法学博士 Alexander Schiemenz，LINDEMANNLAW，FuW 观点文章，2026年6月

6月14日，苏黎世否决了三项有关住房短缺的公民动议：左翼住房动议、左翼租户保护动议以及中右翼自有住房动议。全部落败。然而选民却两次说了”是”：支持州议会的反提案。这并非矛盾，而是一项精确的政治表态。选民不想要意识形态，他们想要解决方案。

形势众所周知，但值得用数字说明。该州的空置率为0.48%，市区本身则低于0.1%。在约224,000套城市公寓中，空置的仅略多于130套。要价租金最近上涨了8.5%。如今在苏黎世找房的人都明白：这不是市场调整，而是结构性短缺。

“对三项动议都说不并非漠不关心，而是对一种宁愿摆姿态也不愿真正建设的政治的拒绝。”

住房动议的反提案规定了什么？

住房动议的反提案获得57.9%的支持。其核心是：简化分区与建筑法要求，加快许可与申诉程序，并允许建造更高的楼宇。州议会须在三年内提出实施立法。这与被否决的动议恰恰相反——后者意在设立一个拥有5亿法郎启动资本的国营住房机构。

加快建设的法律界限在哪里？

从法律上讲，这颇具挑战。分区主要属于各州和市镇的权限，但联邦法设定了界限：《空间规划法》（RPG）规定了建设的密度、高度和速度。一项移动这些界限的州级反提案，可能因联邦法的壁垒而搁浅。关键问题在于，州议会是真正开辟了新的回旋余地，还是仅仅重新表述了现有工具。住宅区内更高的楼宇是否真的能够获得许可，还是异议仍将阻挡每两个项目中的一个？真正的考验正在于此。

租户保护动议的反提案带来了什么？

租户保护动议的反提案获得54.3%的支持。其内容比所取代的动议更有针对性。自20份同时终止的租约起，房东必须提交终止计划，至少提前一年通知租户，并审查在房产仍有人居住的情况下是否也能进行建设措施。

为何这项租户保护反提案在法律上颇为微妙？

这听起来很温和。但在法律上颇为微妙。瑞士的租赁法属于联邦法。《债务法》在联邦层面对终止、租金和租户保护作了详尽规定。一项规范房东在终止情形下行为的州级反提案，正游走于联邦法所允许的边缘。一旦州级规定侵入《债务法》的这一核心领域，便会出现与《联邦宪法》第49条的优先权冲突。该反提案的首次严肃适用将最终诉诸法院，结果如何仍属未知。

这一结果现在对州议会意味着什么？

通过两项反提案并不是给州议会的一张空白支票，而是一项有期限的委托。那些为阻止动议而支持反提案的人，如今必须拿出成果。这既适用于多年来游说反对租户保护规则的中右翼政党，也适用于将力图最大限度利用租户保护动议反提案的左翼政党。

政治妥协已经达成，关于解释的法律之争才刚刚开始。每一项实施条款都将受到这一方或那一方的质疑。这正是这样一种投票结果的代价：它没有为任何单一模式带来明确多数，却同时为两种不同模式带来了微弱多数。

苏黎世需要更多公寓，苏黎世也需要既能保护租户又不至于吓退投资的机制。这两个目标并不互相排斥，但它们无法通过公民投票产生。公民投票只是确定方向，随后的工作则是一门手艺：法律、法规、程序、法院。6月14日可以成为一个转折点。大苏黎世地区在增长，基础设施却跟不上。只要立法者抓住机会，最终引入能够实现快速、可靠建设的流程，这种状况就能改变。条件已经具备，”做不到”的借口也不再成立。

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