Vor über einem Jahrzehnt bezifferte das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) allein die Regulierungskosten des Hochbaus auf rund 1,6 Milliarden Franken pro Jahr, knapp 6 Prozent des Bauvolumens[1], und die Regulierungsdichte ist seither nur gewachsen. Dennoch hat sich ein bequemer Reflex durchgesetzt: Bern solle das Problem lösen, und schnellere Verfahren würden genügen. Beide Annahmen greifen zu kurz. Wer den Bericht des Bundesrates vom 2. April 2026 zur Verfahrensbeschleunigung im Raumplanungs- und Baurecht[2] liest, erkennt: Der Bund kann von Verfassungs wegen nur einen Teil der Lösung liefern, und selbst dort, wo er zuständig ist, setzt blosse Beschleunigung kaum an der eigentlichen Ursache an.

1. Wer ist in der Schweiz für Baubewilligungsverfahren und Baurecht zuständig?

Nach Artikel 75 Absatz 1 der Bundesverfassung (BV) legt der Bund Grundsätze der Raumplanung fest. Der Vollzug liegt bei den Kantonen, und das Baurecht selbst ist im Kern kantonale Materie. Der Bund regelt, was von gesamtschweizerischer Bedeutung ist, und muss den Kantonen im Vollzug möglichst grossen Spielraum lassen, wie es ihre Verfahrenshoheit und Organisationsautonomie verlangen (Artikel 46 Absatz 3 und Artikel 47 BV).[3] An dieser Kompetenzordnung muss sich jede Massnahme zur Verfahrensbeschleunigung messen lassen.

2. Welche Beschleunigungsmassnahmen hat der Bundesrat geprüft, und warum lehnt er die meisten ab?

Der Bericht des Bundesrates prüft die naheliegenden Vorschläge sorgfältig, von der Kostenauflage für unterliegende Einsprecher bis zur Genehmigungsfiktion nach Fristablauf. Für die meisten kommt er zum Schluss, dass sie in die kantonale Verfahrenshoheit eingreifen oder Grundrechte wie den Anspruch auf rechtliches Gehör (Artikel 29 Absatz 2 BV) und die Verfahrensgarantien der Nachbarn berühren würden. Das ist keine Zurückhaltung aus Bequemlichkeit, sondern die logische Folge der verfassungsmässigen Kompetenzverteilung.

«In diesem Bereich kann der Bund nur tun, was ihm die Verfassung erlaubt: nicht mehr und nicht weniger.»

3. Was kann der Bund tatsächlich leisten?

Damit bleiben drei bis vier Massnahmen, für die der Bund wirklich zuständig ist: den Wohnungsbau als Angelegenheit von nationalem Interesse zu erklären, die Beschwerdelegitimation einzuschränken und die Beschwerdegründe vor Bundesgericht zu begrenzen. Das sind wichtige, aber naturgemäss begrenzte Hebel: Sie betreffen das Verfahren vor Bundesgericht, die letzte von mehreren Instanzen, und nicht zwingend jene Stelle, an der die grösste Verzögerung entsteht. Die Zürcher Seebahn-Höfe zeigen es: Die Baugenossenschaften ABZ und BEP planen die Erneuerung ihrer Siedlungen aus den späten 1920er-Jahren seit rund zwanzig Jahren: 350 neue Genossenschaftswohnungen, Wohnraum für 1000 statt der heutigen 500 Bewohnerinnen und Bewohner.[4] Nach Jahren der Denkmalschutzdebatten und dem Gestaltungsplanverfahren stand das Projekt im November 2025 zudem vor einer Volksabstimmung.[5] Diese Verzögerungen liegen ausserhalb dessen, was der Bund regeln darf: Die Herausforderung war nie das Verfahren allein, sondern die schiere Menge materieller Fragen, die zu klären waren.

4. Warum wächst das Regelwerk trotzdem weiter?

Zwei aktuelle amtliche Beispiele zeigen, wie schnell das Regelwerk wächst: Die Besondere Bauverordnung I des Kantons Zürich wurde mit der Energierechtsrevision 2022 um rund einen Drittel erweitert[6], und die jüngste Revision des Raumplanungsgesetzes verlängert die revidierten Artikel in ähnlicher Grössenordnung.[7] Dazu kommt die kumulative Wirkung von Umwelt-, Lärmschutz-, Denkmalschutz-, Klima- und Energierecht auf allen Ebenen, Bund, Kanton und Gemeinde, je unabhängig voneinander verschärft und in der Praxis einander überlagernd. Oliver Streiff, Professor für öffentliches Recht an der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW), bezeichnet diese Schichtung von Regeln aus verschiedenen Rechtsgebieten als Kernproblem des heutigen Raumplanungs- und Baurechts.[8] Das deckt sich mit der Praxis: Ein Baugesuch durchläuft heute die Baubehörde sowie die Energie-, Lärm-, Gewässerschutz- und Verkehrsfachstellen; jede verfolgt ihr eigenes Spezialrecht, und jede Runde von Nachforderungen verlängert das Verfahren, unabhängig davon, wie digital das Formular ist oder wie stark Bern die Beschwerdelegitimation einschränkt. Jede Revision ist für sich gut begründet; zusammen ergeben sie ein Regelwerk, das kein Bauherr mehr überblickt und das auch ein schnelleres Verfahren nicht kleiner macht.

«Komplexere Regeln führen nicht zu besseren Bauten. Sie führen zu höheren Kosten für Staat, Behörden und Bauherren, und sie verhindern Wohnraum, den die Schweiz dringend braucht.»

5. Was würde gegen die Wohnungsnot wirklich helfen?

Hans Wicki, Präsident des Bauwirtschafts-Dachverbands Bauenschweiz, bringt es auf den Punkt: Echte Entlastung brächte nur ein substanzieller Abbau von Regeln auf allen Ebenen und in allen Fachbereichen, nicht nur im Verfahrensrecht und nicht nur in Bern. Der Kanton Zug erprobt genau diesen Weg mit seinen «weissen Zonen»: Bauzonen, in denen praktisch alle üblichen Bauvorschriften ausgesetzt würden, keine Mindestabstände, keine Höhenbeschränkungen, in Kraft blieben nur sicherheitsrelevante Normen.[9] Jean-François Steiert, Präsident der Schweizerischen Bau-, Planungs- und Umweltdirektoren-Konferenz (BPUK), ergänzt: Die Kantone müssten wieder lernen, normfrei zu denken. Das ist der richtige Hebel, aber ein rechtlich heikler: Wer Regeln abschafft, muss klären, wer haftet, wenn ohne Grenzabstände etwas schiefgeht, denn die Werkeigentümerhaftung nach Artikel 58 des Obligationenrechts (OR) fällt nicht automatisch mit ihnen weg.[10] Das ist Kleinarbeit für kantonale Juristinnen und Juristen, nicht für das Eidgenössische Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK).

Derweil geht die Bautätigkeit zurück: Kamen 2018 noch gut 53 000 neue Wohnungen auf den Markt, sind es zuletzt rund 43 000; bei einer Nachfrage von etwa 50 000 Einheiten pro Jahr öffnet sich damit Jahr für Jahr eine Lücke von 7000 bis 10 000 Wohnungen.[11] Entscheidend ist ein Befund, der in der Debatte über das Tempo untergeht: Die Komplexität der Regeln führt nicht zu besseren Ergebnissen. Sie führt zu einer höheren Staatsquote, zu höheren Kosten bei den Baubehörden, die die stetig wachsende Prüflast bewältigen müssen, und zu höheren Kosten für Immobilienentwickler, die sie letztlich finanzieren. Vor allem verhindert sie dringend benötigte Projekte: allen voran neuen Wohnraum, der für die Schweiz enorm wichtig ist. Der Bund kann seinen verfassungsmässigen Rahmen nutzen und leistet damit einen wichtigen, wenn auch begrenzten Beitrag. Der eigentliche Regelabbau gelingt jedoch nur Bund und Kantonen gemeinsam, jeweils in ihrem eigenen Zuständigkeitsbereich. Gebaut wird erst wieder mehr, wenn ein Bauprojekt weniger Regeln erfüllen muss, und nicht bloss dieselben Regeln schneller.

Dr. iur. Alexander Schiemenz ist Gründungspartner von LINDEMANNLAW, Rechtsanwalt, Steuerberater, Immobilienentwickler und Investor.

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Lesen Sie den vollständigen Artikel in der Finanz und Wirtschaft (FuW): Regulierungswut: Schnellere Bauverfahren lösen die Wohnungsnot nicht

Quellen:

[1] Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), Bericht über die Regulierungskosten, Dezember 2013 (Referenzjahr 2011); vgl. Kuster/Plaz/Curschellas, Regulierungskosten im Bereich Baurecht, Die Volkswirtschaft 1/2014: «Die Regulierungskosten des Hochbaus betragen für die Schweizer Wirtschaft im untersuchten Jahr 2011 insgesamt rund 1,6 Mrd. Franken oder knapp 6% des betrachteten Hochbauvolumens»

[2] Schweizerischer Bundesrat, Bericht «Verfahrensbeschleunigung im Raumplanungs- und Baurecht» vom 2. April 2026 (vom Bundesrat verabschiedet am 22. April 2026)

[3] Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).

[4] Wohnbaugenossenschaften Zürich, «Ja zum Gestaltungsplan ‹Seebahn-Höfe›»

[5] Stadt Zürich, Medienmitteilung «Volksreferendum gegen den privaten Gestaltungsplan ‹Seebahn-Höfe› zustande gekommen» vom Juli 2025 (zum Gemeinderatsbeschluss GR Nr. 2024/419 vom 9. April 2025; Volksabstimmung vom 30. November 2025)

[6] Besondere Bauverordnung I des Kantons Zürich (BBV I; LS 700.21)

[7] Änderung des Raumplanungsgesetzes vom 29. September 2023 (BBl 2023 2488), gestaffelt in Kraft seit 2026

[8] Dieses und die folgenden Zitate von Hans Wicki und Jean-François Steiert nach: Andreas Valda, «Überbordende Baunormen erdrücken den Wohnungsbau», Bilanz vom 6. Juli 2026

[9] «Kanton Zug: Fast ohne Regeln — weisse Zonen sollen Wohnungsnot bekämpfen», 20 Minuten vom 7. April 2026

[10] Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) vom 30. März 1911 (OR; SR 220).

[11] Eidgenössisches Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF), Aktionsplan Wohnungsknappheit, Runder Tisch vom 13. Februar 2024, S. 5