Article d’opinion FuW du Dr. iur. Alexander Schiemenz, LINDEMANNLAW, juillet 2026
La Suisse débat de la pénurie de logements, et le Conseil fédéral apporte une réponse : un durcissement de la Lex Koller. La consultation est ouverte depuis le 15 avril 2026 et se termine le 15 juillet 2026. Pour la première fois, les fonds immobiliers cotés, les SICAV et les sociétés immobilières devraient être soumis au régime d’autorisation. Cela ressemble à une action décisive. C’est surtout du symbolisme. Car le projet ne s’attaque pas à la cause de la pénurie, mais au marché des capitaux qui contribue à financer la construction de logements, et il le fait avec un instrument difficilement applicable dans le négoce boursier. Le déclencheur politique est connu : après le débat sur la « Suisse à 10 millions », le Conseil fédéral avait promis des mesures d’accompagnement. Cette réforme en fait partie. Le moteur est l’apparence du débat sur l’immigration, non la preuve que les investisseurs étrangers font grimper les loyers.
« Une part de fonds ne donne à personne le contrôle sur le sol suisse. Elle procure un rendement, et au législateur un argument fallacieux. »
1. Que change le projet sur le plan juridique, et pourquoi est-il problématique d’assimiler une part de fonds à une parcelle de terrain ?
La Lex Koller poursuit un seul objectif déclaré (art. 1 LFAIE) : empêcher la « mainmise étrangère sur le sol suisse ». Il s’agit là d’une question de contrôle sur le sol et le foncier. C’est précisément sur ce point que l’avant-projet déplace la limite. À l’avenir, la notion d’« acquisition » devrait également englober quiconque reprend des parts de fonds immobiliers, des actions de SICAV immobilières ou des participations dans des sociétés immobilières avec une position de contrôle (art. 4 al. 1 let. c, cbis, d et e AP-LFAIE). Cela renverse un statu quo éprouvé : depuis le 1er mars 2013, les personnes à l’étranger peuvent acquérir librement des parts de fonds régulièrement négociées. La raison en était évidente. Une part de fonds n’est pas un bien immobilier. Elle procure un rendement proportionnel, mais aucun pouvoir de disposition sur une parcelle précise, aucun droit de vote sur la location, la transformation ou la vente. Quiconque détient un fonds immobilier coté en bourse « contrôle » aussi peu le sol que le détenteur d’une obligation ne contrôle l’entreprise à laquelle il prête de l’argent. La réforme traite un placement de capitaux comme un achat immobilier. Ce n’est pas combler une lacune, mais confondre des catégories.
2. Pourquoi la nouvelle règle est-elle difficilement applicable en pratique dans le négoce boursier ?
Plus grave encore est la manière dont la nouvelle règle devrait être surveillée. L’exécution intervient directement dans le marché des capitaux. Les participants au marché et les établissements qui négocient des titres cotés de gré à gré devraient examiner chaque ordre pertinent, vérifier si l’acheteur est une personne à l’étranger, et refuser l’exécution en l’absence d’autorisation (art. 19b AP-LFAIE). Les documents des fonds devraient exclure d’emblée les personnes à l’étranger non autorisées (art. 67a, 71a et 118j LPCC). Les infractions sont passibles d’une amende pouvant atteindre 250 000 francs (art. 28a AP-LFAIE). Le problème n’est pas la bonne volonté, mais la mécanique. Les fonds cotés et les SICAV ne tiennent pas de registre continu de leurs ayants droit économiques. Dans le négoce boursier, où les transactions se déroulent en une fraction de seconde, l’ayant droit économique n’est souvent identifiable qu’avec un certain délai, alors que le projet exige un contrôle sans faille. Ce qui est irréalisable sur le plan opérationnel ne laisse qu’une seule issue : le retrait de la bourse. La Confédération elle-même écrit qu’une radiation de la cote est le résultat probable. Environ 44 fonds immobiliers suisses représentant un volume proche de 80 milliards de francs seraient concernés. Une mesure qui détruit la transparence et la liquidité pour feindre un contrôle n’est pas de la surveillance. C’est un autogoal.
3. Comment la Confédération elle-même évalue-t-elle l’efficacité de la mesure, et que disent les chiffres ?
L’argument le plus fort contre la réforme vient de la Confédération elle-même. L’étude d’impact réglementaire commandée conclut que la mesure est « inadaptée » pour détendre le marché du logement et n’a qu’un effet « minime » sur la propriété foncière étrangère. Les chiffres sont clairs. Les investisseurs étrangers détiennent environ 5,32 milliards de francs dans des fonds immobiliers suisses cotés et des SICAV, dont 2,42 milliards dans le segment résidentiel. Face à cela, les seules caisses de pension suisses investissent 26,65 milliards de francs dans l’immobilier à l’étranger. Parler ici de « mainmise étrangère » revient à confondre une grandeur marginale avec un problème structurel.
4. Quels autres risques la Confédération identifie-t-elle, et qu’en est-il de la proportionnalité constitutionnelle ?
Le rapport met en outre en garde contre le fait que les contrôles sectoriels des capitaux ne fonctionnent généralement pas, que les capitaux détournés pourraient pousser davantage les investisseurs suisses vers ce marché, et qu’un signal de repli pourrait nuire à la place économique et déclencher des mesures de rétorsion contre les propriétaires suisses à l’étranger. Dès 2017, un durcissement similaire avait été abandonné après la consultation. Sur le plan constitutionnel, la question fondamentale de la proportionnalité demeure (art. 5 al. 2 Cst.) : une mesure qui, selon l’analyse officielle, n’atteint pas son objectif n’est pas apte à le faire, et se justifie donc difficilement.
5. Qu’est-ce que cela signifie pour les investisseurs, et comment devraient-ils utiliser la fenêtre de temps restante ?
La pénurie de logements est réelle et mérite une politique sérieuse : davantage de terrains à bâtir, des procédures plus rapides, une construction plus dense. Un durcissement de la Lex Koller n’apporte rien de tout cela. Il engendre de la bureaucratie, chasse les capitaux liquides des véhicules transparents et déplace le problème au lieu de le résoudre. Quiconque souhaite améliorer la réforme devrait supprimer ou limiter strictement les dispositions relatives aux placements indirects et aux titres cotés, et ne viser que le contrôle réel sur les terrains à bâtir résidentiels, de manière égale pour tous les non-résidents. La consultation court jusqu’au 15 juillet 2026 ; le projet ne pourra de toute façon guère entrer en vigueur avant 2028. Les investisseurs devraient mettre à profit cette fenêtre pour déposer des observations et revoir leurs structures. La politique symbolique a un prix. Ce ne serait pas le marché du logement qui le paierait, mais la place financière.
La consultation est ouverte jusqu’au 15 juillet 2026, et la réforme n’entrera vraisemblablement pas en vigueur avant 2028. C’est le moment de revoir vos structures et de déposer une prise de position. LINDEMANNLAW conseille les investisseurs, les fonds et les sociétés immobilières sur la réforme de la Lex Koller et ses implications pour les placements immobiliers indirects. Contactez-nous pour évoquer votre situation.
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