Πριν από περισσότερο από μία δεκαετία, η Κρατική Γραμματεία Οικονομικών Υποθέσεων (SECO) υπολόγισε μόνο το κόστος ρύθμισης των οικοδομικών έργων σε περίπου 1,6 δισεκατομμύρια ελβετικά φράγκα ετησίως, σχεδόν 6 % του οικοδομικού όγκου[1], και η πυκνότητα των ρυθμίσεων έκτοτε μόνο αυξήθηκε. Παρ’ όλα αυτά έχει επικρατήσει ένα βολικό αντανακλαστικό: η Βέρνη οφείλει να λύσει το πρόβλημα και θα αρκούσαν ταχύτερες διαδικασίες. Και οι δύο παραδοχές υπολείπονται. Όποιος διαβάσει την έκθεση του Ομοσπονδιακού Συμβουλίου της 2ας Απριλίου 2026 για την επιτάχυνση των διαδικασιών στο δίκαιο χωροταξίας και δόμησης[2] θα διαπιστώσει: βάσει του Συντάγματος η Ομοσπονδία μπορεί να προσφέρει μόνο ένα μέρος της λύσης και, ακόμη και εκεί όπου είναι αρμόδια, η απλή επιτάχυνση ελάχιστα αγγίζει την πραγματική αιτία.

1. Ποιος είναι αρμόδιος στην Ελβετία για τις διαδικασίες οικοδομικής άδειας και το οικοδομικό δίκαιο;

Κατά το άρθρο 75 παράγραφος 1 του Ομοσπονδιακού Συντάγματος (BV), η Ομοσπονδία θεσπίζει τις αρχές της χωροταξίας. Η εφαρμογή ανήκει στα καντόνια και το ίδιο το οικοδομικό δίκαιο αποτελεί κατ’ ουσίαν καντονιακή ύλη. Η Ομοσπονδία ρυθμίζει ό,τι έχει πανελβετική σημασία και οφείλει να αφήνει στα καντόνια το μεγαλύτερο δυνατό περιθώριο εφαρμογής, όπως απαιτούν η διαδικαστική τους κυριαρχία και η οργανωτική τους αυτονομία (άρθρο 46 παράγραφος 3 και άρθρο 47 BV).[3] Κάθε μέτρο επιτάχυνσης των διαδικασιών πρέπει να σταθμίζεται με βάση αυτή την κατανομή αρμοδιοτήτων.

2. Ποια μέτρα επιτάχυνσης εξέτασε το Ομοσπονδιακό Συμβούλιο και γιατί απορρίπτει τα περισσότερα;

Η έκθεση του Ομοσπονδιακού Συμβουλίου εξετάζει προσεκτικά τις πιο προφανείς προτάσεις: από την επιβολή δαπανών στους ηττημένους ενιστάμενους έως την αυτόματη έγκριση μετά την παρέλευση προθεσμίας. Για τις περισσότερες καταλήγει ότι θα έθιγαν την καντονιακή διαδικαστική κυριαρχία ή θεμελιώδη δικαιώματα όπως το δικαίωμα ακρόασης (άρθρο 29 παράγραφος 2 BV) και τις διαδικαστικές εγγυήσεις των γειτόνων. Δεν πρόκειται για αυτοσυγκράτηση από βολικότητα, αλλά για λογική συνέπεια της συνταγματικής κατανομής αρμοδιοτήτων.

«Σε αυτόν τον τομέα η Ομοσπονδία μπορεί να κάνει μόνο ό,τι της επιτρέπει το Σύνταγμα: ούτε περισσότερο ούτε λιγότερο.»

3. Τι μπορεί πράγματι να προσφέρει η Ομοσπονδία;

Απομένουν τρία έως τέσσερα μέτρα για τα οποία η Ομοσπονδία είναι πράγματι αρμόδια: να χαρακτηρίσει την κατασκευή κατοικιών ζήτημα εθνικού συμφέροντος, να περιορίσει την ενεργητική νομιμοποίηση προσφυγής και να περιορίσει τους λόγους προσφυγής ενώπιον του Ομοσπονδιακού Δικαστηρίου. Πρόκειται για σημαντικούς, αλλά εκ φύσεως περιορισμένους μοχλούς: αφορούν τη διαδικασία ενώπιον του Ομοσπονδιακού Δικαστηρίου, του τελευταίου από πολλούς βαθμούς, και όχι κατ’ ανάγκη το σημείο όπου προκύπτει η μεγαλύτερη καθυστέρηση. Τα Seebahn-Höfe της Ζυρίχης το δείχνουν: οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί ABZ και BEP σχεδιάζουν την ανανέωση των οικισμών τους των τελών της δεκαετίας του 1920 εδώ και περίπου είκοσι χρόνια: 350 νέα συνεταιριστικά διαμερίσματα, στέγη για 1000 αντί για τους σημερινούς 500 κατοίκους.[4] Μετά από χρόνια συζητήσεων για την προστασία μνημείων και τη διαδικασία του ρυθμιστικού σχεδίου, το έργο βρέθηκε τον Νοέμβριο του 2025 και ενώπιον λαϊκού δημοψηφίσματος.[5] Αυτές οι καθυστερήσεις βρίσκονται εκτός όσων μπορεί να ρυθμίσει η Ομοσπονδία: η πρόκληση δεν ήταν ποτέ μόνο η διαδικασία, αλλά ο τεράστιος όγκος ουσιαστικών ζητημάτων που έπρεπε να επιλυθούν.

4. Γιατί το σώμα των κανόνων συνεχίζει παρ’ όλα αυτά να διογκώνεται;

Δύο πρόσφατα επίσημα παραδείγματα δείχνουν πόσο γρήγορα μεγαλώνει το σώμα των κανόνων: ο Ειδικός Οικοδομικός Κανονισμός I του καντονιού της Ζυρίχης διευρύνθηκε κατά περίπου ένα τρίτο με την αναθεώρηση του ενεργειακού δικαίου του 2022[6], ενώ η πιο πρόσφατη αναθεώρηση του νόμου για τη χωροταξία επιμηκύνει τα αναθεωρημένα άρθρα σε ανάλογη τάξη μεγέθους.[7] Σε αυτά προστίθεται η σωρευτική επίδραση του περιβαλλοντικού δικαίου, της προστασίας από τον θόρυβο, της προστασίας μνημείων, του κλιματικού και του ενεργειακού δικαίου σε όλα τα επίπεδα, ομοσπονδιακό, καντονιακό και δημοτικό, καθένα από τα οποία αυστηροποιήθηκε ανεξάρτητα από τα υπόλοιπα και στην πράξη επικαλύπτεται με αυτά. Ο Oliver Streiff, καθηγητής δημοσίου δικαίου στο Πανεπιστήμιο Εφαρμοσμένων Επιστημών της Ζυρίχης (ZHAW), χαρακτηρίζει αυτή τη στρωματοποίηση κανόνων από διαφορετικούς κλάδους δικαίου ως το βασικό πρόβλημα του σημερινού δικαίου χωροταξίας και δόμησης.[8] Αυτό συμβαδίζει με την πράξη: μια αίτηση οικοδομικής άδειας περνά σήμερα από την οικοδομική αρχή καθώς και από τις υπηρεσίες ενέργειας, θορύβου, προστασίας υδάτων και μεταφορών· καθεμία εφαρμόζει το δικό της ειδικό δίκαιο και κάθε γύρος συμπληρωματικών αιτημάτων επιμηκύνει τη διαδικασία, ανεξάρτητα από το πόσο ψηφιακό είναι το έντυπο ή πόσο περιορίζει η Βέρνη την ενεργητική νομιμοποίηση. Κάθε αναθεώρηση είναι από μόνη της καλά θεμελιωμένη· μαζί όμως συνθέτουν ένα σώμα κανόνων που κανένας κατασκευαστής δεν μπορεί πια να εποπτεύσει και που ούτε μια ταχύτερη διαδικασία δεν το κάνει μικρότερο.

«Οι πιο σύνθετοι κανόνες δεν παράγουν καλύτερα κτίρια. Παράγουν υψηλότερο κόστος για το κράτος, τις αρχές και τους κατασκευαστές, και εμποδίζουν κατοικίες που η Ελβετία χρειάζεται επειγόντως.»

5. Τι θα βοηθούσε πραγματικά κατά της στεγαστικής κρίσης;

Ο Hans Wicki, πρόεδρος της ομοσπονδίας του κατασκευαστικού κλάδου Bauenschweiz, το συνοψίζει: πραγματική ανακούφιση θα έφερνε μόνο μια ουσιαστική μείωση των κανόνων σε όλα τα επίπεδα και σε όλους τους ειδικούς τομείς, όχι μόνο στο δικονομικό δίκαιο και όχι μόνο στη Βέρνη. Το καντόνι Zug δοκιμάζει ακριβώς αυτόν τον δρόμο με τις «λευκές ζώνες» του: οικοδομικές ζώνες στις οποίες θα αναστέλλονταν σχεδόν όλες οι συνήθεις οικοδομικές διατάξεις, χωρίς ελάχιστες αποστάσεις και χωρίς περιορισμούς ύψους, με μόνο τα πρότυπα ασφαλείας να παραμένουν σε ισχύ.[9] Ο Jean-François Steiert, πρόεδρος της Ελβετικής Διάσκεψης των Καντονιακών Διευθυντών Δημοσίων Έργων, Χωροταξίας και Προστασίας Περιβάλλοντος (BPUK), προσθέτει: τα καντόνια πρέπει να μάθουν ξανά να σκέφτονται χωρίς κανόνες. Αυτός είναι ο σωστός μοχλός, αλλά νομικά λεπτός: όποιος καταργεί κανόνες πρέπει να διευκρινίσει ποιος ευθύνεται αν χωρίς αποστάσεις από τα όρια κάτι πάει στραβά, καθώς η ευθύνη του κυρίου του έργου κατά το άρθρο 58 του Κώδικα Ενοχών (OR) δεν εκλείπει αυτομάτως μαζί τους.[10] Αυτή είναι επίπονη εργασία για τους καντονιακούς νομικούς, όχι για το Ομοσπονδιακό Υπουργείο Περιβάλλοντος, Μεταφορών, Ενέργειας και Επικοινωνιών (UVEK).

Στο μεταξύ η οικοδομική δραστηριότητα υποχωρεί: ενώ το 2018 βγήκαν στην αγορά περίπου 53.000 νέα διαμερίσματα, πιο πρόσφατα ο αριθμός είναι γύρω στις 43.000· με ζήτηση περίπου 50.000 μονάδων ετησίως ανοίγει έτσι, χρόνο με τον χρόνο, ένα κενό 7.000 έως 10.000 διαμερισμάτων.[11] Καθοριστικό είναι ένα εύρημα που χάνεται στη συζήτηση περί ταχύτητας: η πολυπλοκότητα των κανόνων δεν οδηγεί σε καλύτερα αποτελέσματα. Οδηγεί σε υψηλότερο κρατικό μερίδιο, σε υψηλότερο κόστος για τις οικοδομικές αρχές που πρέπει να ανταποκριθούν στο διαρκώς αυξανόμενο βάρος ελέγχου, και σε υψηλότερο κόστος για τους κατασκευαστές ακινήτων, οι οποίοι τελικά το χρηματοδοτούν. Πάνω απ’ όλα εμποδίζει επειγόντως αναγκαία έργα: πρώτα και κύρια νέες κατοικίες, που είναι εξαιρετικά σημαντικές για την Ελβετία. Η Ομοσπονδία μπορεί να αξιοποιήσει το συνταγματικό της πλαίσιο και συνεισφέρει έτσι σημαντικά, αν και περιορισμένα. Η πραγματική μείωση των κανόνων όμως επιτυγχάνεται μόνο από την Ομοσπονδία και τα καντόνια από κοινού, καθένα στον δικό του τομέα ευθύνης. Θα ξαναχτιστεί περισσότερο μόνο όταν ένα οικοδομικό έργο θα πρέπει να πληροί λιγότερους κανόνες, και όχι τους ίδιους κανόνες ταχύτερα.

Πώς μπορούμε να βοηθήσουμε

Σχεδιάζετε ένα έργο ακινήτων, αντιμετωπίζετε μια χρονοβόρα διαδικασία οικοδομικής άδειας ή αξιολογείτε τις νομικές συνέπειες και τις συνέπειες ευθύνης νέων οικοδομικών διατάξεων; Η LINDEMANNLAW συμβουλεύει κατασκευαστές, επενδυτές και δημόσιους φορείς στο ελβετικό οικοδομικό, χωροταξικό και κτηματικό δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας. Θα χαρούμε να σας βοηθήσουμε.

Διαβάστε το πλήρες άρθρο στη Finanz und Wirtschaft (FuW): Regulierungswut: Schnellere Bauverfahren lösen die Wohnungsnot nicht

Πηγές:

[1] Κρατική Γραμματεία Οικονομικών Υποθέσεων (SECO), Bericht über die Regulierungskosten (έκθεση για το κόστος ρύθμισης), Δεκέμβριος 2013 (έτος αναφοράς 2011)· πρβλ. Kuster/Plaz/Curschellas, Regulierungskosten im Bereich Baurecht, Die Volkswirtschaft 1/2014: «Die Regulierungskosten des Hochbaus betragen für die Schweizer Wirtschaft im untersuchten Jahr 2011 insgesamt rund 1,6 Mrd. Franken oder knapp 6% des betrachteten Hochbauvolumens»

[2] Ελβετικό Ομοσπονδιακό Συμβούλιο, έκθεση «Verfahrensbeschleunigung im Raumplanungs- und Baurecht» της 2ας Απριλίου 2026 (εγκρίθηκε από το Ομοσπονδιακό Συμβούλιο στις 22 Απριλίου 2026)

[3] Ομοσπονδιακό Σύνταγμα της Ελβετικής Συνομοσπονδίας της 18ης Απριλίου 1999 (BV· SR 101).

[4] Wohnbaugenossenschaften Zürich (ένωση οικοδομικών συνεταιρισμών Ζυρίχης), «Ja zum Gestaltungsplan ‹Seebahn-Höfe›»

[5] Δήμος Ζυρίχης, δελτίο τύπου «Volksreferendum gegen den privaten Gestaltungsplan ‹Seebahn-Höfe› zustande gekommen» του Ιουλίου 2025 (σχετικά με την απόφαση του δημοτικού συμβουλίου GR αριθ. 2024/419 της 9ης Απριλίου 2025· λαϊκή ψηφοφορία της 30ής Νοεμβρίου 2025)

[6] Ειδικός Οικοδομικός Κανονισμός I του καντονιού της Ζυρίχης (BBV I; LS 700.21)

[7] Τροποποίηση του νόμου για τη χωροταξία της 29ης Σεπτεμβρίου 2023 (BBl 2023 2488), με σταδιακή έναρξη ισχύος από το 2026

[8] Το παρόν και τα επόμενα αποσπάσματα των Hans Wicki και Jean-François Steiert κατά: Andreas Valda, «Überbordende Baunormen erdrücken den Wohnungsbau», Bilanz της 6ης Ιουλίου 2026

[9] «Kanton Zug: Fast ohne Regeln — weisse Zonen sollen Wohnungsnot bekämpfen», 20 Minuten της 7ης Απριλίου 2026

[10] Ομοσπονδιακός νόμος για τη συμπλήρωση του Ελβετικού Αστικού Κώδικα (Πέμπτο Μέρος: Κώδικας Ενοχών) της 30ής Μαρτίου 1911 (OR· SR 220).

[11] Ομοσπονδιακό Υπουργείο Οικονομίας, Εκπαίδευσης και Έρευνας (WBF), Aktionsplan Wohnungsknappheit (σχέδιο δράσης για τη στεγαστική έλλειψη), στρογγυλή τράπεζα της 13ης Φεβρουαρίου 2024, σ. 5