Более десяти лет назад Государственный секретариат по экономическим вопросам (SECO) оценил регуляторные издержки одного только надземного строительства примерно в 1,6 млрд швейцарских франков в год, почти 6 % объёма строительства[1], и с тех пор плотность регулирования только росла. Тем не менее закрепился удобный рефлекс: проблему должен решить Берн, и достаточно ускорить процедуры. Оба допущения не выдерживают проверки. Тот, кто прочитает доклад Федерального совета от 2 апреля 2026 года об ускорении процедур в праве территориального планирования и строительном праве[2], увидит: по Конституции Конфедерация способна обеспечить лишь часть решения, и даже там, где она компетентна, одно лишь ускорение почти не затрагивает подлинную причину.

1. Кто в Швейцарии отвечает за процедуры выдачи разрешений на строительство и строительное право?

Согласно статье 75 абзац 1 Федеральной конституции (BV), Конфедерация устанавливает принципы территориального планирования. Исполнение возложено на кантоны, а само строительное право по сути является кантональной материей. Конфедерация регулирует то, что имеет общешвейцарское значение, и обязана оставлять кантонам максимально широкое пространство для исполнения, как того требуют их процессуальный суверенитет и организационная автономия (статья 46 абзац 3 и статья 47 BV).[3] Любая мера по ускорению процедур должна оцениваться по этому распределению компетенций.

2. Какие меры ускорения рассмотрел Федеральный совет и почему он отклоняет большинство из них?

Доклад Федерального совета внимательно рассматривает наиболее очевидные предложения: от возложения расходов на проигравших возражающих до автоматического одобрения по истечении срока. В отношении большинства из них он приходит к выводу, что они вторгались бы в процессуальный суверенитет кантонов или затрагивали основные права, такие как право быть заслушанным (статья 29 абзац 2 BV), и процессуальные гарантии соседей. Это не сдержанность из удобства, а логическое следствие конституционного распределения полномочий.

«В этой сфере Конфедерация может делать лишь то, что позволяет ей Конституция: не больше и не меньше.»

3. Что Конфедерация действительно может сделать?

Остаются три-четыре меры, по которым Конфедерация действительно компетентна: объявить жилищное строительство делом национального интереса, сузить право на обжалование и ограничить основания жалобы в Федеральный суд. Это важные, но по своей природе ограниченные рычаги: они касаются производства в Федеральном суде, последней из нескольких инстанций, и не обязательно того места, где возникает наибольшая задержка. Цюрихский проект Seebahn-Höfe это показывает: жилищные кооперативы ABZ и BEP планируют обновление своих застроек конца 1920-х годов уже около двадцати лет: 350 новых кооперативных квартир, жильё для 1000 человек вместо нынешних 500.[4] После многолетних споров об охране памятников и процедуры плана застройки проект в ноябре 2025 года столкнулся ещё и с народным референдумом.[5] Эти задержки лежат вне того, что вправе регулировать Конфедерация: вызовом никогда не была одна лишь процедура, а огромный объём материальных вопросов, которые требовалось решить.

4. Почему свод правил всё равно продолжает расти?

Два свежих официальных примера показывают, как быстро растёт свод правил: Особое строительное постановление I кантона Цюрих было расширено примерно на треть в ходе реформы энергетического права 2022 года[6], а последняя редакция Закона о территориальном планировании удлиняет пересмотренные статьи в сопоставимом порядке.[7] К этому добавляется совокупный эффект экологического, шумозащитного, памятникоохранного, климатического и энергетического права на всех уровнях, федеральном, кантональном и общинном, каждое из которых ужесточалось независимо от других и на практике накладывается на остальные. Оливер Штрайф, профессор публичного права Цюрихской высшей школы прикладных наук (ZHAW), называет это наслоение правил из разных отраслей права ключевой проблемой современного права территориального планирования и строительства.[8] Это совпадает с практикой: заявка на строительство сегодня проходит через строительное ведомство, а также через службы энергетики, шума, охраны вод и транспорта; каждая следует своему специальному праву, и каждый круг дополнительных запросов удлиняет процедуру, независимо от того, насколько цифровой является форма и насколько сильно Берн сузит право на обжалование. Каждая ревизия обоснована сама по себе; вместе они образуют свод правил, который уже не в состоянии охватить ни один застройщик и который не становится меньше от более быстрой процедуры.

«Более сложные правила не создают лучших зданий. Они создают более высокие расходы для государства, органов власти и застройщиков, и они препятствуют появлению жилья, в котором Швейцария остро нуждается.»

5. Что действительно помогло бы против дефицита жилья?

Ханс Вики, президент отраслевого объединения строительной отрасли Bauenschweiz, формулирует это коротко: реальное облегчение принесло бы только существенное сокращение правил на всех уровнях и во всех специальных областях, не только в процессуальном праве и не только в Берне. Кантон Цуг проверяет именно этот путь своими «белыми зонами»: строительными зонами, в которых практически все привычные строительные предписания были бы приостановлены, без минимальных отступов и без ограничений высоты, в силе остались бы лишь нормы, связанные с безопасностью.[9] Жан-Франсуа Штайерт, президент Швейцарской конференции кантональных директоров строительства, планирования и охраны окружающей среды (BPUK), добавляет: кантоны должны заново научиться мыслить вне норм. Это правильный рычаг, но юридически деликатный: тот, кто отменяет правила, обязан прояснить, кто отвечает, если без отступов от границ что-то пойдёт не так, ведь ответственность собственника сооружения по статье 58 Обязательственного закона (OR) не отпадает автоматически вместе с ними.[10] Это кропотливая работа для кантональных юристов, а не для Федерального департамента окружающей среды, транспорта, энергетики и коммуникаций (UVEK).

Тем временем строительная активность снижается: если в 2018 году на рынок вышло около 53 000 новых квартир, то в последнее время примерно 43 000; при спросе порядка 50 000 единиц в год это год за годом открывает разрыв в 7000-10 000 квартир.[11] Решающим является вывод, который теряется в дискуссии о скорости: сложность правил не ведёт к лучшим результатам. Она ведёт к росту государственной квоты, к более высоким издержкам строительных ведомств, вынужденных справляться с постоянно растущей проверочной нагрузкой, и к более высоким издержкам девелоперов, которые в конечном счёте всё это финансируют. Прежде всего она препятствует срочно необходимым проектам: в первую очередь новому жилью, которое чрезвычайно важно для Швейцарии. Конфедерация может использовать свои конституционные рамки и вносит тем самым важный, хотя и ограниченный вклад. Однако подлинное сокращение правил достижимо лишь совместно Конфедерацией и кантонами, каждым в своей сфере ответственности. Строить снова будут больше лишь тогда, когда строительный проект должен будет соответствовать меньшему числу правил, а не тем же правилам быстрее.

Д-р юр. Александр Шименц — партнёр-основатель LINDEMANNLAW, адвокат, налоговый консультант, девелопер и инвестор.

Как мы можем помочь

Вы планируете проект в сфере недвижимости, столкнулись с затяжной процедурой выдачи разрешения на строительство или оцениваете юридические и связанные с ответственностью последствия новых строительных предписаний? LINDEMANNLAW консультирует девелоперов, инвесторов и органы публичной власти по швейцарскому строительному, планировочному и имущественному праву. Свяжитесь с нами. Мы будем рады вам помочь.

Читайте полную статью в Finanz und Wirtschaft (FuW): Regulierungswut: Schnellere Bauverfahren lösen die Wohnungsnot nicht

Источники:

[1] Государственный секретариат по экономическим вопросам (SECO), Bericht über die Regulierungskosten (доклад о регуляторных издержках), декабрь 2013 года (базовый год 2011); ср. Kuster/Plaz/Curschellas, Regulierungskosten im Bereich Baurecht, Die Volkswirtschaft 1/2014: «Die Regulierungskosten des Hochbaus betragen für die Schweizer Wirtschaft im untersuchten Jahr 2011 insgesamt rund 1,6 Mrd. Franken oder knapp 6% des betrachteten Hochbauvolumens»

[2] Федеральный совет Швейцарии, доклад «Verfahrensbeschleunigung im Raumplanungs- und Baurecht» от 2 апреля 2026 года (одобрен Федеральным советом 22 апреля 2026 года)

[3] Федеральная конституция Швейцарской Конфедерации от 18 апреля 1999 года (BV; SR 101).

[4] Wohnbaugenossenschaften Zürich (объединение жилищных кооперативов Цюриха), «Ja zum Gestaltungsplan ‹Seebahn-Höfe›»

[5] Город Цюрих, пресс-релиз «Volksreferendum gegen den privaten Gestaltungsplan ‹Seebahn-Höfe› zustande gekommen» от июля 2025 года (к решению муниципального совета GR № 2024/419 от 9 апреля 2025 года; народное голосование 30 ноября 2025 года)

[6] Особое строительное постановление I кантона Цюрих (BBV I; LS 700.21)

[7] Изменение Закона о территориальном планировании от 29 сентября 2023 года (BBl 2023 2488), поэтапно вступает в силу с 2026 года

[8] Эта и последующие цитаты Ханса Вики и Жан-Франсуа Штайерта по: Andreas Valda, «Überbordende Baunormen erdrücken den Wohnungsbau», Bilanz от 6 июля 2026 года

[9] «Kanton Zug: Fast ohne Regeln — weisse Zonen sollen Wohnungsnot bekämpfen», 20 Minuten от 7 апреля 2026 года

[10] Федеральный закон о дополнении Швейцарского гражданского кодекса (Часть пятая: Обязательственный закон) от 30 марта 1911 года (OR; SR 220).

[11] Федеральный департамент экономики, образования и научных исследований (WBF), Aktionsplan Wohnungsknappheit (план действий по дефициту жилья), круглый стол 13 февраля 2024 года, с. 5