Д-р права Александр Шименц, LINDEMANNLAW — Статья мнений FuW, июнь 2026
Тот, кто ограничивает арендную плату, не строит жильё. Он перераспределяет дефицит. Именно в этом заключается проблема волны жилищно-политического регулирования, захлёстывающей сейчас Швейцарию. 14 июня Цюрих голосует по инициативе о защите жилья. Базель уже показал, что за этим следует. Берн, Женева и Во рассматривают аналогичные правила. То, что выглядит как кантональная социальная политика, на самом деле является принципиальным решением в области жилищной политики для всей страны — Швейцарии, движущейся к десяти миллионам жителей.
Диагноз верен: в городах с низкой долей вакантного жилья, растущими строительными расходами и устойчивым миграционным давлением жильё превратилось в вопрос распределения. Доступное жильё — законная политическая цель. Средства достижения этой цели можно обсуждать.
«Цена — не причина жилищного кризиса. Она — его симптом. Тот, кто регулирует только цену, борется с термометром, а не с лихорадкой.»
Политически привлекательное заблуждение
Ограничения арендной платы имеют одно большое преимущество: их легко объяснить. Высокая арендная плата — значит, ограничим её. Это доходчиво, эмоционально убедительно и пригодно для голосования.
С экономической точки зрения это слишком упрощённо. Цена — не причина жилищного кризиса. Она — его симптом. Высокая арендная плата указывает на то, что жилья слишком мало там, где люди хотят жить. Тот, кто регулирует только цену, но не увеличивает предложение, борется с термометром, а не с лихорадкой.
В краткосрочной перспективе ограничения арендной платы могут облегчить положение отдельных домохозяйств — это бесспорно. В среднесрочной перспективе они создают неправильные стимулы: меньше инвестиций, меньше ремонтов, больше процедур, больше уклончивых манёвров. В итоге доступного жилья не становится больше — его становится меньше.
Предупреждение Базеля
Базель-штадт даёт предостерегающий пример в режиме реального времени. С 2022 года действуют строгие правила защиты жилья. Результат: сокращение заказов на ремонт, новые процедуры согласования, риски обжалования, многолетние контрольные периоды. Некоторые правила уже пришлось смягчить в ноябре 2025 года, поскольку ремонтные работы тормозились слишком сильно.
Цифры говорят красноречиво. В рамках упрощённой процедуры защиты жилья доходность строительных затрат на ремонт падает до 1,3%, тогда как по обычному швейцарскому законодательству об аренде она составляет 2,7–3,4%. При нынешних процентных ставках, требованиях и строительных затратах никто не будет делать ремонт за 1,3%. Это не случайность. Это предсказуемый результат системы, затрудняющей инвестиции и политически ограничивающей доходы.
Энергоэффективный ремонт, инженерные системы зданий, комплексное восстановление — именно то, чего требуют климатические цели, — больше не рентабельно. Дом, замороженный регулированием, не становится более социальным. Он просто стареет.
Строить, а не блокировать
Ключевой социально-политический просчёт ограничения арендной платы — в его адресности. Оно помогает не в первую очередь нуждающимся. Оно помогает тем, кто уже имеет доступ к регулируемому жилищному фонду.
Кто имеет дешёвую регулируемую квартиру — тот остаётся. Даже если она стала слишком большой. Даже если место работы меняется. Каждый переезд превращается в финансовое наказание, поскольку новая арендная плата будет выше. Так возникают эффекты блокировки: одиночки в семейных квартирах, семьи без доступа к более просторному жилью, снижение профессиональной мобильности. Имеющийся жилищный фонд используется менее эффективно.
Правильный ответ — большее предложение: ускорить выдачу разрешений, строить плотнее, активировать территории застройки, сокращать процедуры. И нужен иной образ мышления в отношении строительства. Швейцария с десятью миллионами жителей — не угроза территориальному планированию, а задача проектирования. Кварталы с 15-минутной доступностью, здания с положительным энергобалансом, новые концепции мобильности: эти инструменты уже применяются сегодня в Роткройце, Гамбурге, Копенгагене. Дело не в нехватке площадей. Дело в отсутствии инвестиционной определённости.
Социальные цели можно достичь точнее: некоммерческое жилищное строительство, адресная субъектная помощь, правила освоения территорий с предсказуемой доходностью. Контрпредложение к цюрихской инициативе указывает именно в этом направлении.
Жилищный кризис реален. Именно поэтому не следует отвечать на него символической политикой. Ограничение арендной платы не создаёт ни одного дополнительного квадратного метра жилья. Оно удорожает процедуры, тормозит ремонты и перекладывает дефицит на тех, у кого ещё нет жилья. То, что выглядит как защита, является управлением дефицитом с социальным ярлыком.
Читайте полный гостевой комментарий
LINDEMANNLAW сопровождает инвесторов, собственников и застройщиков через процедуры согласования, правила защиты жилья и девелопмент с гарантированной доходностью. Поговорите с нашей командой о вашей ситуации — мы объединяем правовую, налоговую и риэлторскую экспертизу. Свяжитесь с нами сегодня.
