Artykuł opinii FuW autorstwa dr. Alexandra Schiemenza, LINDEMANNLAW, lipiec 2026
Szwajcaria spiera się o niedobór mieszkań, a Rada Federalna daje odpowiedź: zaostrzenie Lex Koller. Konsultacje trwają od 15 kwietnia 2026 r. i zakończą się 15 lipca 2026 r. Po raz pierwszy notowane fundusze nieruchomości, SICAV oraz spółki nieruchomościowe mają zostać objęte reżimem zezwoleń. Brzmi to jak zdecydowane działanie. Przede wszystkim jest to jednak symbolika. Projekt nie odnosi się bowiem do przyczyny niedoboru, lecz do rynku kapitałowego, który współfinansuje budownictwo mieszkaniowe, i czyni to za pomocą instrumentu, którego trudno wyegzekwować w obrocie giełdowym. Polityczny impuls jest znany: po debacie o „10-milionowej Szwajcarii” Rada Federalna obiecała środki towarzyszące. Ta reforma jest jednym z nich. Motorem jest wizerunek debaty imigracyjnej, a nie dowody na to, że zagraniczni inwestorzy podnoszą czynsze.
„Jednostka uczestnictwa funduszu nie daje nikomu kontroli nad szwajcarską ziemią. Daje zwrot z inwestycji, a ustawodawcy — pozorny argument”.
1. Co zmienia projekt pod względem prawnym i dlaczego problematyczne jest traktowanie jednostki funduszu jak działki gruntu?
Lex Koller realizuje jeden zadeklarowany cel (art. 1 BewG): zapobieganie „obcej dominacji nad krajową ziemią”. Chodzi tu o kontrolę nad ziemią i gruntem. I właśnie w tym miejscu projekt wstępny przesuwa granicę. W przyszłości pojęcie „nabycia” ma obejmować również każdego, kto przejmuje jednostki funduszy nieruchomości, akcje SICAV nieruchomościowych lub udziały w spółkach nieruchomościowych dające pozycję kontrolną (art. 4 ust. 1 lit. c, cbis, d i e VE-BewG). Odwraca to sprawdzony stan dotychczasowy: od 1 marca 2013 r. osoby z zagranicy mogły swobodnie nabywać regularnie notowane jednostki funduszy. Powód był oczywisty. Jednostka funduszu nie jest nieruchomością. Daje proporcjonalny zwrot, lecz nie daje prawa do rozporządzania konkretną działką ani prawa głosu w sprawach najmu, przebudowy czy sprzedaży. Kto posiada notowany na giełdzie fundusz nieruchomości, „kontroluje” ziemię tak samo mało, jak posiadacz obligacji kontroluje spółkę, której pożyczył pieniądze. Reforma traktuje inwestycję kapitałową jak zakup nieruchomości. To nie jest zamknięcie luki prawnej, lecz pomieszanie kategorii.
2. Dlaczego nowa regulacja jest trudna do wyegzekwowania w praktyce obrotu giełdowego?
Jeszcze poważniejsza jest kwestia, jak nowa regulacja miałaby być nadzorowana. Egzekwowanie ingeruje bezpośrednio w rynek kapitałowy. Uczestnicy giełdy oraz firmy obracające notowanymi papierami wartościowymi poza rynkiem regulowanym musieliby sprawdzać każde istotne zlecenie, ustalać, czy nabywca jest osobą z zagranicy, i odmawiać realizacji bez zezwolenia (art. 19b VE-BewG). Dokumenty funduszy musiałyby z góry wykluczać nieuprawnione osoby z zagranicy (art. 67a, 71a i 118j KAG). Naruszenia zagrożone są karą do 250 000 franków (art. 28a VE-BewG). Problemem nie jest dobra wola, lecz mechanika. Notowane fundusze i SICAV nie prowadzą bieżącego rejestru swoich beneficjentów rzeczywistych. Przy transakcjach giełdowych zawieranych w ułamku sekundy beneficjenta rzeczywistego często można ustalić dopiero z opóźnieniem, podczas gdy projekt wymaga nieprzerwanej kontroli. To, co jest operacyjnie niewykonalne, prowadzi do jedynego pozostałego rozwiązania: wycofania z giełdy. Sama Konfederacja pisze, że delisting jest prawdopodobnym skutkiem. Dotyczyłoby to około 44 szwajcarskich funduszy nieruchomości o wolumenie blisko 80 miliardów franków. Środek, który niszczy przejrzystość i płynność, aby upozorować kontrolę, nie jest nadzorem. To gol samobójczy.
3. Jak sama Konfederacja ocenia skuteczność tego środka i co mówią liczby?
Najsilniejszy argument przeciwko reformie pochodzi od samej Konfederacji. Zlecona ocena skutków regulacji stwierdza, że środek jest „nieodpowiedni” do złagodzenia sytuacji na rynku mieszkaniowym i ma jedynie „minimalny” wpływ na zagraniczną własność ziemi. Liczby są jednoznaczne. Zagraniczni inwestorzy posiadają około 5,32 miliarda franków w notowanych szwajcarskich funduszach nieruchomości i SICAV, z czego 2,42 miliarda przypada na segment mieszkaniowy. Dla porównania same szwajcarskie fundusze emerytalne inwestują 26,65 miliarda franków w nieruchomości za granicą. Mówienie tu o „obcej dominacji” to mylenie wielkości marginalnej z problemem strukturalnym.
4. Jakie dalsze ryzyka identyfikuje Konfederacja i jak wygląda kwestia konstytucyjnej proporcjonalności?
Raport ostrzega ponadto, że sektorowa kontrola kapitału zasadniczo się nie sprawdza, że przekierowany kapitał mógłby silniej skierować krajowych inwestorów na ten rynek, a sygnał izolacji mógłby zaszkodzić lokalizacji gospodarczej i wywołać środki odwetowe wobec szwajcarskich właścicieli za granicą. Już w 2017 r. podobne zaostrzenie zostało wycofane po konsultacjach. Z konstytucyjnego punktu widzenia pozostaje fundamentalne pytanie o proporcjonalność (art. 5 ust. 2 Konstytucji Federalnej): środek, który — zgodnie z oficjalną analizą — nie osiąga swojego celu, nie jest odpowiedni, a zatem trudno go uzasadnić.
5. Co to oznacza dla inwestorów i jak powinni wykorzystać pozostały czas?
Niedobór mieszkań jest realny i zasługuje na poważną politykę: więcej terenów pod zabudowę, szybsze procedury, gęstszą zabudowę. Zaostrzenie Lex Koller niczego z tego nie zapewnia. Generuje biurokrację, wypycha płynny kapitał z przejrzystych instrumentów i przesuwa problem, zamiast go rozwiązywać. Kto chce ulepszyć reformę, powinien usunąć lub ściśle ograniczyć przepisy dotyczące inwestycji pośrednich i notowanych papierów wartościowych oraz skupić się wyłącznie na rzeczywistej kontroli nad gruntami pod zabudowę mieszkaniową, w równym stopniu dla wszystkich nierezydentów. Konsultacje trwają do 15 lipca 2026 r.; projekt i tak nie wejdzie w życie przed 2028 r. Inwestorzy powinni wykorzystać ten czas na złożenie uwag i przegląd swoich struktur. Polityka symboliczna ma swoją cenę. Zapłaci ją nie rynek mieszkaniowy, lecz centrum finansowe.
Konsultacje są otwarte do 15 lipca 2026 r., a reforma prawdopodobnie nie wejdzie w życie przed 2028 r. To odpowiedni moment, aby przejrzeć swoje struktury i złożyć stanowisko. LINDEMANNLAW doradza inwestorom, funduszom i spółkom nieruchomościowym w zakresie reformy Lex Koller i jej wpływu na pośrednie inwestycje w nieruchomości. Skontaktuj się z nami, aby omówić swoją sytuację.
Przeczytaj pełny komentarz gościnny w Finanz und Wirtschaft.
