FuW-Meinungsartikel von Dr. iur. Alexander Schiemenz, LINDEMANNLAW, Juli 2026
Die Schweiz streitet über Wohnungsnot, und der Bundesrat liefert eine Antwort: eine schärfere Lex Koller. Seit dem 15. April 2026 läuft die Vernehmlassung, am 15. Juli 2026 endet sie. Erstmals sollen kotierte Immobilienfonds, SICAVs und Immobiliengesellschaften unter das Bewilligungsregime fallen. Das klingt nach Tatkraft. Es ist vor allem Symbolik. Denn die Vorlage trifft nicht die Ursache der Knappheit, sondern den Kapitalmarkt, der den Wohnungsbau mitfinanziert, und sie tut das mit einem Instrument, das sich im Börsenhandel kaum durchsetzen lässt. Der politische Auslöser ist bekannt: Nach der Debatte um die «10-Millionen-Schweiz» versprach der Bundesrat Begleitmassnahmen. Eine davon ist diese Reform. Der Treiber ist die Optik der Zuwanderungsdebatte, nicht ein Beleg, dass ausländische Anleger die Mieten treiben.
« Ein Fondsanteil verschafft niemandem Kontrolle über Schweizer Boden. Er verschafft eine Rendite, und dem Gesetzgeber ein Scheinargument. »
1. Was ändert die Vorlage rechtlich, und warum ist es problematisch, einen Fondsanteil wie ein Grundstück zu behandeln?
Die Lex Koller verfolgt einen einzigen erklärten Zweck (Art. 1 BewG): die «Überfremdung des einheimischen Bodens» zu verhindern. Das ist eine Frage der Kontrolle über Grund und Boden. Genau hier verschiebt der Vorentwurf die Grenze. Künftig soll als «Erwerb» auch gelten, wer Anteile an Immobilienfonds, Aktien von Immobilien-SICAV oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften mit beherrschender Stellung übernimmt (Art. 4 Abs. 1 lit. c, cbis, d und e VE-BewG). Damit wird ein bewährter Status quo zurückgedreht: Seit dem 1. März 2013 können Personen im Ausland regelmässig gehandelte Fondsanteile frei erwerben. Der Grund war einleuchtend. Ein Fondsanteil ist kein Grundstück. Er verschafft eine anteilige Rendite, aber keine Verfügungsmacht über eine konkrete Parzelle, kein Stimmrecht über Vermietung, Umbau oder Verkauf. Wer einen börsengehandelten Immobilienfonds hält, «beherrscht» so wenig Boden wie der Inhaber einer Anleihe das Unternehmen beherrscht, dem er Geld leiht. Die Reform behandelt eine Kapitalanlage wie einen Grundstückskauf. Das ist kein Schliessen einer Lücke, sondern eine Kategorienverwechslung.
2. Weshalb lässt sich die neue Regel im Börsenhandel praktisch kaum durchsetzen?
Noch schwerer wiegt, wie die neue Regel kontrolliert werden soll. Die Durchsetzung greift direkt in den Kapitalmarkt. Börsenteilnehmer und Firmen, die ausserbörslich mit kotierten Titeln handeln, müssten jeden relevanten Auftrag prüfen, abklären, ob der Käufer eine Person im Ausland ist, und die Ausführung ohne Bewilligung verweigern (Art. 19b VE-BewG). Fondsdokumente müssten nicht zugelassene Personen im Ausland von vornherein ausschliessen (Art. 67a, 71a und 118j KAG). Verstösse kosten bis zu 250 000 Franken (Art. 28a VE-BewG). Das Problem ist nicht der gute Wille, sondern die Mechanik. Kotierte Fonds und SICAV führen kein laufendes Register ihrer wirtschaftlich Berechtigten. Im Sekundenhandel an der Börse ist der wirtschaftlich Berechtigte oft erst mit Verzögerung erkennbar, die Vorlage aber verlangt lückenlose Kontrolle. Was operativ nicht leistbar ist, führt zur einzig verbleibenden Lösung: zum Rückzug von der Börse. Der Bund schreibt es selbst, eine Dekotierung sei das wahrscheinliche Ergebnis. Betroffen wären rund 44 Schweizer Immobilienfonds mit gegen 80 Milliarden Franken Volumen. Eine Massnahme, die Transparenz und Liquidität zerstört, um Kontrolle vorzutäuschen, ist keine Aufsicht. Sie ist ein Eigentor.
3. Wie beurteilt der Bund selbst die Wirksamkeit der Massnahme, und was sagen die Zahlen?
Das stärkste Argument gegen die Reform stammt vom Bund. Die beauftragte Regulierungsfolgenabschätzung kommt zum Schluss, die Massnahme sei zur Entspannung des Wohnungsmarktes «nicht geeignet» und habe nur «minimale» Wirkung auf ausländisches Bodeneigentum. Die Zahlen sind deutlich. Ausländische Anleger halten in kotierten Schweizer Immobilienfonds und SICAV rund 5,32 Milliarden Franken, davon 2,42 Milliarden im Wohnsegment. Dem stehen 26,65 Milliarden gegenüber, die allein die Schweizer Pensionskassen in Immobilien im Ausland investieren. Wer hier von «Überfremdung» spricht, verwechselt eine Randgrösse mit einem Strukturproblem.
4. Welche weiteren Risiken benennt der Bund, und wie steht es um die verfassungsrechtliche Verhältnismässigkeit?
Der Bericht warnt zudem, sektorielle Kapitalkontrollen funktionierten in der Regel nicht, abgelenktes Kapital könnte inländische Anleger stärker in den Markt drängen, und ein Signal der Abschottung könnte dem Standort schaden und Gegenmassnahmen gegen Schweizer Eigentümer im Ausland auslösen. Schon 2017 wurde eine ähnliche Verschärfung nach der Vernehmlassung fallengelassen. Verfassungsrechtlich bleibt die Grundfrage der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV): Eine Massnahme, die nach amtlicher Analyse ihr Ziel nicht erreicht, ist nicht geeignet, und damit kaum zu rechtfertigen.
5. Was bedeutet das für Anleger, und wie sollten sie das verbleibende Zeitfenster nutzen?
Die Wohnungsknappheit ist real, und sie verdient ernsthafte Politik: mehr Bauland, schnellere Verfahren, dichteres Bauen. Eine schärfere Lex Koller liefert davon nichts. Sie produziert Bürokratie, vertreibt liquides Kapital aus transparenten Vehikeln und verschiebt das Problem, statt es zu lösen. Wer die Reform verbessern will, sollte die Bestimmungen zu indirekten Anlagen und kotierten Titeln streichen oder eng fassen und nur die echte Kontrolle über Wohnbauland adressieren, für alle Nichtansässigen gleich. Die Vernehmlassung läuft noch bis zum 15. Juli 2026; in Kraft treten kann die Vorlage ohnehin kaum vor 2028. Anleger sollten dieses Fenster nutzen, um Stellung zu nehmen und ihre Strukturen zu prüfen. Symbolpolitik hat einen Preis. Bezahlen würde ihn nicht der Wohnungsmarkt, sondern der Finanzplatz.
Die Vernehmlassung läuft noch bis zum 15. Juli 2026, und in Kraft treten kann die Vorlage kaum vor 2028. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um Ihre Strukturen zu prüfen und eine Stellungnahme einzureichen. LINDEMANNLAW berät Anleger, Fonds und Immobiliengesellschaften zur Reform der Lex Koller und zu ihren Auswirkungen auf indirekte Immobilienanlagen. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf.
Lesen Sie den vollständigen Gastkommentar in der Finanz und Wirtschaft.
