法學博士亞歷山大·希門茨（Alexander Schiemenz），LINDEMANNLAW — 《FuW》評論文章，2026年6月
實施租金上限者並未興建住房，他們只是在重新分配稀缺資源。這正是當前席捲瑞士的住房政策監管浪潮所面臨的核心問題。6月14日，蘇黎世將就《住房保護倡議》進行公投。巴塞爾已預示了後續發展。伯恩、日內瓦和沃州正審議類似法規。看似各州的社會政策，實則是一項針對全國住房政策的定調決策——這將影響人口即將突破千萬的瑞士。
診斷是正確的：在空置率低、建築成本攀升且持續面臨移民壓力的城市中，住房已成為分配問題。可負擔住房是正當的政治目標。然而，實現手段則值得商榷。
價格並非住房短缺的成因，而是其症狀。僅針對價格進行管制，無異於對溫度計下藥，而非治癒發燒。」
政治上具吸引力的謬誤
租金上限有一大優勢：它易於解釋。租金過高——那就讓我們加以限制。這說法朗朗上口、情感上合乎邏輯，且適合提交公投。
從經濟角度來看，這過於簡單化。價格並非住房短缺的根源，而是其症狀。高租金表明在人們想居住的地方，現有住房數量過少。那些僅管制價格而不增加供應的人，無異於對著溫度計下藥，而非治癒發燒。
短期內，租金上限確實能緩解個別家庭的負擔——這點無可爭辯。但中長期來看，此舉會產生錯誤的誘因：投資減少、翻新減少、官僚程序增加、規避手段增多。最終結果並非增加可負擔的公寓，而是讓現有房源更為稀缺。
巴塞爾的警訊
巴塞爾市正以實例即時警示世人。自2022年起，嚴格的住房保護法規已生效。結果是：翻新合約減少、新增許可程序、訴訟風險增加，以及長達數年的監管期。由於翻新工程受到過度壓制，部分法規已不得不自2025年11月起放寬。
數據已說明一切。在簡化版住房保護程序下，翻新工程的建設成本回報率降至1.3%，而根據標準瑞士租賃法，該回報率應為2.7%至3.4%。以當前的利率、監管要求及建設成本而言，沒有人會為了1.3%的回報率而進行翻新。這絕非偶然，而是某種制度的可預見結果——該制度不僅使投資更為困難，更在政治層面上對回報率設下了上限。
節能翻新、建築技術升級、全面整修——這些正是氣候目標所要求的——在財務上已不再可行。一棟被法規凍結在原地的房屋，並非更具社會性，它只是更老舊罷了。
建設，而非阻撓
租金上限這項社會政策的核心缺陷在於其目標對象。它並非主要幫助最需要的人，而是幫助那些已經能夠取得受監管住房存量的人。
擁有可負擔受管制公寓的人會選擇安於現狀。即使住處變得過大，即使工作地點變動，每次搬遷都會成為財務上的懲罰，因為新租金必然更高。這造就了鎖定效應：個人被迫滯留於家庭公寓中，家庭無法取得更大單位，職業流動性隨之下降。現有住房的利用效率也隨之降低。
正確的解方在於增加供應：加快核准流程、提高建築密度、活化開發用地，並簡化程序。同時，我們需要對建築抱持不同的思維。一個擁有千萬人口的瑞士並非空間規劃的威脅——而是設計上的挑戰。15分鐘生活圈、正能量建築、新型移動概念：這些在今天已經正在實現，無論是在羅特克魯茲、漢堡，還是哥本哈根。缺乏的並非土地，而是投資保障。
社會目標可以更精準地實現：非營利性住宅建設、針對性的住房津貼、能帶來可預測回報的開發區規範。針對蘇黎世倡議的反提案正是朝此方向邁進。
住房短缺是真實存在的。正因如此，我們更不應以象徵性政策來應對。租金上限無法增加哪怕一平方公尺的住房。它只會增加程序成本、拖慢翻新進度，並將稀缺性轉嫁給尚未擁有住房的人。這種看似保護的措施，實則只是貼上社會標籤的稀缺性管理。
租金上限無法解決瑞士的住房短缺問題——反而會使情況惡化。為何許可制度改革與投資保障才是應對住房危機的正確答案。
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