Der Schweizer Markt für alternative Anlagen entwickelt sich rasant. Mit dem Limited Qualified Investor Fund (L-QIF) lässt sich ein Schweizer Fonds so schnell lancieren wie nie zuvor, und die Tokenisierung eröffnet neue Wege zur Strukturierung von Privatanlagen. Gleichzeitig wird der regulatorische Perimeter neu gezogen: Eine mögliche Verschärfung der Immobilienregeln der «Lex Koller» und ein erweitertes Geldwäschereigesetz (GwG) ab Oktober 2026 verlangen besondere Aufmerksamkeit. Dr. Alexander Schiemenz und Dr. Tatiana Zakharova beleuchten fünf Fragen, die sich jeder Fondsinitiant, Investor und Berater stellen sollte.
1. Was ist der L-QIF und weshalb ist er wichtig?
Der L-QIF ist eine neue Kategorie von Schweizer Fonds, die ohne Produktgenehmigung der FINMA lanciert werden kann, sofern er ausschliesslich qualifizierten Anlegern offensteht und von einem FINMA-beaufsichtigten Institut verwaltet wird. Er ist kein «unregulierter» Fonds: Der Verwalter bleibt beaufsichtigt und es gelten Meldepflichten. Er bietet jedoch deutlich mehr Flexibilität bei Anlagestrategie, Struktur und Zeitplan als ein herkömmlicher, von der FINMA genehmigter Fonds. Seit die entsprechenden Änderungen des Kollektivanlagengesetzes am 1. März 2024 in Kraft getreten sind, hat er sich rasch zur bedeutendsten Entwicklung im Schweizer Fondsmarkt seit Jahren entwickelt.
2. Weshalb gründen viele Verwalter ihre Fonds trotz L-QIF weiterhin im Ausland?
Die Regulierung ist selten der Hauptgrund. Die Schweiz liegt ausserhalb von EU und EWR, weshalb ein Schweizer Fonds keinen automatischen Vertriebspass nach der AIFM-Richtlinie (AIFMD) hat. Der Vertrieb an professionelle Anleger in Europa kann separate Meldungen in jedem einzelnen Land erfordern. Luxemburg, Irland und Malta hingegen erlauben es einem zugelassenen Verwalter, einen EU- oder EWR-Fonds mit einer einzigen Notifikation im gesamten EWR zu vertreiben. Hinzu kommen steuerliche Behandlung, Vertrautheit der Anleger und etablierte Dienstleister-Ökosysteme. In vielen Fällen bleibt der Verwalter in der Schweiz, während der Fonds selbst im Ausland aufgesetzt wird.
3. Was würde die geplante Revision der Lex Koller für Immobilieninvestoren ändern?
Noch ist nichts definitiv: Die Vorlage war 2026 in der Vernehmlassung und muss noch das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Im aktuellen Entwurf würde sie jedoch eine spürbare Verschärfung bedeuten: Kotierte Immobilienfonds, SICAVs und Immobilien-L-QIFs würden ihre heutige Ausnahme von den Beschränkungen für «Personen im Ausland» verlieren, der Erwerb von Geschäftsliegenschaften als reine Kapitalanlage (statt für die eigene Geschäftstätigkeit des Käufers) würde grundsätzlich bewilligungspflichtig, und das gesamtschweizerische Kontingent für Ferienwohnungen würde von 1’500 auf 750 Einheiten pro Jahr gesenkt. Investoren und Fondsverwalter mit Engagements in Schweizer Immobilien sollten diese Entwicklung genau verfolgen.
4. Wer wird von der GwG-Revision 2026 neu erfasst?
Ab dem 1. Oktober 2026 unterstehen bestimmte Anwältinnen und Anwälte, Notarinnen und Notare, Family Offices, Treuhänder und Berater den Sorgfaltspflichten zur Bekämpfung der Geldwäscherei, wenn sie an bestimmten Geschäften mitwirken: unter anderem bei Immobiliengeschäften, bei der Gründung oder Verwaltung vermögenshaltender Gesellschaften, bei Unternehmensverkäufen sowie bei länger dauernden Domizilierungsdienstleistungen. Entscheidend ist, dass die Unterstellung transaktionsbezogen und nicht statusbezogen ist: Eine Anwaltskanzlei kann für ein Mandat erfasst sein und für ein anderes nicht, und die traditionelle anwaltliche Tätigkeit (Gutachten, Prozessstrategie, Vertretung) bleibt durch das Berufsgeheimnis geschützt. Betroffene Unternehmen sollten ihre Mandate schon jetzt überprüfen und ihre Prozesse zur Mandatsannahme anpassen.
5. Kann man ein Gebäude wirklich «auf die Blockchain» bringen?
Nicht ganz. Die Tokenisierung verändert, wie Rechte an einem Vermögenswert erfasst und übertragen werden – nicht aber, um welche Rechte es sich handelt. Ein Token, der beispielsweise eine Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft verkörpert, unterliegt weiterhin demselben Gesellschaftsrecht, derselben steuerlichen Behandlung und gegebenenfalls denselben Beschränkungen der Lex Koller wie das zugrunde liegende Recht. Die Schweizer DLT-Gesetzgebung (in Kraft seit Februar und August 2021) bietet der Tokenisierung eine solide rechtliche Grundlage, und im März 2025 bewilligte die FINMA das erste DLT-Handelssystem des Landes. Fragen zu Verwahrung, Steuern und Compliance verschwinden jedoch nicht, nur weil ein Vermögenswert digital ist. Im Gegenteil: Sie erfordern eher mehr sorgfältige Strukturierung, nicht weniger.
Dies ist ein kurzer Überblick über ein sich rasch entwickelndes Rechtsgebiet. Die vollständige rechtliche Analyse – einschliesslich der detaillierten Behandlung der Besteuerung von L-QIFs, der Sanktions-Compliance-Pflichten im Rahmen des GwG und der praktischen Strukturierungsfragen bei tokenisierten Anlagen – finden Sie im vollständigen Beitrag Trends & Developments von Dr. Alexander Schiemenz und Dr. Tatiana Zakharova für die Chambers Global Practice Guides: practiceguides.chambers.com – Switzerland, Alternative Funds 2026, Trends & Developments
Haben Sie Fragen dazu, wie sich diese Entwicklungen auf Ihren Fonds, Ihre Anlagestruktur oder Ihr Compliance-Setup auswirken? Kontaktieren Sie das Team von LINDEMANNLAW.
