Άρθρο γνώμης της FuW από τον Δρ. iur. Alexander Schiemenz, LINDEMANNLAW, Ιούλιος 2026
Η Ελβετία συζητά έντονα για την έλλειψη κατοικιών, και το Ομοσπονδιακό Συμβούλιο δίνει μια απάντηση: μια αυστηρότερη Lex Koller. Η διαβούλευση βρίσκεται σε εξέλιξη από τις 15 Απριλίου 2026 και ολοκληρώνεται στις 15 Ιουλίου 2026. Για πρώτη φορά, εισηγμένα ακίνητα επενδυτικά κεφάλαια, SICAV και εταιρείες ακινήτων πρόκειται να υπαχθούν στο καθεστώς αδειοδότησης. Ακούγεται σαν αποφασιστική δράση. Πάνω απ’ όλα, όμως, πρόκειται για συμβολισμό. Διότι το νομοσχέδιο δεν αντιμετωπίζει την αιτία της έλλειψης, αλλά την κεφαλαιαγορά που συμβάλλει στη χρηματοδότηση της οικοδόμησης κατοικιών, και το πράττει με ένα εργαλείο που δύσκολα μπορεί να επιβληθεί στις χρηματιστηριακές συναλλαγές. Το πολιτικό έναυσμα είναι γνωστό: μετά τη συζήτηση για την «Ελβετία των 10 εκατομμυρίων», το Ομοσπονδιακό Συμβούλιο είχε υποσχεθεί συνοδευτικά μέτρα. Αυτή η μεταρρύθμιση είναι ένα από αυτά. Κινητήρια δύναμη είναι η εικόνα της μεταναστευτικής συζήτησης, όχι αποδείξεις ότι οι ξένοι επενδυτές ανεβάζουν τα ενοίκια.
«Μια μερίδα αμοιβαίου κεφαλαίου δεν δίνει σε κανέναν έλεγχο επί της ελβετικής γης. Προσφέρει απόδοση, και στους νομοθέτες ένα ψευδεπίγραφο επιχείρημα.»
1. Τι αλλάζει το νομοσχέδιο νομικά και γιατί είναι προβληματικό να αντιμετωπίζεται μια μερίδα αμοιβαίου κεφαλαίου ως οικόπεδο;
Ο νόμος Lex Koller επιδιώκει έναν και μοναδικό δηλωμένο σκοπό (άρθρο 1 BewG): να αποτρέψει την «ξένη κυριαρχία επί της εγχώριας γης». Πρόκειται δηλαδή για ζήτημα ελέγχου επί της γης και του εδάφους. Ακριβώς εδώ το προσχέδιο μετατοπίζει το όριο. Στο μέλλον, η έννοια της «απόκτησης» πρόκειται να περιλαμβάνει επίσης όποιον αποκτά μερίδια σε επενδυτικά κεφάλαια ακινήτων, μετοχές σε SICAV ακινήτων ή συμμετοχές σε εταιρείες ακινήτων με ελέγχουσα θέση (άρθρο 4 παρ. 1 στοιχ. c, cbis, d και e VE-BewG). Αυτό αναιρεί ένα δοκιμασμένο καθεστώς: από την 1η Μαρτίου 2013, πρόσωπα από το εξωτερικό μπορούσαν να αποκτούν ελεύθερα τακτικά διαπραγματεύσιμες μερίδες αμοιβαίων κεφαλαίων. Ο λόγος ήταν προφανής. Μια μερίδα αμοιβαίου κεφαλαίου δεν είναι ακίνητο. Προσφέρει αναλογική απόδοση, αλλά καμία εξουσία διάθεσης επί συγκεκριμένου οικοπέδου, κανένα δικαίωμα ψήφου για την εκμίσθωση, τη μετατροπή ή την πώληση. Όποιος κατέχει ένα εισηγμένο ακίνητο επενδυτικό κεφάλαιο «ελέγχει» τη γη τόσο λίγο όσο ο κάτοχος ενός ομολόγου ελέγχει την εταιρεία στην οποία δανείζει χρήματα. Η μεταρρύθμιση αντιμετωπίζει μια κεφαλαιακή επένδυση σαν αγορά ακινήτου. Αυτό δεν είναι κλείσιμο ενός κενού νόμου, αλλά σύγχυση κατηγοριών.
2. Γιατί ο νέος κανόνας δύσκολα μπορεί να επιβληθεί στην πράξη στις χρηματιστηριακές συναλλαγές;
Ακόμη πιο σοβαρό είναι το ζήτημα του πώς θα παρακολουθείται ο νέος κανόνας. Η επιβολή παρεμβαίνει άμεσα στην κεφαλαιαγορά. Οι συμμετέχοντες στο χρηματιστήριο και οι εταιρείες που διαπραγματεύονται εισηγμένους τίτλους εξωχρηματιστηριακά θα έπρεπε να ελέγχουν κάθε σχετική εντολή, να διευκρινίζουν αν ο αγοραστής είναι πρόσωπο από το εξωτερικό, και να αρνούνται την εκτέλεση χωρίς άδεια (άρθρο 19b VE-BewG). Τα έγγραφα των κεφαλαίων θα έπρεπε να αποκλείουν εξαρχής μη εξουσιοδοτημένα πρόσωπα από το εξωτερικό (άρθρα 67a, 71a και 118j KAG). Οι παραβάσεις τιμωρούνται με πρόστιμο έως 250.000 φράγκα (άρθρο 28a VE-BewG). Το πρόβλημα δεν είναι η καλή θέληση, αλλά ο μηχανισμός. Τα εισηγμένα κεφάλαια και οι SICAV δεν τηρούν συνεχές μητρώο των πραγματικών δικαιούχων τους. Στις κλασματικού δευτερολέπτου συναλλαγές του χρηματιστηρίου, ο πραγματικός δικαιούχος συχνά προσδιορίζεται μόνο με καθυστέρηση, ενώ το νομοσχέδιο απαιτεί απρόσκοπτο έλεγχο. Αυτό που είναι λειτουργικά ανέφικτο οδηγεί στη μόνη εναπομένουσα λύση: την αποχώρηση από το χρηματιστήριο. Η ίδια η Συνομοσπονδία γράφει ότι η διαγραφή από το χρηματιστήριο είναι το πιθανό αποτέλεσμα. Περίπου 44 ελβετικά επενδυτικά κεφάλαια ακινήτων, με όγκο σχεδόν 80 δισεκατομμυρίων φράγκων, θα επηρεάζονταν. Ένα μέτρο που καταστρέφει τη διαφάνεια και τη ρευστότητα προκειμένου να προσποιηθεί έλεγχο δεν είναι εποπτεία. Είναι αυτογκόλ.
3. Πώς αξιολογεί η ίδια η Συνομοσπονδία την αποτελεσματικότητα του μέτρου, και τι λένε τα στοιχεία;
Το ισχυρότερο επιχείρημα κατά της μεταρρύθμισης προέρχεται από την ίδια τη Συνομοσπονδία. Η ανατεθείσα εκτίμηση κανονιστικού αντικτύπου καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το μέτρο είναι «ακατάλληλο» για την αποσυμφόρηση της αγοράς κατοικίας και έχει μόνο «ελάχιστη» επίδραση στην ξένη ιδιοκτησία γης. Τα στοιχεία είναι σαφή. Οι ξένοι επενδυτές κατέχουν περίπου 5,32 δισεκατομμύρια φράγκα σε εισηγμένα ελβετικά επενδυτικά κεφάλαια ακινήτων και SICAV, εκ των οποίων 2,42 δισεκατομμύρια αφορούν το οικιστικό τμήμα. Απέναντι σε αυτό, μόνο τα ελβετικά συνταξιοδοτικά ταμεία επενδύουν 26,65 δισεκατομμύρια φράγκα σε ακίνητα στο εξωτερικό. Όποιος μιλά εδώ για «ξένη κυριαρχία» συγχέει ένα οριακό μέγεθος με ένα διαρθρωτικό πρόβλημα.
4. Ποιους περαιτέρω κινδύνους εντοπίζει η Συνομοσπονδία, και τι ισχύει για τη συνταγματική αναλογικότητα;
Η έκθεση προειδοποιεί περαιτέρω ότι οι τομεακοί έλεγχοι κεφαλαίου γενικά δεν λειτουργούν, ότι το εκτρεπόμενο κεφάλαιο θα μπορούσε να ωθήσει εντονότερα τους εγχώριους επενδυτές προς αυτή την αγορά, και ότι ένα σήμα απομόνωσης θα μπορούσε να βλάψει τον τόπο εγκατάστασης και να προκαλέσει αντίμετρα κατά Ελβετών ιδιοκτητών στο εξωτερικό. Ήδη από το 2017, μια παρόμοια αυστηροποίηση είχε εγκαταλειφθεί μετά τη διαβούλευση. Σε συνταγματικό επίπεδο, παραμένει το θεμελιώδες ζήτημα της αναλογικότητας (άρθρο 5 παρ. 2 του Ελβετικού Συντάγματος): ένα μέτρο που, σύμφωνα με την επίσημη ανάλυση, δεν επιτυγχάνει τον στόχο του δεν είναι κατάλληλο, και συνεπώς δύσκολα δικαιολογείται.
5. Τι σημαίνει αυτό για τους επενδυτές, και πώς θα πρέπει να αξιοποιήσουν το εναπομένον χρονικό περιθώριο;
Η έλλειψη κατοικιών είναι πραγματική και αξίζει σοβαρή πολιτική: περισσότερη οικοδομήσιμη γη, ταχύτερες διαδικασίες, πυκνότερη δόμηση. Μια αυστηρότερη Lex Koller δεν προσφέρει τίποτα από αυτά. Παράγει γραφειοκρατία, εκδιώκει ρευστά κεφάλαια από διαφανή επενδυτικά οχήματα και μετατοπίζει το πρόβλημα αντί να το λύνει. Όποιος επιθυμεί να βελτιώσει τη μεταρρύθμιση θα πρέπει να διαγράψει ή να περιορίσει αυστηρά τις διατάξεις περί έμμεσων επενδύσεων και εισηγμένων τίτλων και να στοχεύσει αποκλειστικά στον πραγματικό έλεγχο επί της οικιστικής οικοδομήσιμης γης, εξίσου για όλους τους μη κατοίκους. Η διαβούλευση διαρκεί έως τις 15 Ιουλίου 2026· το νομοσχέδιο δύσκολα θα τεθεί σε ισχύ πριν από το 2028 σε κάθε περίπτωση. Οι επενδυτές θα πρέπει να αξιοποιήσουν αυτό το χρονικό περιθώριο για να υποβάλουν σχόλια και να επανεξετάσουν τις δομές τους. Η συμβολική πολιτική έχει ένα κόστος. Δεν θα το πληρώσει η αγορά κατοικίας, αλλά το χρηματοπιστωτικό κέντρο.
Η διαβούλευση παραμένει ανοιχτή έως τις 15 Ιουλίου 2026, και η μεταρρύθμιση δύσκολα θα τεθεί σε ισχύ πριν από το 2028. Είναι η κατάλληλη στιγμή για να επανεξετάσετε τις δομές σας και να υποβάλετε μια θέση. Η LINDEMANNLAW συμβουλεύει επενδυτές, επενδυτικά κεφάλαια και εταιρείες ακινήτων σχετικά με τη μεταρρύθμιση του Lex Koller και τις επιπτώσεις της στις έμμεσες επενδύσεις σε ακίνητα. Επικοινωνήστε μαζί μας για να συζητήσουμε την περίπτωσή σας.
Διαβάστε το πλήρες άρθρο γνώμης στο Finanz und Wirtschaft.
