Il y a plus d’une décennie, le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) chiffrait les seuls coûts de la réglementation dans le bâtiment à quelque 1,6 milliard de francs par an, soit près de 6 % du volume de construction[1], et la densité réglementaire n’a cessé de croître depuis. Un réflexe commode s’est pourtant imposé : Berne devrait résoudre le problème, et des procédures plus rapides suffiraient. Ces deux postulats sont trop courts. Qui lit le rapport du Conseil fédéral du 2 avril 2026 sur l’accélération des procédures en droit de l’aménagement du territoire et de la construction[2] le constate : sur le plan constitutionnel, la Confédération ne peut apporter qu’une partie de la solution et, même là où elle est compétente, la seule accélération ne s’attaque guère à la cause profonde.

1. Qui est compétent en Suisse pour les procédures de permis de construire et le droit de la construction ?

En vertu de l’article 75 alinéa 1 de la Constitution fédérale (Cst.), la Confédération fixe les principes applicables à l’aménagement du territoire. La mise en œuvre incombe aux cantons, et le droit de la construction relève pour l’essentiel de la compétence cantonale. La Confédération règle ce qui est d’importance nationale et doit laisser aux cantons la plus grande latitude possible dans l’exécution, comme l’exigent leur souveraineté procédurale et leur autonomie d’organisation (article 46 alinéa 3 et article 47 Cst.).[3] Toute mesure d’accélération des procédures doit se mesurer à cette répartition des compétences.

2. Quelles mesures d’accélération le Conseil fédéral a-t-il examinées, et pourquoi en rejette-t-il la plupart ?

Le rapport du Conseil fédéral examine soigneusement les propositions les plus évidentes, de la mise des frais à la charge des opposants déboutés à l’approbation automatique à l’échéance d’un délai. Pour la plupart d’entre elles, il conclut qu’elles empiéteraient sur la souveraineté procédurale cantonale ou toucheraient à des droits fondamentaux tels que le droit d’être entendu (article 29 alinéa 2 Cst.) et aux garanties de procédure des voisins. Il ne s’agit pas d’une retenue de confort, mais de la conséquence logique de la répartition constitutionnelle des compétences.

«Dans ce domaine, la Confédération ne peut faire que ce que la Constitution lui permet : ni plus, ni moins.»

3. Que peut réellement apporter la Confédération ?

Restent trois ou quatre mesures pour lesquelles la Confédération est véritablement compétente : déclarer la construction de logements d’intérêt national, restreindre la qualité pour recourir et limiter les motifs de recours devant le Tribunal fédéral. Ce sont des leviers importants, mais par nature limités : ils concernent la procédure devant le Tribunal fédéral, dernière de plusieurs instances, et pas nécessairement l’endroit où naît le plus grand retard. Les Seebahn-Höfe zurichois l’illustrent : les coopératives d’habitation ABZ et BEP planifient depuis une vingtaine d’années le renouvellement de leurs ensembles de la fin des années 1920 : 350 nouveaux logements coopératifs, de quoi loger 1000 personnes au lieu des 500 actuelles.[4] Après des années de débats sur la protection du patrimoine et la procédure de plan d’aménagement, le projet a encore dû affronter un référendum populaire en novembre 2025.[5] Ces retards échappent à ce que la Confédération peut réglementer : le défi n’a jamais été la seule procédure, mais le volume considérable de questions matérielles à trancher.

4. Pourquoi le corpus de règles continue-t-il malgré tout de croître ?

Deux exemples officiels récents montrent la vitesse de cette croissance : l’ordonnance spéciale sur les constructions I du canton de Zurich a été étendue d’environ un tiers lors de la révision du droit de l’énergie de 2022[6], et la dernière révision de la loi sur l’aménagement du territoire allonge les articles révisés dans un ordre de grandeur comparable.[7] S’y ajoute l’effet cumulé du droit de l’environnement, de la protection contre le bruit, de la protection du patrimoine, du climat et de l’énergie à tous les niveaux, fédéral, cantonal et communal, chacun durci indépendamment des autres et se superposant en pratique. Oliver Streiff, professeur de droit public à la Haute école zurichoise de sciences appliquées (ZHAW), décrit cette superposition de règles issues de domaines juridiques différents comme le problème central du droit actuel de l’aménagement du territoire et de la construction.[8] Cela correspond à l’expérience pratique : une demande de permis passe aujourd’hui par l’autorité de construction ainsi que par les services de l’énergie, du bruit, de la protection des eaux et des transports ; chacun poursuit sa loi spéciale, et chaque série de demandes complémentaires prolonge la procédure, quel que soit le degré de numérisation du formulaire ou l’ampleur de la restriction de la qualité pour recourir décidée à Berne. Chaque révision est bien fondée en soi ; ensemble, elles produisent un corpus de règles qu’aucun maître d’ouvrage ne maîtrise plus et qu’une procédure plus rapide ne réduit en rien.

«Des règles plus complexes ne produisent pas de meilleures constructions. Elles produisent des coûts plus élevés pour l’État, les autorités et les maîtres d’ouvrage, et elles empêchent les logements dont la Suisse a un besoin urgent.»

5. Qu’est-ce qui aiderait réellement contre la pénurie de logements ?

Hans Wicki, président de l’organisation faîtière de la construction Bauenschweiz, le résume : un véritable allègement ne viendrait que d’une réduction substantielle des règles à tous les niveaux et dans tous les domaines spécialisés, pas seulement en droit de procédure et pas seulement à Berne. Le canton de Zoug teste précisément cette voie avec ses «zones blanches» : des zones à bâtir dans lesquelles pratiquement toutes les prescriptions usuelles de construction seraient suspendues, sans distances minimales ni limites de hauteur, seules les normes de sécurité restant en vigueur.[9] Jean-François Steiert, président de la Conférence suisse des directeurs des travaux publics, de l’aménagement du territoire et de l’environnement (DTAP), ajoute : les cantons doivent réapprendre à penser sans normes. C’est le bon levier, mais un levier juridiquement délicat : qui supprime des règles doit clarifier qui répond du dommage lorsque, sans distances aux limites, quelque chose tourne mal, car la responsabilité du propriétaire d’ouvrage au sens de l’article 58 du Code des obligations (CO) ne disparaît pas automatiquement avec elles.[10] C’est un travail de fourmi pour les juristes cantonaux, pas pour le Département fédéral de l’environnement, des transports, de l’énergie et de la communication (DETEC).

Pendant ce temps, l’activité de construction recule : alors que 53 000 logements neufs environ arrivaient sur le marché en 2018, le chiffre le plus récent avoisine 43 000 ; avec une demande d’environ 50 000 unités par an, il se creuse ainsi, année après année, un déficit de 7000 à 10 000 logements.[11] Le point décisif est un constat qui se perd dans le débat sur la rapidité : la complexité des règles ne conduit pas à de meilleurs résultats. Elle conduit à une quote-part de l’État plus élevée, à des coûts plus élevés pour les autorités de construction qui doivent absorber une charge d’examen toujours croissante, et à des coûts plus élevés pour les promoteurs immobiliers, qui les financent en fin de compte. Surtout, elle empêche des projets urgents : au premier rang, des logements neufs, d’une importance considérable pour la Suisse. La Confédération peut utiliser son cadre constitutionnel et apporte ainsi une contribution importante, mais limitée. La véritable réduction des règles ne peut cependant être obtenue que par la Confédération et les cantons ensemble, chacun dans sa propre sphère de compétence. On ne construira davantage que lorsqu’un projet devra satisfaire à moins de règles, et non aux mêmes règles plus vite.

Dr iur. Alexander Schiemenz est associé fondateur de LINDEMANNLAW, avocat, conseiller fiscal, promoteur immobilier et investisseur.

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Lisez l’article complet dans Finanz und Wirtschaft (FuW) : Regulierungswut: Schnellere Bauverfahren lösen die Wohnungsnot nicht

Sources :

[1] Secrétariat d’État à l’économie (SECO), Bericht über die Regulierungskosten (rapport sur les coûts de la réglementation), décembre 2013 (année de référence 2011) ; cf. Kuster/Plaz/Curschellas, Regulierungskosten im Bereich Baurecht, Die Volkswirtschaft 1/2014 : «Die Regulierungskosten des Hochbaus betragen für die Schweizer Wirtschaft im untersuchten Jahr 2011 insgesamt rund 1,6 Mrd. Franken oder knapp 6% des betrachteten Hochbauvolumens»

[2] Conseil fédéral suisse, rapport «Verfahrensbeschleunigung im Raumplanungs- und Baurecht» du 2 avril 2026 (adopté par le Conseil fédéral le 22 avril 2026)

[3] Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101).

[4] Wohnbaugenossenschaften Zürich (association zurichoise des coopératives d’habitation), «Ja zum Gestaltungsplan ‹Seebahn-Höfe›»

[5] Ville de Zurich, communiqué de presse «Volksreferendum gegen den privaten Gestaltungsplan ‹Seebahn-Höfe› zustande gekommen» de juillet 2025 (relatif à la décision du conseil municipal GR no 2024/419 du 9 avril 2025 ; votation populaire du 30 novembre 2025)

[6] Ordonnance spéciale sur les constructions I du canton de Zurich (BBV I; LS 700.21)

[7] Modification de la loi sur l’aménagement du territoire du 29 septembre 2023 (BBl 2023 2488), entrée en vigueur par étapes depuis 2026

[8] Cette citation et les suivantes de Hans Wicki et Jean-François Steiert d’après : Andreas Valda, «Überbordende Baunormen erdrücken den Wohnungsbau», Bilanz du 6 juillet 2026

[9] «Kanton Zug: Fast ohne Regeln — weisse Zonen sollen Wohnungsnot bekämpfen», 20 Minuten du 7 avril 2026

[10] Loi fédérale complétant le Code civil suisse (Livre cinquième : Droit des obligations) du 30 mars 1911 (CO ; RS 220).

[11] Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR), Aktionsplan Wohnungsknappheit (plan d’action contre la pénurie de logements), table ronde du 13 février 2024, p. 5