مقال رأي منشور في FuW بقلم الدكتور في الحقوق أليكسندر شيمنز، LINDEMANNLAW، يوليو 2026
تتجادل سويسرا بشأن أزمة نقص المساكن، ويقدم المجلس الفيدرالي إجابته: تشديد قانون Lex Koller. بدأت المشاورة في 15 أبريل 2026 وتنتهي في 15 يوليو 2026. ولأول مرة، من المقرر أن تخضع صناديق الاستثمار العقاري المدرجة وشركات الاستثمار ذات رأس المال المتغير (SICAV) والشركات العقارية لنظام الترخيص. يبدو الأمر وكأنه إجراء حاسم. لكنه في المقام الأول رمزية. فمشروع القانون لا يعالج سبب الندرة، بل يستهدف سوق رأس المال الذي يساهم في تمويل بناء المساكن، ويفعل ذلك بأداة يصعب تطبيقها في التداول البورصي. الدافع السياسي معروف جيدًا: فبعد الجدل حول «سويسرا العشرة ملايين»، وعد المجلس الفيدرالي باتخاذ تدابير مصاحبة. هذا الإصلاح هو أحدها. المحرك هنا هو مظهر النقاش حول الهجرة، وليس أدلة على أن المستثمرين الأجانب يرفعون الإيجارات.
«إن حصة صندوق استثماري لا تمنح أحدًا سيطرة على الأراضي السويسرية. إنها توفر عائدًا، وتمنح المشرعين حجة واهية.»
1. ما الذي يغيره مشروع القانون من الناحية القانونية، ولماذا من الإشكالي معاملة حصة الصندوق كقطعة أرض؟
يسعى قانون Lex Koller إلى تحقيق غرض واحد معلن (المادة 1 من قانون BewG): منع «الهيمنة الأجنبية على الأراضي المحلية». وهذه مسألة تتعلق بالسيطرة على الأرض والتربة. وهنا بالتحديد يُحرّك المشروع الأولي هذا الخط. ففي المستقبل، سيشمل مفهوم «الاقتناء» أيضًا كل من يستحوذ على حصص في صناديق عقارية، أو أسهم في شركات SICAV العقارية، أو حصص في شركات عقارية بمركز مسيطر (المادة 4 الفقرة 1 البنود c وcbis وd وe من مشروع قانون BewG). وهذا يعكس وضعًا راهنًا مثبتًا: فمنذ 1 مارس 2013، تمكّن الأشخاص المقيمون في الخارج من اقتناء حصص الصناديق المتداولة بانتظام بحرية. وكان السبب واضحًا: فحصة الصندوق ليست قطعة عقارية. إنها توفر عائدًا نسبيًا، لكن دون أي سلطة تصرف في الأرض — تمامًا كما لا يملك حامل السند سيطرة على الشركة التي أقرضها المال. يعامل الإصلاح الاستثمار الرأسمالي معاملة شراء العقار. وهذا ليس سدًا لثغرة، بل خلط للفئات.
2. لماذا يصعب تطبيق القاعدة الجديدة عمليًا في التداول البورصي؟
الأمر الأكثر خطورة هو كيفية مراقبة القاعدة الجديدة. فالتطبيق يتدخل مباشرة في سوق رأس المال. إذ سيتعين على المشاركين في البورصة والشركات التي تتداول الأوراق المالية المدرجة خارج البورصة مراجعة كل أمر ذي صلة، والتحقق مما إذا كان المشتري شخصًا مقيمًا في الخارج، ورفض التنفيذ دون ترخيص (المادة 19b من مشروع قانون BewG). كما سيتعين على وثائق الصناديق أن تستبعد الأشخاص غير المرخص لهم من الخارج منذ البداية (المواد 67a و71a و118j من قانون KAG). وتصل عقوبة المخالفات إلى 250,000 فرنك (المادة 28a من مشروع قانون BewG). والمشكلة ليست في النوايا الحسنة، بل في الآلية. فالصناديق وشركات SICAV المدرجة لا تحتفظ بسجل مستمر للمالكين المستفيدين. وفي التداول السريع بالبورصة، غالبًا ما لا يمكن تحديد هوية المالك المستفيد إلا بعد تأخير، بينما يتطلب مشروع القانون رقابة متواصلة دون انقطاع. وما يتعذر تحقيقه عمليًا يقود إلى الحل الوحيد المتبقي: الانسحاب من البورصة. وقد كتب الاتحاد نفسه أن الشطب من الإدراج هو النتيجة المرجحة. وسيتأثر بذلك نحو 44 صندوقًا عقاريًا سويسريًا بحجم يقارب 80 مليار فرنك. فالتدبير الذي يدمر الشفافية والسيولة من أجل التظاهر بالسيطرة ليس رقابة، بل هدف في مرمى الذات.
3. كيف يقيّم الاتحاد نفسه فعالية هذا الإجراء، وماذا تقول الأرقام؟
تأتي أقوى حجة ضد الإصلاح من الاتحاد نفسه. إذ خلصت دراسة تقييم الأثر التنظيمي المُكلَّف بها إلى أن الإجراء «غير مناسب» لتخفيف أزمة سوق الإسكان، وأن له تأثيرًا «ضئيلًا» فقط على الملكية الأجنبية للأراضي. والأرقام واضحة: يمتلك المستثمرون الأجانب نحو 5.32 مليار فرنك في صناديق وشركات SICAV العقارية السويسرية المدرجة، منها 2.42 مليار في القطاع السكني. في المقابل، تستثمر صناديق التقاعد السويسرية وحدها 26.65 مليار فرنك في العقارات بالخارج. فمن يتحدث هنا عن «هيمنة أجنبية» إنما يخلط بين كمية هامشية ومشكلة بنيوية.
4. ما المخاطر الإضافية التي يحددها الاتحاد، وما الوضع بالنسبة للتناسب الدستوري؟
يحذر التقرير كذلك من أن ضوابط رأس المال القطاعية لا تنجح عمومًا، وأن رأس المال المُحوَّل قد يدفع المستثمرين المحليين إلى الدخول بقوة أكبر إلى السوق، وأن إشارة الانغلاق قد تضر بمكانة سويسرا وتستدرج إجراءات مضادة ضد الملاك السويسريين في الخارج. وفي عام 2017 بالفعل، تم التخلي عن تشديد مماثل بعد المشاورة. ومن الناحية الدستورية، تظل المسألة الجوهرية المتعلقة بالتناسب قائمة (المادة 5 الفقرة 2 من الدستور الفيدرالي): فإجراء لا يحقق هدفه وفقًا للتحليل الرسمي لا يُعد مناسبًا، وبالتالي يصعب تبريره.
5. ماذا يعني هذا للمستثمرين، وكيف ينبغي عليهم استغلال ما تبقى من الوقت؟
إن أزمة نقص المساكن حقيقية، وتستحق سياسة جادة: مزيد من الأراضي المخصصة للبناء، وإجراءات أسرع، وبناء أكثر كثافة. لكن تشديد قانون Lex Koller لا يقدم أيًا من ذلك. فهو ينتج البيروقراطية، ويدفع رأس المال السائل خارج الأدوات الشفافة، وينقل المشكلة بدلًا من حلها. ومن يرغب في تحسين الإصلاح ينبغي أن يحذف أو يضيّق نطاق الأحكام المتعلقة بالاستثمارات غير المباشرة والأوراق المالية المدرجة، وأن يعالج فقط السيطرة الحقيقية على أراضي البناء السكني، بالتساوي بالنسبة لجميع غير المقيمين. وتستمر المشاورة حتى 15 يوليو 2026؛ ومن غير المرجح أن يدخل مشروع القانون حيز التنفيذ قبل عام 2028 على أي حال. وينبغي على المستثمرين استغلال هذه الفترة لتقديم ملاحظاتهم ومراجعة هياكلهم. فللسياسة الرمزية ثمن، لن يدفعه سوق الإسكان، بل المركز المالي.
تظل المشاورة مفتوحة حتى 15 يوليو 2026، ومن غير المرجح أن يدخل الإصلاح حيز التنفيذ قبل عام 2028. الوقت مناسب الآن لمراجعة هياكلكم وتقديم بيان رسمي. تقدم LINDEMANNLAW الاستشارة للمستثمرين والصناديق والشركات العقارية بشأن إصلاح Lex Koller وتداعياته على الحيازات العقارية غير المباشرة. تواصلوا معنا لمناقشة وضعكم.
اقرأ المقال الكامل في صحيفة Finanz und Wirtschaft.
