د. في القانون ألكسندر شيمنتس، LINDEMANNLAW، مقال رأي في FuW، يونيو 2026
في 14 يونيو، رفضت زيورخ ثلاث مبادرات شعبية بشأن أزمة الإسكان: مبادرة الإسكان اليسارية، ومبادرة حماية المستأجرين اليسارية، ومبادرة تملك المساكن من يمين الوسط. سقطت جميعها. ومع ذلك قال الناخبون نعم مرتين: للمقترحات المضادة من المجلس الكانتوني. هذا ليس تناقضاً. إنه بيان سياسي دقيق. الناخبون لا يريدون أيديولوجيا. إنهم يريدون حلولاً.
الوضع معروف جيداً، لكنه يستحق الأرقام. تبلغ نسبة الشقق الشاغرة في الكانتون 0.48%، وفي المدينة نفسها أقل من 0.1%. من بين نحو 224000 شقة حضرية، لا يزيد عدد الشاغر منها عن 130 بقليل. ارتفعت الإيجارات المطلوبة مؤخراً بنسبة 8.5%. كل من يبحث اليوم عن شقة في زيورخ يعرف: هذا ليس تصحيحاً للسوق. إنه ندرة هيكلية.
«إن قول لا للمبادرات الثلاث جميعها ليس لامبالاة. إنه رفض لسياسة تفضّل التظاهر على البناء».
ماذا يتضمن المقترح المضاد لمبادرة الإسكان؟
يحصل المقترح المضاد لمبادرة الإسكان على 57.9%. جوهره: متطلبات أبسط في التقسيم المناطقي وقانون البناء، وإجراءات أسرع للتراخيص والطعون، وإمكانية تشييد مبانٍ أعلى. يجب على المجلس الكانتوني تقديم تشريع تنفيذي خلال ثلاث سنوات. وهذا عكس المبادرة المرفوضة التي سعت إلى إنشاء هيئة إسكان حكومية برأس مال ابتدائي قدره 500 مليون فرنك.
أين تكمن الحدود القانونية للبناء الأسرع؟
من الناحية القانونية، هذا أمر شاق. يقع التقسيم المناطقي بالدرجة الأولى ضمن اختصاص الكانتونات والبلديات، لكن القانون الفيدرالي يضع حدوداً: فقانون التخطيط المكاني (RPG) يحدد مدى كثافة البناء وارتفاعه وسرعته. والمقترح المضاد الكانتوني الذي يزحزح هذه الحدود قد يصطدم بحواجز القانون الفيدرالي. والسؤال الحاسم هو ما إذا كان المجلس الكانتوني يفتح فعلاً مجالاً جديداً للمناورة أم يكتفي بإعادة صياغة الأدوات القائمة. هل ستصبح المباني الأعلى في المناطق السكنية قابلة للترخيص فعلاً، أم ستستمر الاعتراضات في عرقلة مشروع من كل اثنين؟ هنا يكمن الاختبار الحقيقي.
ماذا يقدّم المقترح المضاد لمبادرة حماية المستأجرين؟
يصل المقترح المضاد لمبادرة حماية المستأجرين إلى 54.3%. ومحتواه أكثر استهدافاً من المبادرة التي يحل محلها. فاعتباراً من 20 إنهاء إيجار متزامن فأكثر، يجب على المؤجّر تقديم خطة إنهاء، وإبلاغ المستأجرين قبل عام على الأقل، ودراسة ما إذا كانت أعمال البناء ممكنة أيضاً مع بقاء العقار مأهولاً.
لماذا يُعد هذا المقترح المضاد لحماية المستأجرين حساساً قانونياً؟
يبدو ذلك معتدلاً. قانونياً، إنه حساس. فقانون الإيجار في سويسرا قانون فيدرالي. وينظّم قانون الالتزامات الإنهاء والإيجار وحماية المستأجرين على نحو شامل على المستوى الفيدرالي. والمقترح المضاد الكانتوني الذي ينظّم سلوك المؤجّر في حالات الإنهاء يتحرك على حافة ما هو مسموح به بموجب القانون الفيدرالي. وبمجرد أن يتدخل حكم كانتوني في هذا المجال الأساسي من قانون الالتزامات، يلوح تنازع في الأولوية مع المادة 49 من الدستور الفيدرالي. وأول تطبيق جدي للمقترح المضاد سينتهي أمام المحاكم. أما بأي نتيجة فيبقى مفتوحاً.
ماذا تعني هذه النتيجة الآن للمجلس الكانتوني؟
إن تبنّي مقترحين مضادين ليس تفويضاً مطلقاً للمجلس الكانتوني. إنه تكليف بموعد نهائي. فمن أيّدوا المقترحات المضادة لمنع المبادرات عليهم الآن أن يفوا. وهذا ينطبق على أحزاب يمين الوسط التي ضغطت لسنوات ضد قواعد حماية المستأجرين، كما ينطبق على أحزاب اليسار التي ستسعى الآن إلى استغلال المقترح المضاد لمبادرة حماية المستأجرين إلى أقصى حد.
تم التوصل إلى التسوية السياسية. أما النزاع القانوني حول التفسير فلم يبدأ إلا الآن. وسيُطعن في كل حكم تنفيذي، من هذا الطرف أو ذاك. وهذا بالضبط ثمن نتيجة اقتراع لا تمنح أغلبية واضحة لنموذج واحد، بل أغلبية ضئيلة لنموذجين مختلفين في آنٍ واحد.
تحتاج زيورخ إلى مزيد من الشقق. وتحتاج زيورخ أيضاً إلى حماية للمستأجرين تعمل دون أن تثني عن الاستثمار. وهذان الهدفان لا يستبعد أحدهما الآخر. لكن لا يمكن إنتاجهما عبر الاقتراعات الشعبية. فالاقتراعات الشعبية تحدد اتجاهاً. أما العمل الذي يليها فهو حرفة: قوانين ولوائح وإجراءات ومحاكم. يمكن أن يكون الرابع عشر من يونيو نقطة تحول. فزيورخ الكبرى تنمو، والبنية التحتية لا تواكب. ويمكن تغيير ذلك إذا اغتنم المشرّع الفرصة وأدخل أخيراً العمليات التي تتيح بناءً سريعاً وموثوقاً. الشروط متوافرة. أما ذريعة أن الأمر غير ممكن فلم تعد قائمة هي الأخرى.
هل تخطط لمشروع بناء في زيورخ، أو أنت مؤجّر متأثر بالقواعد الجديدة؟ ترشد LINDEMANNLAW المالكين والمستثمرين والمطوّرين في قانون التخطيط المكاني والبناء والإيجار، من الترخيص إلى التقاضي. تواصلوا مع فريقنا.
اقرأ التعليق الكامل للكاتب الضيف في Finanz und Wirtschaft.
