarté et stabilité.

La question des coûts d’entrée

Les avantages structurels doivent être mis en balance avec les coûts de transition. Le transfert de biens dans une société peut déclencher des impôts sur les gains immobiliers, des droits de mutation et d’autres frais de transaction. Lorsque des réserves latentes significatives existent, ce « ticket d’entrée fiscal » peut être considérable et constitue souvent le facteur décisif quant au calendrier et à la faisabilité de la restructuration.

Conclusion

La suppression de la valeur locative n’est pas un ajustement ponctuel. C’est un changement systémique aux conséquences structurelles. Le nouveau quota de déduction des intérêts est simple à calculer mais économiquement imprécis — il découple partiellement les charges déductibles des revenus qu’elles génèrent.

Parallèlement, la société immobilière s’impose comme une alternative fiscalement cohérente et stratégiquement flexible. La question que les propriétaires doivent désormais se poser n’est plus seulement : Que possédé-je ? Mais : Dans quelle structure dois-je le détenir ?

Author: Thomas Kostkiewicz, Partner, LINDEMANNLAW