Аналитическая статья FuW, д-р Александр Шименц, LINDEMANNLAW, июль 2026 г.
Швейцария спорит о нехватке жилья, и Федеральный совет предлагает ответ: ужесточение закона Lex Koller. Консультации проводятся с 15 апреля 2026 года и завершатся 15 июля 2026 года. Впервые под режим разрешений должны попасть биржевые фонды недвижимости, SICAV и компании, владеющие недвижимостью. Это звучит как решительные меры. Но прежде всего это символизм. Ведь законопроект направлен не на причину дефицита, а на рынок капитала, который помогает финансировать жилищное строительство, причём с помощью инструмента, который практически невозможно обеспечить в биржевой торговле. Политический триггер хорошо известен: после дебатов о «Швейцарии на 10 миллионов» Федеральный совет обещал сопроводительные меры. Эта реформа — одна из них. Движущей силой является имидж миграционной дискуссии, а не доказательства того, что иностранные инвесторы взвинчивают арендную плату.
«Доля фонда не даёт никому контроля над швейцарской землёй. Она даёт доходность, а законодателям — надуманный аргумент».
1. Что меняется в законе юридически и почему проблематично приравнивать долю фонда к земельному участку?
Закон Lex Koller преследует единственную заявленную цель (ст. 1 BewG): предотвратить «иностранное господство над отечественной землёй». Речь идёт о контроле над землёй и почвой. Именно здесь предварительный проект смещает границу. В будущем понятие «приобретение» также должно охватывать любого, кто приобретает доли фондов недвижимости, акции SICAV в сфере недвижимости или доли участия в компаниях, владеющих недвижимостью, с контролирующей позицией (ст. 4 абз. 1 лит. c, cbis, d и e VE-BewG). Это отменяет проверенный статус-кво: с 1 марта 2013 года лица за рубежом могли свободно приобретать регулярно торгуемые доли фондов. Причина была очевидна. Доля фонда — это не объект недвижимости. Она даёт пропорциональную доходность, но не даёт права распоряжения конкретным участком, права голоса по вопросам сдачи в аренду, перепланировки или продажи. Тот, кто держит биржевой фонд недвижимости, «контролирует» землю не больше, чем держатель облигации контролирует компанию, которой он одолжил деньги. Реформа приравнивает вложение капитала к покупке недвижимости. Это не устранение лазейки, а смешение понятий.
2. Почему новое правило вряд ли можно применить на практике в биржевой торговле?
Ещё серьёзнее вопрос о том, как новое правило должно контролироваться. Его исполнение напрямую вмешивается в рынок капитала. Участникам биржи и компаниям, торгующим листинговыми ценными бумагами на внебиржевом рынке, пришлось бы проверять каждый значимый приказ, выяснять, является ли покупатель лицом за рубежом, и отказывать в исполнении без разрешения (ст. 19b VE-BewG). Документы фондов должны были бы заранее исключать неавторизованных лиц за рубежом (ст. 67a, 71a и 118j KAG). Нарушения караются штрафом до 250 000 франков (ст. 28a VE-BewG). Проблема не в доброй воле, а в самом механизме. Биржевые фонды и SICAV не ведут постоянного реестра своих бенефициарных владельцев. При мгновенных биржевых сделках бенефициарный владелец часто устанавливается только с задержкой, тогда как законопроект требует безупречного контроля. То, что операционно недостижимо, оставляет лишь один выход: уход с биржи. Сама Конфедерация пишет, что делистинг — вероятный результат. Это затронет около 44 швейцарских фондов недвижимости с объёмом почти 80 миллиардов франков. Мера, которая уничтожает прозрачность и ликвидность ради видимости контроля, — это не надзор. Это гол в собственные ворота.
3. Как сама Конфедерация оценивает эффективность меры, и что говорят цифры?
Самый весомый аргумент против реформы исходит от самой Конфедерации. Заказанная оценка регуляторного воздействия приходит к выводу, что мера «непригодна» для облегчения ситуации на рынке жилья и оказывает лишь «минимальное» влияние на владение землёй иностранцами. Цифры говорят сами за себя. Иностранные инвесторы держат около 5,32 миллиарда франков в биржевых швейцарских фондах недвижимости и SICAV, из которых 2,42 миллиарда приходятся на жилой сегмент. Для сравнения, одни только швейцарские пенсионные фонды инвестируют 26,65 миллиарда франков в недвижимость за рубежом. Говорить здесь об «иностранном господстве» — значит путать второстепенную величину со структурной проблемой.
4. Какие ещё риски выявляет Конфедерация и как обстоит дело с конституционной соразмерностью?
В докладе также предупреждается, что отраслевой контроль капитала, как правило, не работает, что перенаправленный капитал может сильнее подтолкнуть отечественных инвесторов на этот рынок, а сигнал об изоляции может навредить деловому центру и спровоцировать ответные меры против швейцарских собственников за рубежом. Ещё в 2017 году аналогичное ужесточение было отклонено после консультаций. С конституционной точки зрения остаётся фундаментальный вопрос соразмерности (ст. 5 абз. 2 Конституции Швейцарии): мера, которая, согласно официальному анализу, не достигает своей цели, не является пригодной и поэтому едва ли оправдана.
5. Что это значит для инвесторов и как им следует использовать оставшееся время?
Нехватка жилья реальна и заслуживает серьёзной политики: больше земли под застройку, более быстрые процедуры, более плотная застройка. Ужесточение закона Lex Koller не даёт ничего из этого. Оно порождает бюрократию, вытесняет ликвидный капитал из прозрачных инструментов и переносит проблему, вместо того чтобы её решать. Тем, кто хочет улучшить реформу, следует исключить или строго ограничить положения о косвенных инвестициях и листинговых ценных бумагах и сосредоточиться исключительно на реальном контроле над землёй под жилую застройку, в равной мере для всех нерезидентов. Консультации продлятся до 15 июля 2026 года; в любом случае законопроект вряд ли вступит в силу раньше 2028 года. Инвесторам следует использовать это время, чтобы подать комментарии и пересмотреть свои структуры. У символической политики есть цена. Заплатит за неё не рынок жилья, а финансовый центр.
Консультации открыты до 15 июля 2026 года, и реформа вряд ли вступит в силу раньше 2028 года. Сейчас самое время пересмотреть свои структуры и подать заявление. LINDEMANNLAW консультирует инвесторов, фонды и компании, владеющие недвижимостью, по вопросам реформы Lex Koller и её последствий для косвенных вложений в недвижимость. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить вашу ситуацию.
Прочитайте полную авторскую статью в Finanz und Wirtschaft.
